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Amministratore, lavori di manutenzione, riscossione delle quote e profili di responsabilità
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Amministratore, lavori di manutenzione, riscossione delle quote e profili di responsabilità

Vi può essere responsabilità dell'amministratore se non riscuote le quote alle scadenze fissate nei S.A.L. dell'appalto di lavori straordinari? Possono essere chiamati a risarcire i danni i condomini che non versano quanto di loro spettanza?

Avv. Anna Nicola  

Le deliberazioni di manutenzione straordinaria

Com'è noto, mentre gli interventi di manutenzione ordinaria sono di competenza anche dell'amministratore dell'edificio, rientrando essi negli atti necessari alla ordinaria circolarità della gestione del condominio, la deliberazione dei lavori aventi carattere di manutenzione straordinaria, se non urgenti, spetta all'assemblea.

E' l'assise condominiale che deve disporne l'autorizzazione, facendo attenzione a che venga rispettata la necessaria maggioranza deliberativa qualora gli interventi siano di notevole entità, dovendo la deliberazione essere sempre assunta con i voti espressi dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio. Ciò vale anche in seconda convocazione. Lo stesso dicasi per le decisioni in merito alla ricostruzione dell'edificio.

La riforma del condominio ha previsto che per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, l'assemblea deliberi altresì la costituzione obbligatoria di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.

Se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti (art. 1135 n. 4 c.c.).

Quanto da ultimo indicato significa che per ogni S.A.L. presentato dall'impresa appaltatrice al condominio, il condominio deve essere prontamente capiente avendo già l'amministratore provveduto a riscuotere le singole quote spettanti in capo ai condomini.

Si ricorda che il mandatario del palazzo ha, ai sensi dell'art. 1129 c.c., il generale onere di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, disp. Att. C.c. Si tratta di un adempimento sancito, ove non compiuto, a pena di revoca del mandato.

L'eccezione di inadempimento dell'appaltatore

Dal canto suo, l'impresa che non riceve puntualmente i dovuti pagamenti alla presentazione dei S.A.L. può far valere l'eccezione di inadempimento, il famoso brocardo inadimplendi non est ademplendum.

La norma di riferimento è l'art. 1460 c.c. che così sancisce: "Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto.

Tuttavia non può rifiutarsi la esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede".

Per ottenere il risarcimento occorre la prova del danno conseguente alla mancata detrazione Irpef

La recente decisione della Cass. 14711/2020

Tutti questi temi sono stati affrontati dalla Suprema Corte con la recente decisione n. 14711 del 10 luglio 2020.

I fatti e i gradi precedenti

La causa è stata promossa da un'impresa proprietaria di alcune unità immobiliari all'interno di un condominio che ritiene responsabile, insieme ad altri condomini, dei danni subiti in ragione dell'appalto per la ristrutturazione del medesimo palazzo perché non erano stati effettuati i pagamenti di alcuni S.A.L. e che, nonostante i successivi versamenti (che portavano addirittura ad avere maggiori quote rispetto a quanto maturato a quella data) l'amministratore non procedeva al pagamento del S.A.L. di riferimento. comportando quindi la sospensione dell'attività da parte dell'impresa appaltatrice, che si era avvalsa dell'eccezione di inadempimento.

A fronte di tutti questi fatti, l'impresa attrice si è trovata costretta, a suo dire, a svendere alcuni immobili per evitare il fallimento.

Detta impresa reclama pertanto i danni subiti a causa, da un lato, della scorretta gestione del contratto di appalto e dei pagamenti previsti da detto contratto e, dall'altro, del mancato versamento -quanto ai condomini- e del mancato incasso all'amministratrice- delle rate previste a carico dei singoli partecipanti al condominio in forza del piano di riparto approvato dall'assemblea dell'ente gestorio.

Sia in primo grado, sia in secondo grado l'impresa vede negate le proprie ragioni, evidenziando la Corte di Appello l'assenza probatoria dell'asserito nesso causale.

Condominio a rischio risarcimento se non consegna subito all'impresa l'elenco

La decisione del Supremo Collegio

L'impresa non demorde e presenta ricorso per Cassazione.

I temi portati al vaglio della Suprema Corte attengono principalmente l'art. 1123, l'art. 1130 e l'art. 1137 c.c.

In buona sostanza, le lamentele riguardano la responsabilità dell'amministratore per il ritardo nella gestione dell'appalto, nello specifico per l'esecuzione dei pagamenti dovuti all'appaltatore e nella mancata/ritardata riscossione delle quote dei condomini sulla base della delibera che aveva approvato i lavori.

A detta della ricorrente, vi è anche la responsabilità dei condomini non virtuosi nei versamenti alle scadenze dei S.A.L.

Il Supremo Collegio osserva invece che correttamente i giudici dell'appello hanno rilevato la mancata dimostrazione del nesso causale anche considerando il fatto che, diversamente da quanto vorrebbe far credere l'impresa, essa ha venduto i suoi alloggi prima del termine che era stato pattuito per la consegna delle opere appaltate. Quindi non vi è nessun rilievo in merito all'asserito ritardo.

Quando l'amministratore deve fornire l'intera anagrafica dei condomini

Ciò significa che in linea generale si può affermare le responsabilità dell'uno, l'amministratore, e degli altri, i condomini non virtuosi, semprechè però si rispetti l'onere probatorio incombente in capo a chi si ritiene danneggiato da simili comportamenti.

Un'ultima osservazione in merito alla posizione del condomino. E' stato affermato che se questi non ha pagato la propria quota condominiale non può essere citato o addirittura pignorato dall'appaltatore se prima non è stato costituito il fondo speciale di cui all'art. 1135 c.c.

Il Giudice di Pace di Taranto nella sentenza del 18 marzo 2016 ha evidenziato che l'appaltatore può agire immediatamente verso il condomino moroso se il Condominio ha previamente costituito il fondo speciale per i lavori straordinari e se l'amministratore ha iniziato ottenuto nei suoi confronti il decreto ingiuntivo.

Amministratore di condominio e richiesta quote non preventivate, è legittimo?

Scarica Cass. 10 luglio 2020 n. 14711

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