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Chi risponde per le infiltrazioni dal lastrico solare del condominio? Occorre fare distinzioni di parti del lastrico ai fini della ripartizione delle spese?

E le fioriere posizionate al confine tra due proprietà private come si considerano? Quali le spese per il loro rifacimento?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

Il Tribunale di Firenze con la decisione n. 1052 dell'11 aprile 2022 ha affrontato il tema delle infiltrazioni dal lastrico solare in condominio.

Il caso di specie nasce dall'impugnazione di due delibere assembleari avente ad oggetto opere di straordinaria manutenzione ai lastrici di proprietà delle due condomine aventi l'uso esclusivo di due porzioni del lastrico solare che copre l'intero palazzo e che utilizzano come terrazze e relativa ripartizione delle spese.

Le due condomine ne contestano principalmente la ripartizione delle spese.

Infiltrazioni dal lastrico solare del condominio? La ripartizione delle spese. Gli antefatti

Anni addietro, a seguito del manifestarsi di infiltrazioni di acqua all'interno degli appartamenti sottostanti a quelli delle attrici, l'amministratore dell'edificio ebbe ad incaricare un tecnico per individuare le relative cause.

Questi aveva scoperto che le infiltrazioni erano dovute al fatto che le tubazioni di ferro poste al di sotto dello strato impermeabilizzante del lastrico erano in cattive condizioni di manutenzione e che le stesse avrebbero dovuto essere sostituite per poi procedere alla posa in opera di un nuovo isolante - guaina e del massetto/pavimentazione.

In occasione di tali lavori, venivano rinvenute al di sotto della guaina impermeabilizzante altre tubazioni (di sfiato dell'impianto di riscaldamento in pessime condizioni) anch'esse fortemente ammalorate, tant'è che i lavori venivano sospesi per effettuare questo primo intervento di sostituzione di tutta la tubazione posta in opera sotto il lastrico, per poi procedere alla posa in opera del nuovo isolante e del massetto, la guaina e la pavimentazione.

L'assemblea straordinaria all'epoca convocata tra i condomini i cui appartamenti risultano allacciati all'impianto in questione aveva deliberato di effettuare un saggio al fine di rinvenire un punto della tubazione utile ad una saldatura per procedere, in caso di esito positivo, alla riparazione e sostituzione di tale tubazione o, in caso contrario, a ricoprire il lastrico senza effettuare alcuna attività.

Individuato il punto utile per la saldatura veniva convocata successiva assemblea che deliberava di intervenire con la riparazione solo sul limitato tratto, costituito dal lastrico annesso ad una sola proprietà e per un tratto interessato dalla proiezione delle fioriere, che separano le due terrazze, provvedendo quindi alla predetta saldatura nel punto così individuato.

Nonostante ciò, l'anno successivo si verificavano nuove infiltrazioni di acqua nelle medesime unità immobiliari sottostanti alle terrazze di proprietà delle attrici. Chiamato il tecnico, questi redige altra relazione tecnica dove invitava il Condominio ad eseguire lavori comportanti la sostituzione della guaina anche sotto le fioriere e quindi a sostituire integralmente le tubazioni di ferro, ossidate, oltre ad intervenire con riferimento ad un cavedio in muratura dove sono alloggiati gli sfiati dei bagni e delle cucine di alcune unità immobiliari sottostanti, in pratica intervenendo sul sistema di smaltimento delle acque reflue condominiali.

Vi era infatti il cattivo stato di conservazione della guaina impermeabilizzante dell'intero lastrico solare, compreso il tratto che passa sotto le fioriere; la presenza, al di sotto di tale guaina, in parte di tubazioni di sfiato dell'impianto di riscaldamento che si distribuiscono sull'estradosso del solaio di calpestio dei lastrici stessi; il cattivo stato della guaina alla base del cavedio in muratura appoggiato direttamente sul lastrico a contatto con le fioriere, ove sono alloggiati gli sfiati dei bagni e delle cucine di alcune unità immobiliari sottostanti e del sistema di smaltimento delle acque reflue condominiali, tutte circostanze causalmente determinanti il manifestarsi delle infiltrazioni.

A fronte di ciò veniva indetta l'assemblea per adottare delle decisioni in merito che però, residuando contestazioni in ordine alla individuazione del criterio di ripartizione delle spese tra i condomini interessati, veniva rinviata a altra data successiva dove, con il voto contrario delle attrici, veniva deliberato tra le altre cose, di attribuire alle due attrici il maggior costo (se non l'intero costo) delle opere di demolizione e ricostruzione (anche con effetti sulle spese di direzione dei lavori e di cantiere), atteso il fatto di essere proprietarie esclusive delle fioriere, mentre alle residue opere di sostituzione di singoli pezzi di guaina ammalorata e di demolizione e riposizionamento delle mattonelle di cotto, veniva deciso di applicare il criterio di cui all'art. 1126 c.c., cioè 1/3 alle attrici e 2/3 ai condomini cui il lastrico funziona da copertura delle abitazioni.

Da qui la vicenda processuale

Le condomine attrici ritengono tali delibere invalide 1. per la mancata convocazione e partecipazione di tutti i condomini proprietari delle unità servite dal lastrico per lo scolo e lo sfiato dei relativi impianti interessati, essendo stati chiamati loro e i proprietari delle unità poste nella proiezione verticale delle stesse. Questo rilievo è sotto il profilo formale.

Sotto il profilo sostanziale asseriscono la violazione del criterio di ripartizione di spesa di cui all'art. 1123, commi 2 e 3 c.c. e art. 1126 c.c., facendo uno specifico dettaglio; in deroga ai criteri di legge, alcuni condomini sono stati illegittimamente esonerati dall'obbligo di contribuzione alla spesa di manutenzione di un bene comune mentre quest'obbligo contributivo sussiste a prescindere dalla tipologia di intervento (ordinario o straordinario che sia). A sostegno delle loro asserzioni richiamano la giurisprudenza afferma che "… l'art. 1126 c.c. si applica in ogni caso di spesa di manutenzione o di rifacimento che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via conseguenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie".

