Tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, tra cui i tetti ed i lastrici solari sono, ai sensi dell'art. 1117 c.c., oggetto di proprietà comune, se non risulta il contrario dal titolo.
Si tratta di una presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale indicate dall'articolo 1117 c.c. che può essere vinta solo da un titolo contrario per tale intendendosi l'atto costitutivo del condominio e quindi, il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto.
Con riferimento, dunque, al lastrico solare, è pacifico che in mancanza di titolo attributivo di un uso esclusivo, valga la presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., mentre qualche interrogativo si è posto con riferimento alla terrazza a livello trattandosi di una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente.
Ci si è chiesti, infatti, in giurisprudenza se la terrazza a livello possa, al pari del lastrico solare, presumersi di proprietà condominiale, in considerazione della sua funzione che non è solo quella di dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all'appartamento del quale è contigua, ma è anche quella di copertura dell'edificio e di protezione dagli agenti atmosferici.
In tal senso, la Cassazione, con sentenza n. 20287 del 2017 ha stabilito che "la terrazza a livello, con funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti deve ritenersi bene di proprietà condominiale, ex art. 1117 c.c., giacché, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all'esistenza stessa del fabbricato; non ostando a tale conclusione né la circostanza che ad essa si acceda dall'appartamento contiguo di cui costituisce pertinenza, né il fatto che dal bene stesso uno o più comproprietari traggano maggiori utilità rispetto ad altri.
Al contrario, occorre che l'assegnazione della terrazza a livello in proprietà od uso esclusivi, risulti da uno specifico titolo.
La questione è stata di recente affrontata dalla Corte d'Appello di Bari (sent. n. 658 del 21 aprile 2023).
Terrazzino con accesso dal ballatoio delle scale comuni in regime di condominialità. Fatto e decisione
I proprietari di una porzione di un fabbricato condominiale posta al piano primo, convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Bari, i proprietari dell'immobile posto al secondo piano, domandando l'accertamento della comproprietà di un terrazzino - pure posto al secondo piano dell'edificio - avente accesso da una porta in ferro sita alla fine del ballatoio delle scale comuni.
Sostenevano di avere legittimamente diritto alla disponibilità del detto terrazzino in qualità di comproprietari ovvero di beneficiari di una servitù di passaggio costituitasi per destinazione del padre di famiglia allorquando, con testamento, l'originaria unica proprietaria provvide alla separazione delle porzioni del fabbricato.
I convenuti, dal canto loro, eccepivano l'inesistenza di qualsivoglia titolo legittimante un diritto reale in capo agli attori, di aver avuto da sempre, e comunque da oltre venti anni, l'utilizzo esclusivo del bene e di aver talvolta consentito l'accesso agli attori e loro danti causa solo per mera cortesia ed al solo fine di accedere al superiore lastrico solare tramite una botola ricavata nel solaio.
Il Tribunale riteneva fondata la domanda degli attori finalizzata all'accertamento della comproprietà del terrazzo sito al secondo piano del fabbricato non risultando il contrario dall'atto con cui l'originaria proprietaria aveva trasferito le singole porzioni del fabbricato, da intendersi quale atto costitutivo del condominio.
Il Tribunale, inoltre, perveniva alla conclusione che il bene in contestazione per le sue caratteristiche oggettive e funzionali, in quanto destinato a svolgere funzione di copertura di alcune unità del fabbricato comune o comunque a servizio delle stesse, costituisse lastrico solare, con conseguente applicazione del regime di attribuzione alle cc. dd. parti comuni ex art. 1117 c.c.
Avverso tale sentenza, i convenuti interponevano appello, sostenendo la falsa e o errata valutazione della produzione documentale che aveva comportato l'applicazione della presunzione di condominialità per assenza di titolo contrario.
In particolare, gli appellanti sostenevano che il terrazzino in contestazione non costituisse lastrico solare trattandosi, invece, di "terrazza a livello", a beneficio esclusivo e o con funzione pertinenziale della sola unità immobiliare posta al 2° piano di loro proprietà.
La Corte d'Appello di Bari ha disatteso le censure degli appellanti sostenendo la natura condominiale del terrazzino in contestazione, in assenza di titolo contrario ed in considerazione delle caratteristiche intrinseche dell'area in questione.
Considerazioni conclusive
La norma di cui all' art. 1117 c.c. non sancisce una mera presunzione di condominialità, ma afferma in modo positivo detta natura condominiale, che può essere esclusa non già con qualsiasi mezzo di prova (come sarebbe nell'ipotesi di presunzione), ma solo in forza di un titolo specifico, inevitabilmente in forma scritta, riguardando beni immobili (Cass. 5 marzo 2015 n. 4501).
Costituisce titolo contrario idoneo a vincere la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale indicate dall'articolo 1117 c.c., l'atto costitutivo del condominio e, quindi, il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto.
Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata a uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni. (Cass. n. 20050/2022).
Nel caso di specie, dal titolo di provenienza "del comune dante causa", quale atto costitutivo del condominio, non era emersa la qualità di bene esclusivo del terrazzino in contestazione.
In assenza di titolo da cui risulti l'assegnazione della terrazza a livello in proprietà od uso esclusivi, la presunzione di proprietà comune deve fondarsi sempre "su elementi obiettivi che rivelino l'attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo" (cfr. Cass. n. 10073/2018) essendo "necessaria la sussistenza di connotati strutturali e funzionali comportanti la materiale destinazione del bene al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari" (cfr. Cass. n. 22466/2010)
In conclusione, nel caso di specie, la condominialità del terrazzino in contestazione, è stata accertata, in assenza di titolo contrario ed in considerazione delle sue caratteristiche strutturali e funzionali essendo costituito da un'area libera e scoperta con parte della superficie in vetro cemento, avente autonomo accesso dal ballatoio in prosecuzione delle scale comuni e con apposizione ed ancoraggio di scala in ferro, quale unico accesso al superiore lastrico solare praticabile.
