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Nulla la delibera che vieta di aprire una luce sul lastrico in uso esclusivo
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Nulla la delibera che vieta di aprire una luce sul lastrico in uso esclusivo

Il condomino può creare un accesso al lastrico solare in uso esclusivo, a condizione che non si pregiudichino le funzioni di copertura e di protezione.

Avv. Mariano Acquaviva  

Le controversie condominiali riguardanti il lastrico solare non mancano mai. Ciò è dovuto in gran parte alla natura del lastrico stesso il quale, secondo il disposto dell'art. 1117 del codice civile, costituisce parte comune dell'edificio, salvo che il titolo non disponga diversamente.

Voler utilizzare per fini egoistici il lastrico solare può dunque essere illegittimo. Ciononostante, non significa che il singolo proprietario non possa farne un uso più intenso o trarne qualche particolare vantaggio senza arrecare danno agli altri condòmini.

Tanto ha stabilito la Corte d'Appello di Genova (sentenza 13 gennaio 2021 n. 39), secondo cui è nulla la delibera che vieta di aprire una luce sul lastrico in uso esclusivo. La sentenza si pone nel solco di consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (ad esempio, Cass., sent. 28418/2018), secondo cui il condomino può creare accesso al lastrico solare in uso esclusivo, a condizione che non si pregiudichi la funzione di copertura e di protezione che il lastrico ha rispetto alle sottostanti strutture.

L'art. 1126 c.c. si applica anche al lastrico solare di proprietà esclusiva oltre che a quello in uso esclusivo

Approfondiamo la questione che è stato oggetto di impugnazione innanzi alla Corte d'Appello ligure.

Apertura luce sul lastrico: il caso

Ricorreva in tribunale il condomino che si era visto negare l'autorizzazione a realizzare una luce sul lastrico solare che aveva in uso esclusivo, così come pacificamente emergeva dal titolo d'acquisto.

Per tale ragione, conveniva in giudizio il condominio, impugnando la delibera assembleare che non approvava la richiesta di autorizzazione per l'installazione di una botola lucernario sul terrazzo di copertura.

Il diniego si fondava sulle considerazioni di alcuni condòmini intervenuti all'assemblea, secondo i quali la realizzazione di una botola avrebbe comportata una modifica di tale rilevanza da non poter essere autorizzata se non con la totalità dei millesimi, in quanto riferita a una proprietà comune indivisibile.

Si rappresentava, inoltre, che un intervento così invasivo avrebbe potuto provocare un trauma all'intera soletta ormai datata con conseguenti possibili ripercussioni.

Il giudice di prime cure, dopo attenta istruttoria, accoglieva la richiesta attorea e annullava la delibera con cui il condominio negava la realizzazione della luce sul lastrico.

Proponeva appello il condominio, il quale si lamentava della cattiva applicazione fatta dal tribunale del principio contenuto nell'art. 1122 del codice civile, a tenore del quale «nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio».

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Apertura luce su lastrico in uso esclusivo: la decisione

La Corte d'Appello di Genova, con la pronuncia in commento (sentenza 13 gennaio 2021 n. 39), rigetta l'appello e conferma la decisione del giudice di prime cure.

La Corte ligure cita espressamente l'orientamento della Suprema Corte (sent. n. 28418/2018) secondo cui il condomino può creare accesso al lastrico solare in uso esclusivo, a condizione che non si pregiudichi la funzione di copertura e di protezione che il lastrico ha rispetto alle sottostanti strutture.

L'apertura di una botola all'interno del lastrico solare in uso esclusivo non lede l'art. 1122 cod. civ., in quanto la realizzazione della luce non crea un vulnus alle parti comuni o alla stabilità, sicurezza o decoro dell'edificio.

A parere del ctu nominato in primo grado, l'intervento come progettato dall'ingegnere incaricato da parte attrice, anche se prospettato con misure meno cautelative di quelle che il consulente tecnico d'ufficio avrebbe adottato («questo proprio in virtù della libertà progettuale di ciascun tecnico e della propensione al rischio che ciascuno può avere», si legge testualmente nell'elaborato peritale), non è lesivo dei beni che l'art. 1122 cod. civ. protegge, e cioè la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell'edificio.

In conclusione, la delibera con cui si nega l'autorizzazione all'apertura di una botola nel lastrico solare di uso esclusivo è illegittima e, pertanto, va giustamente annullata.

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Apertura di luci nel lastrico a uso esclusivo: l'orientamento della Cassazione

Come anticipato, la sentenza della Corte d'Appello di Genova si pone nel solco dell'insegnamento pacifico della Corte di Cassazione.

Con sentenza n. 13503 del 20 maggio 2019 la Suprema Corte aveva ricordato che il proprietario dell'ultimo piano di un condominio può aprire abbaini sul tetto dell'edificio, dovendosi pertanto ritenere illegittima la delibera dell'assemblea che vieta la realizzazione di tale struttura.

Secondo gli ermellini, la modifica al tetto costituisce infatti una estrinsecazione del diritto di uso delle parti comuni dell'edificio. Essendo chiaramente l'abbaino una struttura costituita da una finestra sul tetto, necessaria per illuminare ed arieggiare la soffitta, ad essa può avere interesse solo il proprietario dell'ultimo piano o della mansarda e non chi, invece, abita ai piani inferiori.

Lastrico solare esclusivo: manutenzione e ripartizione spese.

Secondo altra pronuncia (Cass., sent. n. 6253/2017), il singolo condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell'edificio e che sia proprietario dell'appartamento sottostante ad esso può, ove siano rispettati i limiti di cui all'art. 1102 c.c. (secondo cui «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa»), collegare l'uno e l'altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un'apertura nel solaio, con sovrastante bussola, non potendosi ritenere, salvo inibire qualsiasi intervento sulla cosa comune, che l'esecuzione di tali opere, necessarie alla realizzazione del collegamento, di per sé violi detti limiti e dovendosi, invece, verificare se da esse derivi un'alterazione della cosa comune che ne impedisca l'uso, come ad esempio, una diminuzione della funzione di copertura o della sicurezza statica del solaio.

La manutenzione del lastrico solare spetta al proprietario esclusivo secondo i criteri dell'art. 1126 c.c.

Sentenza
Scarica App. Genova 13 gennaio 2021 n. 39

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