La responsabilità da custodia è una responsabilità c.d. oggettiva nel senso che il fondamento della responsabilità del custode non va, cioè, ricercato nella violazione di un suo obbligo, ma esclusivamente nella relazione di fatto e di diritto intercorrente tra la cosa e il custode.
In altre parole il ragionamento che si deve fare è il seguente: il custode è colui che ha la possibilità di controllare materialmente e giuridicamente i rischi che possono derivare dalla cosa, egli, per ciò solo, risponde dei danni da essa derivanti.
Si può allora sottolineare come sia irrilevante il comportamento del custode, il quale non può difendersi sostenendo la mancanza di colpa, ma ha l'onere di provare che il fatto dannoso si è verificato a causa di un evento imprevedibile ed eccezionale (c.d. caso fortuito).
Il condominio di un edificio è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all'art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile.
E se il condominio ritarda ad assumere le decisioni necessarie ad eliminare le infiltrazioni (derivanti da parte comune difettosa) nell'appartamento che il condomino ha messo in vendita? Il condominio può essere condannato a risarcire la diminuzione di valore subita dall'immobile, per effetto del mancato tempestivo ripristino?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Palermo nella sentenza n. 2149 dell'8 maggio 2023.
Ritardardando i lavori di rifacimento del lastrico comune si rischiano conseguenze economiche. Fatto e decisione
Un condomina - il cui appartamento era stato danneggiato da infiltrazioni causate dalle pessime condizioni del lastrico comune - citava in giudizio il condominio, chiedendo che fosse accertata e dichiarata la nullità di una delibera con la quale era stata decisa la sospensione della riscossione delle quote necessarie per l'esecuzione dei necessari e indifferibili lavori di rifacimento del lastrico solare, dei cornicioni e del torrino, che erano in stato di estremo degrado; secondo l'attrice tale delibera aveva aggravato le condizioni del suo immobile, violando pure la prescrizione contenuta nell'art. 1135, comma 1, n. 4, concernente l'obbligo dell'assemblea condominiale di provvedere all'esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione, costituendo un fondo speciale pari all'importo dei lavori stessi.
L'attrice pretendeva il risarcimento dei danni verificatesi nell'appartamento a causa di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare condominiale già dal 2017. In ragione dei fatti esposti, parte attrice ha chiesto anche la condanna del convenuto al rimborso delle spese di lite. Il problema era che la condomina aveva messo in vendita l'immobile poi danneggiato.
Il convenuto condominio ha chiesto il rigetto delle domande proposte da parte attrice; secondo i condomini la domanda di risarcimento era infondata in conseguenza della inammissibilità della domanda di annullamento della delibera in oggetto.
Nel corso del giudizio, però, l'assemblea deliberava la ripresa dei lavori e, conseguentemente, il condominio chiedeva la cessazione della materia del contendere, richiesta accolta dall'attrice che però insisteva per l'accoglimento dell'istanza di soccombenza virtuale del convenuto e della domanda risarcitoria.
Il CTU, osservava che, al momento del sopralluogo, effettuato nell'anno 2021, l'immobile era certamente inutilizzabile per i danni determinatisi in seguito alle infiltrazioni permanenti sin dal 2017, ma precisando di non essere in grado di accertare, dalla documentazione allegata agli atti, l'impossibilità, già dal 2017, di locarlo o di utilizzarlo.
Il Tribunale ha respinto quindi la richiesta di danni dell'attrice per non avere potuto locare l'immobile.
Al contrario lo stesso Tribunale ha ritenuto fondata la domanda dell'attrice volta ad ottenere il risarcimento danni subiti dall'immobile di sua proprietà.
Il condominio è stato condannato a risarcire alla condomina una somma corrispondente alla diminuzione di valore subita dall'immobile, per effetto del mancato tempestivo ripristino del lastrico condominiale (l'attrice infatti aveva ricevuto la proposta di acquisto al prezzo di € 105.000,00, ridotto successivamente ad € 90.000,00 a causa del mancato ripristino dello stesso).
Illegittima l'ordinanza comunale che onera il condomino ad eseguire i lavori.
Il condominio è stato condannato al rimborso delle spese di lite, nonché alla refusione, in favore dell'attrice, della somma a titolo d'acconto da quest'ultima corrisposta al nominato consulente del giudice.
Considerazioni conclusive
Il condominio risponde, ai sensi dell'art. 2051 c.c., dei danni che siano derivati al singolo condomino per difetto di manutenzione del lastrico solare, a nulla rilevando che gli interventi di riparazioni consistano in un mero ripristino della struttura preesistente o esigano invece una specifica integrazione o modifica per i vizi riscontrati, fatta salva, comunque, l'azione di rivalsa nei confronti del responsabile, ovvero dell'impresa esecutrice (App. Roma, sez. II, 14/03/2013).
La Suprema Corte ha avuto modo di precisare, che il risarcimento del danno da cosa in custodia di proprietà condominiale non si sottrae alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, comma 1, c.c. (Cass. civ., sez. III, 29 gennaio 2015, n. 1674).
Allo stesso modo si deve evidenziare che il costo della riparazione del danno subito da una proprietà privata ricade su tutti i condomini, compreso, per la sua quota, il condomino proprietario dello stesso immobile danneggiato.
