#1 Inviato 27 Aprile, 2015 Come ripartire correttamente le spese di rifacimento della copertura a falde nella situazione allegata??? Secondo le spese generali il locale cantinato, che si estende sia sotto la porzione di edificio con copertura a falde, sia sotto il cortile condominiale e di accesso ai box auto, concorre per quasi 1/4 del valore dell’intero edificio (poco meno di 250 millesimi), mentre in realtà la copertura a falde occupa, in proiezione, una superficie del locale cantinato che è poco meno della metà dello stesso . Il proprietario del locale cantinato chiede che la ripartizione in millesimi sia rapportata alla superficie effettivamente interessata dai lavori e non all’intero valore del locale. E’ possibile una diversa ripartizione rispetto ai millesimi di proprietà e se si in che modo??? Esistono sentenze giuridiche in merito a casi analoghi??? Spero di essere stato chiaro e ringrazio anticipatamente chi mi darà delucidazioni in merito.
#4 Inviato 29 Aprile, 2015 La parte in giallo è tutto cantinato di un unico proprietario? Si la parte in giallo rappresenta la copertura calpestabile (destinata a cortile condominiale e di accesso ai box) del piano cantinato; questo si estende anche al di sotto della parte colorata in rosso, rappresentante lo spiccato dell'edificio di quattro piani con copertra a falde. Il piano cantinato appartiene ad un unico proprietario. Allego una sezione schematica per meglio comprendere la situazione
#5 Inviato 29 Aprile, 2015 Se il tetto è cosa comune condominiale, la relativa manutenzione va ripartita fra tutti i condòmini tenendo conto della tabella millesimi generali di proprietà. Un diverso riparto è possibile solo se deliberato dall'unanimità (1000/1000) dei condomini (da non confondersi con l'unanimità dei presenti... che potrebbero rappresentare anche meno di 1000 millesimi).
#6 Inviato 29 Aprile, 2015 Se il tetto è cosa comune condominiale, la relativa manutenzione va ripartita fra tutti i condòmini tenendo conto della tabella millesimi generali di proprietà.Un diverso riparto è possibile solo se deliberato dall'unanimità (1000/1000) dei condomini (da non confondersi con l'unanimità dei presenti... che potrebbero rappresentare anche meno di 1000 millesimi). Mhhh... mi pare un caso molto particolare da trattare come un buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.). Si potrebbe fare come se fosse un lastrico solare coinvolgendo nella riparazione solo la parte di proprietà sotto la verticale del tetto. Questo ragionamento si scontra col caso inverso: piove nel cantinato, ovvio che il guasto non sia da ricercarsi nel tetto, ma nella impermeabilizzazione della soletta scoperta; qui pagherebbe 50% chi sta sopra e 50% chi sta sotto e chi sta sopra difficilmente potrebbe sostenere di aver diritto a una riduzione della spesa... Mi pare che la ripartizione per millesimi sia la più equa in ambedue le ipotesi ma non ho riferimenti normativi per sostenere o meno questa tesi.
#7 Inviato 29 Aprile, 2015 Le tue osservazioni in parte le condivido, ma la ripartizione per millesimi in ambedue i casi troveranno sempre degli oppositori. Il piazzale col cantinato sotto, è 50%-50% senza se e senza ma. Il tetto è una copertura, come il latrico: ma da sempre tetto e lastrico sono trattati diversamente. Però concordo che in questo caso si potrebbe tentare di fare come proponi, ovvero considerare solo i metri quadrati coperti dal tetto. Nella realtà ove risiedo, guarda caso, ci sono dei box interrati sottostanti al tetto condominiale per soli 30 cm.: non c'è stato modo di far ragionare i condòmini... a causa del criterio legale, quei box hanno partecipato con tutti i loro millesimi al rifacimento tetto ed hanno partecipato al 50% per il rifacimento lastrico soprastante ai box stessi... Spartakus (o chi per lui) potrebbe sondare il sentimento assembleare per comprendere se la soluzione solo "metri quadrati coperti dal tetto" sia via percorribile. Alla fin fine il problema è uno solo: se c'è o non c'è qualche condòmino dissenziente disposto ad impugnare una delibera che si discosta dal criterio legale senza aver conseguito l'unanimità di 1000/1000. Se il dissenziente pronto ad impugnare c'è, tanti saluti al buonsenso. Se il dissenziente pronto ad impugnare non c'è, si va a deliberare e trascorsi i termini dell'impugnativa quella delibera diventa valida a tutti gli effetti.
#8 Inviato 30 Aprile, 2015 Il problema nasce dal fatto che le tabelle dell'edificio riguardano le ripartizioni generali, scala ed ascensore. In altri casi di condomini ho visto la ripartizione delle coperture in tabella a se stante, specie se le coperture erano suddivise su più unità, e la cosa mi è sembrata più che equa. Confido in qualche altro parere, spero supportato da sentenze.
