Nell'ambito dei beni che costituiscono una parte necessaria dell'edificio condominiale il lastrico solare rappresenta, da tempo immemore, un motivo di contrasto nell'ambito dei diritti rivendicati su di esso dai condomini.
Questo non solo per quanto concerne la sua utilizzazione, ma anche per quanto riguarda l'individuazione del soggetto che ne sia il legittimo proprietario.
Secondo il disposto dell'art. 1117 c.c. il lastrico solare è annoverato tra i beni indispensabili per l'esistenza di un edificio, e non potrebbe essere diversamente, considerando la funzione di copertura che lo stesso svolge.
Tuttavia, tale presunzione di comunione può essere vinta dall'esistenza di un titolo contrario, che dimostri la proprietà del bene in capo ad uno o più condomini. Il Tribunale di Bari con la sentenza n. 3971 pubblicata in data 11 ottobre 2023, non discostandosi dal precetto normativo, ha accolto la domanda dell'attore il quale aveva dimostrato, sulla base dell'atto notarile di acquisto, la proprietà esclusiva del bene e, per l'effetto, ha condannato il convenuto a porre fine alla molestia di fatto perpetrata sul non riferibile al condominio.
Accolta la domanda di esclusione dall'uso di un bene di proprietà esclusiva. Fatto e decisione
Il proprietario di una unità immobiliare, dichiaratosi titolare esclusivo del lastrico solare, aveva agito in giudizio per sentire accertare l'inesistenza del diritto di altro condomino, che aveva posizionato in loco due unità esterne di condizionatori, con conseguente illegittimo uso del parapetto di detto lastrico per collocarvi le relative condotte.
Il convenuto, infatti, aveva contestato la proprietà della superficie in capo all'attore: negando rilevanza all' atto notarile di provenienza (dal momento che, a suo dire, la precisazione in merito tanto alla proprietà esclusiva della struttura, quanto all'uso della medesima era contenuta non nel corpo dell'atto scritto "a macchina", ma nella parte scritta "a penna"); evidenziando che nelle tabelle millesimali detto lastrico non risultava attribuito all'attore ed, infine, precisando che l'assemblea aveva deliberato l'utilizzo del bene da parte di tutti i condomini per l'installazione delle machine di condizionamento.
La causa, meramente documentale, si concludeva con una sentenza a favore dell'attore.
In effetti il titolo di provenienza, depositato da parte attrice e che presentava i requisiti richiesti dall'art. 1117 c.c., specificava, tra l'altro, la circostanza che l'uso consentito del lastrico agli altri condomini era limitato al suo utilizzo per stendere i panni.
Con riferimento al titolo, inoltre, del tutto irrilevante la modalità di scrittura della precisazione de quo da parte del notaio che, in alcun modo, poteva inficiare la natura pubblica dell'atto stesso.
Nessun effetto negatorio, inoltre, si poteva attribuire alle tabelle millesimali, che "possono prevedere una disciplina che esplica i propri effetti sui beni condominiali, ma non possono mai incidere efficacemente sulle proprietà esclusive, rispetto alle quali il singolo condomino non può soffrire alcuna limitazione comune".
Lastrico solare: è pertinenza?
Da ultimo valeva l'inefficacia della delibera assembleare (peraltro, revocata dalla stessa compagine) che, in presenza di un titolo che aveva affermato la natura esclusiva della proprietà del lastrico solare, aveva concesso l'utilizzo dell'area ad soggetti terzi per finalità diverse da quelle indicate nel titolo stesso.
Sulla base di tali considerazioni, quindi, il Tribunale non poteva che accogliere le richieste dell'attore, ordinando al convenuto la immediata cessazione delle illecite molestie di fatto, con conseguente rimozione dei macchinari e dei relativi tubi di collegamento situati sul lastrico solare.
Litigi condominiali: giustificano le molestie?
Considerazioni conclusive
Il Tribunale di Bari ha correttamente qualificato l'azione come actio negatoria disciplinata dall'art. 949 c.c., che rappresenta la tipica azione a difesa della proprietà ed attraverso la quale il proprietario (nel nostro caso il condomino/attore) ha agito in giudizio per far dichiarare l'inesistenza di un diritto affermato da altri (il convenuto/condomino) sul lastrico solare.
Questi, infatti, con la collocazione dei motori di condizionamento, stava esercitando turbative o molestie rispetto al diritto rivendicato dal primo e, poi, riconosciuto tale con la sentenza di primo grado.
È interessante rilevare come tale azione possa essere esercitata non solo nell'ambito dei rapporti tra condomini, ma anche dal condomino nei confronti del condominio allorché il primo chieda che venga accertata ed affermata l'illegittimità dell'uso anomalo della cosa comune da parte di altro partecipante (Cass. sez. 2, 11 ottobre 1986, n. 5949; Cass. sez. 2, 6 luglio 1984, n. 3964).
Ammissibile, inoltre, anche il caso contrario in cui sia il condominio ad agire contro terzi in tema di "actio negatoria servitutis". In questa ipotesi assume rilevanza il fatto che l'azione, per orientamento costante della giurisprudenza, non rientra nei limiti sanciti dal combinato disposte degli artt. 1130 e 1131 c.c., con la conseguenza che l'amministratore per procedere giudizialmente deve ottenere un'autorizzazione da parte dell'assemblea (ex multis Cass. sez. 3, 01 ottobre 1997, n. 9573).
Per quanto concerne più specificamente la fattispecie in esame vale la pena porre l'accento su una delle doglianze manifestate dal convenuto, il quale aveva contestato la regolarità del rogito notarile sotto il profilo formale per la redazione dell'atto in forma mista: scrittura e a mano, quest'ultima utilizzata per precisare l'uso particolare e limitato del lastrico solare consentito agli altri condomini.
Ma il convenuto non aveva tenuto conto del fatto che, secondo la legge del notariato (l. n.89/1913 e successive modifiche), una delle principali formalità richiede che la stesura dell'atto debba avvenire a mano, a macchina o a stampa, personalmente a cura del notaio.
Del resto, se fosse stato come sostenuto dal convenuto, alcun valore dovrebbe essere attribuito alle "postille", con le quali l'atto notarile viene spesso integrato e rispetto alle quali la giurisprudenza ha affermato che "in tema di atti pubblici notarili, le aggiunte, le cancellazioni e le variazioni attuate con le postille previste dall'art. 53 della legge notarile e dall'art.69 del regolamento, costituiscono parte integrante del complesso dei segni grafici rappresentativi della volontà manifestata dalle parti e dal notaio trasfusa, mediante la relativa scritturazione, nel documento da lui redatto" (Cass. sez.2, 02 luglio 2004, n. 12128).
Da ultimo non vi sono dubbi che - come affermato dal giudice monocratico - l'atto pubblico costituisse il titolo contrario sul quale fondare l'appartenenza del lastrico solare in capo all'attore e tale da escludere qualsivoglia diritto vantato dal terzo sul bene oggetto di contestazione.
