Se nel tempo il lastrico solare è stato parzialmente trasformato in veranda, la ripartizione delle spese di manutenzione resesi necessarie a seguito di infiltrazioni di acqua piovana deve essere operata sulla base dei criteri indicati, rispettivamente, dagli artt. 1126 e 1125 c.c.. Questo l'interessante chiarimento contenuto nella recente sentenza n. 42 della Corte di Appello di Roma, pubblicata lo scorso 7 gennaio 2021.
Veranda su lastrico solare, lavori e spese. Il caso concreto.
Nella specie il proprietario di un appartamento sito al penultimo piano dell'edifico condominiale aveva impugnato la delibera assembleare con cui era stata ripartita la spesa per la manutenzione del terrazzo/lastrico solare di pertinenza dell'unità immobiliare sovrastante.
In particolare, il condomino contestava l'adozione da parte dell'assemblea di un criterio diverso sia da quello osservato in passato sia, soprattutto, da quello previsto dagli artt. 1125 e 1126 c.c..
Il Tribunale di Roma aveva respinto la domanda, evidenziando, anche in conformità alle conclusione della consulenza tecnica d'ufficio svolta nel corso del procedimento, che nella specie era stato correttamente applicato l'art. 1126 c.c. per il riparto della spesa inerente il lastrico solare e l'art. 1125 c.c. per quella relativa all'area di sedime della veranda di pertinenza dell'immobile in questione.
Secondo il giudice capitolino occorreva quindi distinguere la parte di lastrico solare lasciata libera da quella coperta con la veranda, applicando criteri di riparto differenti. La decisione non aveva però convinto il condomino, che aveva allora provveduto a impugnare la sentenza.
Veranda su lastrico solare, lavori e spese. I differenti criteri di riparto.
In effetti l'applicazione del criterio di riparto di cui all'art. 1125 c.c. piuttosto che di quello indicato nella successiva disposizione del Codice Civile comporta rilevanti differenze nell'imputazione delle spese di manutenzione.
In base al primo articolo, le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
L'art. 1126 c.c. dispone invece che quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Nella specie è quindi evidente come il proprietario del piano sottostante avesse maggiore convenienza a ripartire le spese come avvenuto in casi analoghi nel passato, perché in tal caso avrebbe suddiviso i due terzi della spesa con i condomini dei piani sottostanti, invece che suddividerne il costo con il solo condomino soprastante.
Nel frattempo, però, come detto, su una parte del lastrico solare era stata costruita una veranda.
Veranda su lastrico solare, lavori e spese. La decisione della Corte di Appello.
Quest'ultima circostanza, secondo quanto ritenuto dal Tribunale di Roma e confermato in sede di appello, era tale da mutare il criterio di riparto delle spese di manutenzione.
Bene aveva fatto allora l'assemblea a distinguere la parte di terrazzo che ancora svolgeva detta funzione (ovvero quella di garantire una copertura ai piani sottostanti) da quella ormai trasformata in veranda, la cui funzione essenziale, come si legge nella sentenza della Corte di Appello, "è solo quella, duplice, di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore".
In altri termini, secondo i giudici capitolini, la trasformazione di tutto o parte del lastrico solare in veranda muta la destinazione del bene, con la conseguenza che nei rapporti tra i proprietari l'uno all'altro sottostanti il terrazzo deve essere assimilato ai solai, con applicazione del ricordato criterio di riparto delle spese di manutenzione di cui all'art. 1125 c.c.
I giudici di appello si sono anche occupati di un'altra eccezione sollevata dal condomino impugnante, che aveva contestato la competenza dell'assemblea a deliberare sul riparto di spese che avrebbero riguardato soltanto il rapporto tra questi e il proprietario soprastante.
Anche in questo caso la Corte di merito ha dato torto all'appellante, evidenziando come la situazione di comunione di un bene non escluda, di per sé l'applicazione della disciplina del condominio negli edifici e, quindi, la competenza degli organi di gestione dei beni comuni.
Inoltre i criteri previsti dalla legge per il riparto delle spese afferenti le parti condominiali non possono essere derogati dall'assemblea, salvo che non si raggiunga il consenso unanime dei partecipanti al condominio nella stipulazione di un vero e proprio contratto, che altro non è se non la "diversa convenzione" di cui parla l'art.1123, comma 1, c.c.
La veranda deve essere abbattuta se antiestetica
