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Condominio a rischio risarcimento se non consegna all'impresa l'elenco completo con le relative quote di debito derivanti dai lavori realizzati nell'edificio.
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Condominio a rischio risarcimento se non consegna all'impresa l'elenco completo con le relative quote di debito derivanti dai lavori realizzati nell'edificio.

L' omissione della comunicazione dei dati al creditore costituisce una inadempienza oggettiva ed (eventuale) motivo di risarcimento

Avv. Maurizio Tarantino 

La vicenda. La società Beta aveva chiesto al giudice adito la condanna del condominio a ripartire tra i condomini morosi il debito portato da un titolo esecutivo (decreto ingiuntivo pagato solo parzialmente) ed a comunicare i dati dei morosi. Inoltre, l'attrice chiedeva il risarcimento dei danni per la tardiva comunicazione.

Costituendosi in giudizio, il condominio convenuto contestava l'avversa domanda e chiedeva la chiamata del terzo (Tizio ex amministratore); quest'ultimo, eccepiva la propria carenza di legittimazione passiva ed il mancato esperimento (nei suoi confronti) della mediazione assistita.

=> Elenco morosi. Il condominio paga "una penale" in caso di mancata cooperazione con i creditori

=> Il recupero dati dei condomini morosi esclude il ricorso al decreto ingiuntivo

Il ragionamento del Tribunale di Roma. Preliminarmente, il giudice romano evidenzia che, ai sensi dell'art. 63 disp. att. così come riformato dalla legge 220/2012, "l'amministratore (...) è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi". Quindi si tratta di un dovere legale di salvaguardia dell'aspettativa di soddisfazione dei soggetti titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale, ovvero un obbligo dì cooperazione con creditore posto dalla legge in capo al Condominio e, per esso, al suo amministratore.

In merito alla vicenda, dall'espletata istruttoria di causa era emerso che il credito vantato dalla parte attrice nei confronti del condominio era fondato su un titolo di credito non impugnato ed esecutivo e quindi liquido ed esigibile.

Inoltre, era stato riscontrato che a seguito dell'emissione del detto titolo esecutivo, non era stato effettuato un riparto specifico delle della morosità tra i condomini ne è stara comunicata alla creditrice una comunicazione specifica ed esaustiva, ma solo dati imprecisi e presuntivi.

Ulteriormente il condominio convenuto non aveva presenziato a procedimento di mediazione rendendo pertanto necessario il presente procedimento.

=> Guai per l'amministratore che non consegna l'elenco dei morosi. Rischia di pagare di tasca propria

Premesso quanto innanzi esposto, in merito alla chiamata in causa del terzo e dell'eccezione della legittimazione passiva, il giudicante ha evidenziato che "le relazioni interne al condominio ed i rapporti intercorsi tra i condomini ed i vari amministratori non interessano e non possono avere rilevanza sulla società creditrice che da anni non vede soddisfatto il proprio credito per lavori effettuati in favore del condominio".

Per tali ragioni, è stata ritenuta legittima l'eccezione della carenza di legittimità passiva di Tizio (ex amministratore).

Difatti, secondo il Tribunale, era l'amministratore in carica al momento della richiesta, rappresentante del condominio, a dover fornire le dichiarazioni sui soci morosi alla società odierna attrice, la quale, senza una precisa indicazione delle somme dovute dai singoli condomini e della dichiarazione che l'importo indicato era riferibile al creditore istante, non ha potuto agire esecutivamente nei confronti degli stessi.

Per tali ragioni, secondo il Tribunale romano il condominio avrebbe dovuto indicare tutti i condomini morosi e le rispettive quote per caratura millesimale con indicazione completa delle generalità e delle quote millesimali di ciascun obbligato, facendo specifico riferimento ai crediti vantati dal ricorrente.

=> Morosità condominiale e i risvolti nei confronti dell'amministratore di condominio.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, con la pronuncia in commento, il giudice ha considerato tale omissione come una oggettiva inadempienza da parte del dell'amministratore; di talché, a fronte di tale inerzia, l'amministratore è stato condannato a rendere disponibile l'elenco.

Quanto alla domanda di risarcimento dei danni, questa è stata rigettata in quanto la ditta non ha provato di aver subito alcun danno.

Altri precedenti. Recentemente, lo stesso Tribunale romano ha evidenziato che l'amministratore del condominio deve fornire ai creditori che li richiedono i dati dei singoli proprietari esclusivi morosi.

La normativa contenuta nella legge 220/12 fa venir meno ogni dubbio sulla possibilità di frapporre limiti derivanti dalla tutela della riservatezza, peraltro esclusi dallo stesso Garante per la protezione dei dati personali. (Trib. Civ. Roma. Sentenza n. 8426 del 24.04.2018).

Ed ancora, il Giudice di Genova (sentenza n. 1917 del 15 giugno 2016) ha condannato l'amministratore personalmente a risarcire il terzo creditore per l'importo del credito azionato nei confronti del Condominio, in quanto ha ritenuto l'Amministratore non diligente, avendo violato le regole della buona fede e correttezza, essendo inadempiente all'obbligazione nei confronti del creditore che può conseguire il dovuto solo a fronte di una diligente attività dell'Amministratore.

Sull'argomento, inoltre, giova ricordare che le richieste dei creditori dirette ad acquisire l'elenco dei condomini morosi devono essere riscontrate con sollecitudine; in difetto, sussiste la responsabilità dell'amministratore del condominio per il danno generato dalla mancanza e/o dal ritardo nella consegna (In tal senso Tribunale di Tivoli ordinanza del 21 aprile 2016 e Tribunale di Palermo Ordinanza del 19 marzo 2014).

A seguire, secondo il Tribunale di Avezzano (01.03.2016), "è meritevole di accoglimento l'istanza di irrogazione, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., di una misura coercitiva indiretta a carico dell'amministratore condominiale che abbia violato il precetto di cui all'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., rifiutandosi di comunicare ai creditori non ancora soddisfatti del condominio". Infine secondo il Tribunale di Torre Annunziata (ordinanza Sez.

I del 28 giugno 2017) "è meritevole di accoglimento la domanda di condanna al pagamento in favore dei creditori ricorrenti della somma di € 200,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento ".

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

Richiesta dell'elenco dei condomini morosi

RIFERIMENTI NORMATIVI

Art. 63 disp. att. c.c.

PROBLEMA

La società agiva nei confronti del Condominio esponendo di essere creditrice in forza di decreto ingiuntivo. Pertanto chiedeva al giudice adito di comunicare i condòmini in mora nel pagamento.

LA SOLUZIONE

Secondo il giudice gli avvicendamenti al vertice dell'ente di gestione non possono avere rilevanza nei confronti dell'impresa creditrice, la quale può vantare nei confronti del condominio un titolo esecutivo, dunque liquido ed esigibile.

È l'articolo 63 disp. att. c.c. che impone all'attuale amministratore di indicare alla ditta edile generalità, residenza e quote di debito dovute per caratura millesimale: il creditore del condominio non può infatti agire nei confronti dei singoli proprietari in regola con i pagamenti se non dopo l'escussione degli altri.

LA MASSIMA

"Anche l'informazione incompleta costituisce un'oggettiva inadempienza fonte di possibile responsabilità civile perché impedisce alla creditrice di escutere contro i condomini che non pagano.

Ne consegue che l'amministratore del condominio deve fornire ai creditori che li richiedono i dati anagrafici dei singoli proprietari esclusivi morosi". (Trib. Civ. Roma. Sentenza n. 10424 del 22.05.2018).

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