E così a. le spese dell'intervento sulla guaina impermeabilizzante del lastrico avrebbero dovuto essere ripartite tra tutti i condomini dell'edificio ai sensi dell'art. 1126 c.c., b. quelle relative alle tubazioni di sfiato dell'impianto di riscaldamento e del cavedio avrebbero dovuto essere ripartite ai sensi dell'art. 1123, comma 3 c.c. tra tutti i condomini allacciati e serviti dagli stessi, c. quelle relative alla demolizione e ricostruzione delle fioriere ai sensi dell'art. 1126 c.c., in quanto intervento strutturalmente necessario per l'effettuazione dei restanti interventi sugli altri beni condominiali, e non intervento autonomo dovuto ad una manutenzione necessaria per i soli manufatti in questione, e tutte le altre spese strumentali ed accessorie a tali interventi, tra cui quelle di cantiere, avrebbero dovuto essere suddivise e proporzionalmente imputate ai tre diversi interventi in base al relativo valore e, con riferimento a ciascuno, seguire il medesimo criterio di ripartizione tra i singoli condomini interessati della spesa principale.

A conforto di ciò, osservano che le fioriere non sono di loro proprietà bensì beni comuni aventi funzione di diretta copertura di porzioni di guaina del lastrico e di contenimento e copertura di impianti condominiali e di impianti oggetto di condominio parziale tra le sottostanti unità.

Naturalmente il condominio si costituisce e contesta in toto queste indicazioni.

Il Tribunale in primo luogo osserva che per le prima deliberazioni anche le attrice hanno votato a favore per cui, in sostanza, non avrebbero la legittimazione ad impugnare dette decisioni.

La legittimazione ad impugnare la delibera condominiale per il vizio relativo alla mancata convocazione e partecipazione spetta ai soli condomini pretermessi; soltanto i condomini non ritualmente convocati sono titolari dell'interesse all'impugnazione della stessa (Cass. n. 8520/2017; Cass.n. 23902/2016; Cass. n. 10338/2014), con la conseguenza che "il condomino regolarmente convocato non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che inerisce all'altrui sfera giuridica, come conferma l'interpretazione evolutiva fondata sull'art. 66 disp. att. c.c., comma 3, modificato dalla l. 11 dicembre 2002, n. 220" (ex multis, Cass. n. 10071/2020, Cass. n. 9082/2014; Cass n. 220/2012).

Così non è nel caso di specie.

Ricorda inoltre che la valutazione giudiziale è prettamente formale, perché le valutazioni, l'opportunità, la convenienza, la vantaggiosità delle scelte operate dall'assemblea in merito alla gestione delle cose comuni esulano dal sindacato giurisdizionale (Cass. n. 10199/2012; Cass. n. 5889/2001) rientrando tali "decisioni" nel potere "discrezionale" dell'assemblea.

A maggior ragione quelle inerenti le scelte di opportunità o vantaggiosità di spese condominiali.

Il problema fioriere

La questione della proprietà delle fioriere è oggetto di discussione tra le parti: le attrici ne sostengono la natura condominiale e quindi contestano la legittimità della decisione adottata dal Condominio (parziale) in ordine alle lavorazioni che ineriscono al lastrico solare dove sono situate.

Il Ctu le qualifica quali elementi di definizione del confine dei due lastrici.

Osserva il Giudice, se esse assolvono la funzione di "separare" le due proprietà private e di agevolare la sistemazione di siepi o di arbusti di una certa altezza per impedire a ciascuna delle proprietarie di "vedere" cosa accade nell'altra proprietà non possono valere quali beni condominiali: sono state posizionate al di sopra dei lastrici solari ma sol per renderle stabili e inamovibili, ma senza che vi sia alcun giovamento ad esigenza del condominio, non facendo parte del decoro del palazzo essendo elementi decorativi degli alloggi a cui asseriscono.

Richiama quindi il principio della Suprema Corte che asserisce che la presunzione di comproprietà posta dall'art. 1117 c.c. viene superata se la cosa, per obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'edificio, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale alla stessa stregua di un titolo contrario (Cass. 02.08.2010 nr. 17993).

Pertanto le spese che le riguardano devono essere a carico esclusivo a chi ne è proprietario o a chi le usa, indipendentemente che esse siano coeve alla costruzione dell'edificio e ne costituiscano un elemento ricorrente.

Ripartizione spese

Il Tribunale ritiene corretto il criterio di ripartizione spese applicato dalla delibera impugnata.

La ripartizione delle spese in ragione di un terzo a carico delle proprietà titolari di diritti esclusivi sui lastrici e di due terzi delle proprietà sottostanti in relazione alle sole parti strutturali del lastrico solare ed ai suoi elementi costitutivi, quali la guaina di impermeabilizzazione, nonché agli elementi accessori funzionalmente collegati, quali la pavimentazione, è conforme all'art. 1126 c.c.2.

È quindi corretta, prosegue il Giudice, la delibera nella parte in cui imputa le spese relative alla demolizione e ricostruzione delle fioriere a carico esclusivo delle proprietà private a cui accedono, tenendo a mente il principio per cui la spesa va suddivisa tenendo conto dell'uso (esclusivo) che del bene (che nella specie è da ritenersi incidenter tantum di proprietà privata) fanno le attrici e del maggior godimento del lastrico di cui beneficeranno le medesime.

Sentenza
Scarica Trib. Firenze 11 aprile 2022 n. 1052

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