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Condominio con un immobile senza accesso al lastrico: a chi appartiene la copertura?

In assenza di un titolo contrario, il lastrico è un bene comune.
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

Il lastrico di un edificio svolge la funzione di copertura per tutti gli immobili sottostanti. Ecco perché l'art. 1117 c.c., nell'elencare i beni comuni di un fabbricato, ricomprende tra questi anche il tetto, fatto salvo un titolo contrario.

Potrebbe accadere, infatti, che l'originario proprietario dell'edificio, ad esempio il costruttore, abbia destinato la titolarità del bene all'acquirente dell'appartamento all'ultimo piano. In questo caso, quindi, il lastrico sarebbe di proprietà esclusiva.

Invece, nella vicenda oggetto della lite, appena culminata con la sentenza della Corte di Appello di Lecce n. 494 del 6 giugno 2023, non c'era alcun titolo che chiariva la titolarità della copertura dell'edificio. Le parti, perciò, hanno litigato sulla comunione o meno della medesima.

Vediamo, quindi, come l'ufficio pugliese ha risolto la diatriba.

Condominio con un immobile senza accesso al lastrico: a chi appartiene la copertura? Fatto e decisione

In un condominio minimo, nel quale le uniche proprietarie erano due sorelle, queste litigavano in merito alla proprietà del lastrico.

In particolare, secondo la tesi di quella a cui i genitori avevano donato l'appartamento al piano inferiore, ella, pur non avendo alcun accesso e/o collegamento con la detta copertura, era comproprietaria della stessa in ragione del disposto di cui all'art. 1117 c.c. Per questo motivo, citava in giudizio la sorella titolare dell'immobile all'ultimo piano dinanzi al competente Tribunale di Lecce allo scopo di veder accertare la detta comunione.

Costituitasi regolarmente, la convenuta dichiarava che il lastrico le apparteneva per varie ragioni. Ad esempio, ciò risultava dalle chiare intenzioni manifestate dai genitori nell'atto di donazione. Inoltre, si trattava di un cespite per il quale era maturata l'usucapione a suo favore.

Infine, l'immobile oggetto di controversia, per sue caratteristiche strutturali, era oggettivamente al servizio esclusivo della sua unità immobiliare: lo dimostrava il fatto che l'appartamento dell'attrice non aveva alcun accesso al lastrico.

Il Tribunale di Lecce, con sentenza del 2019, ha accolto la domanda. Per l'effetto ha dichiarato la comunione della copertura in contestazione, respingendo in toto le affermazioni difensive della convenuta.

A quest'ultima, quindi, non è restato che proporre appello nella speranza di poter capovolgere il primo verdetto. Purtroppo per l'appellante, l'esito dell'impugnazione non è stato diverso dal primo grado. Anche per la Corte di Appello, il lastrico oggetto del contendere era ed è di proprietà comune.

Lastrico solare: è pertinenza?

Considerazioni conclusive

In tema di lastrico solare, la presunzione di contitolarità del medesimo sancita dall'art. 1117 c.c. è dovuta all'essenziale funzione di copertura svolta dallo stesso per tutti gli immobili sottostanti. Ecco perché può essere vinta soltanto da un titolo contrario che, però, non può essere rappresentato dalla mancanza di un agevole accesso al medesimo a favore di tutti gli appartamenti.

A tale riguardo, come ricorda la Corte di Appello di Lecce, l'uso comune del tetto può avvenire anche attraverso la locazione del medesimo per l'installazione di un'antenna. In tal caso, come è facile dedurre, la presenza o meno di un accesso al lastrico per tutti gli appartamenti del fabbricato è del tutto irrilevante.

In generale, quindi, tale circostanza non è una condizione per escludere la comunione del bene, in assenza di un titolo contrario.

Tornando al caso in commento, la parte convenuta, successivamente appellante, non ha fornito alcuna prova in merito alla proprietà esclusiva del tetto. Le presunte intenzioni dei genitori nel donarle il lastrico si sono, infatti, rivelate del tutto indimostrate. Ella non è stata in grado nemmeno di comprovare l'invocata usucapione. Ecco perché la propria tesi difensiva è stata respinta sia in prima che in seconda istanza.

Sentenza
Scarica App. Lecce 6 giugno 2023 n. 494
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