La Corte d'Appello di Roma, con la sentenza n. 4099 del 7 giugno 2023, ha affrontato il problema dell'utilizzo più intenso delle cose comuni ai sensi dell'art. 1102 c.c., stabilendo che è lecita l'occupazione di una parte del lastrico solare per mezzo dell'installazione dei motori per il condizionamento dei locali. Analizziamo più nel dettaglio la vicenda.
È legale installare condizionatori sul lastrico solare se una clausola del regolamento impone al condomino l'installazione sul proprio balcone? Fatto e decisione
Un condomino impugnava la deliberazione assembleare con cui gli veniva ordinato di rimuovere i motori per il condizionamento dei locali che aveva installato sul lastrico solare a beneficio delle proprie unità immobiliari site immediatamente al di sotto.
La delibera contestata si fondava non solo sulla presunta violazione dell'art. 1102 c.c. ma anche sulla disposizione regolamentare secondo la quale la collocazione dei motori per il condizionamento era consentita solamente all'interno dei balconi di proprietà esclusiva, a distanza di almeno 150 centimetri dal parapetto.
Soccombente in primo grado, il condomino proponeva appello ritenendo pienamente legittima l'installazione dei suddetti motori, atteso il rispetto del precetto contenuto nel sopracitato articolo 1102 c.c., a tenore del quale «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».
Il collegio capitolino ha ritenuto meritevoli di accoglimento le doglianze del condomino. Sebbene il regolamento consenta l'installazione dei condizionatori solamente sui balconi di proprietà privata, tale disposizione deve intendersi riferita esclusivamente alle modalità di posizionamento all'interno dei singoli appartamenti, non facendo venir meno il diritto all'uso più intenso della cosa comune secondo i normali canoni dell'art. 1102 c.c.
In altre parole, secondo la Corte d'Appello non c'è contrasto tra la disposizione regolamentare che impone l'installazione sul proprio balcone e l'ordinaria norma di legge secondo la quale ciascun condomino può servirsi delle cose comuni, avendo i due precetti diversi settori di operatività.
Chiarito ciò, l'installazione dei condizionatori sul lastrico solare deve ritenersi un uso consentito della parte comune, che non pregiudica i diritti degli altri condòmini, atteso che:
- il lastrico in oggetto è di rilevanti dimensioni;
- le unità immobiliari inferiori erano solo quattro, due delle quali di proprietà dell'appellante;
- gli altri condòmini non avrebbero avuto la possibilità di utilizzare ai medesimi fini il lastrico solare se non attraverso l'installazione di cavi di collegamenti da ubicare sulla facciata dello stabile.
Condizionatori, uso della cosa comune e decoro
Regolamento e condizionatori sul lastrico solare: considerazioni conclusive
La sentenza in commento appare rispettosa dei consolidati principi giurisprudenziali in materia di uso della cosa comune.
Ai sensi dell'art. 1102 c.c., infatti, ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Secondo la Cassazione (sent. n. 10968/2014), il posizionamento di un impianto di condizionamento sul lastrico solare non esclude il pari godimento della cosa da parte degli altri condòmini e non costituisce alterazione della destinazione del bene.
Sempre secondo gli ermellini, l'utilizzo di una singola porzione di un bene in comproprietà tra i condòmini (ad esempio, di una piccola porzione sul lastrico per installare l'impianto di condizionamento) non può considerarsi "sottrazione" di spazi comuni.
L'intervento, tenuto anche conto della esiguità dell'area occupata, deve ritenersi dunque legittimo e non può essere impedito.
