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Non sempre la realizzazione di un'apertura con taglio delle travi è illegittima

Alcune riflessioni particolarmente utili della Cassazione
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Secondo la Cassazione, in presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi caseggiati, è illegittima l'apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui, ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condomini, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.

È però legittima l'apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, che per sua ordinaria funzione è destinato anche all'apertura di porte e di finestre, realizzata dal singolo condomino mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla sua proprietà esclusiva.

È legittima anche l'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale eseguiti da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva in quanto, di massima, non integrano abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102, comma 1, c.c..

Allo stesso modo il condomino proprietario del solaio o sottotetto può aprire nel tetto abbaini per dare aria e luce ai locali sottostanti quando l'abbaino sia costruito a regola d'arte e non pregiudichi la funzione di copertura del tetto, né leda altrimenti il diritto degli altri condomini, in quanto l'esercizio di tale facoltà rientra nelle modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa, previste dall'art. 1102 c. c., che il partecipante - proprietario del solaio - può realizzare senza bisogno del consenso della maggioranza dei condomini.

Ma un condomino può arrivare anche collegare il lastrico solare in uso esclusivo al sottostante appartamento di sua proprietà? La questione è stata esaminata dalla Cassazione nella sentenza n. 6253 del 10 marzo 2017.

Apertura sul lastrico solare con taglio di travi: la vicenda

Un condomino, realizzava un'apertura nel soffitto del suo appartamento (di circa 6 mq), per accedere direttamente al sovrastante lastrico solare, con funzione di copertura di parte del fabbricato ed in suo uso esclusivo.

Per consentire uno stabile collegamento tra alloggio e lastrico solare proteggeva l'apertura così realizzata, con una bussola in vetro. L'operazione aveva comportato il taglio di alcune travi sottostanti al lastrico solare.

Questa apertura secondo altro condomino vicino, proprietario di un altro alloggio posto al di sotto della copertura del fabbricato non era legittima; di conseguenza prima in un giudizio possessorio e, poi, nel merito, citava in giudizio il vicino per chiedere l'eliminazione dell'apertura, praticata senza autorizzazione e comunque in violazione dell'art. 1102 c.c.

Secondo l'attore la bussola in vetro non equivaleva ad un tetto vero e proprio a protezione della casa, mentre l'incorporazione di parte del tetto in proprietà esclusiva, costituiva violazione anche degli artt. 1118 e 1119 c.c. Il Tribunale però riteneva la nuova apertura legittima in quanto, tra l'altro, la funzione di copertura rimaneva garantita dalla bussola; non c'era lesione dei diritti altrui; non era stata compromessa la statica del caseggiato.

Del resto secondo il Tribunale il convenuto era legittimato a realizzare detta apertura non solo in quanto condomino, ma soprattutto in quanto usuario del lastrico.

La Corte d'Appello, però, riteneva illegittima l'apertura in questione in quanto per le modalità con cui era stata realizzata (cioè con il taglio delle travi), avrebbe dovuto essere autorizzata dal condominio, stravolgendo l'uso che il condomino poteva fare delle cose comuni.

I giudici di secondo grado condannavano così il condominio che aveva realizzato l'apertura al ripristino a regola d'arte dello stato antecedente.

Apertura sul lastrico solare con taglio di travi: la posizione della Cassazione

I giudici supremi hanno ritenuto la decisione di secondo grado non adeguatamente motivata; infatti non è stato considerato che di per sé il taglio delle travi del solaio, da valutarsi in relazione alla statica e comunque agli altri limiti dettati dall'art. 1102 c.c., non può determinare l'alterazione della cosa comune.

Del resto l'inserimento di una bussola di accesso su un lastrico solare con l'uso esclusivo dello stesso a favore del condomino non ha alterato la destinazione naturale del lastrico, potendo la bussola d'accesso fornire sempre una copertura in sostituzione di quelle originaria.

Questo significa che non sempre l'eliminazione di alcune travi costituisce alterazione vietata dall'art. 1102 c.c., in quanto si tratta di dimostrare, di volta in volta, se tale iniziativa possa assumere o meno aspetti lesivi per l'integrità dell'edificio, se ne comprometta la sicurezza, il decoro o altra essenziale caratteristica.

Apertura di varchi sui muri, per la servitù conta il condominio non l'edificio

Sentenza
Scarica Cass. 10 marzo 2017 n. 6253

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