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I lavori volti a eliminare i vizi incombono sull'appaltatore

L'impresa è responsabile per i difetti della propria opera e non può pretendere che il condominio si attivi per eliminarli o che accetti i rimedi proposti
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

Un'altra sentenza in materia di appalto in condominio, che getta luce questa volta non solo sulla responsabilità della ditta ma anche sugli eventuali doveri che incombono sull'edificio committente nel caso di vizi.

La Corte di Appello di Milano, con sentenza n. 1274 del 15 aprile 2022, ha condannato al risarcimento l'impresa colpevole di non aver ben eseguito i lavori per cui era stata incaricata, escludendo peraltro qualsiasi ipotesi di corresponsabilità della compagine che, a dire della ditta, non si era attivata per impedire l'ulteriore prodursi dei danni.

Il concorso di colpa di cui al secondo comma dell'art. 1227 c.c. (secondo cui «Il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza») non può infatti costringere il creditore ad attivarsi fino al punto di eseguire egli stesso gli interventi riparatori che sarebbero invece toccati alla controparte. Analizziamo più nel dettaglio la pronuncia in commento.

Responsabilità dell'appaltatore: il caso

Il condominio conveniva in giudizio la ditta appaltatrice dei lavori per ottenere il risarcimento dei danni causati da vizi e difetti costruttivi. Per la precisione, la compagine lamentava ristagni d'acqua nell'androne coperto, infiltrazioni nelle scale e nelle cantine.

Nonostante la tempestiva denuncia dei vizi e i successivi interventi dell'impresa volti ad arginare i danni, le gravi infiltrazioni permanevano, costringendo il condominio ad adire il tribunale.

Si costituiva parte convenuta contestando l'esistenza e la consistenza dei vizi e dichiarandosi disponibile ad eseguire i lavori indicati dal Consulente tecnico nominato dall'autorità giudiziaria in sede di Accertamento tecnici preventivo, tranne quelli relativi al ristagno di acqua nell'androne che, secondo l'impresa, avrebbero potuto essere risolti attraverso un intervento meno oneroso rispetto a quello indicato dal consulente (che prevedeva di rimodellare le pendenze e la quota del porticato), e cioè mediante la realizzazione o di una piletta a griglia con scarico verticale, o tramite la posa di serramenti a chiusura parziale del porticato.

La ditta eccepiva altresì il concorso di colpa del condominio dovuto all'assenza di manutenzione ordinaria dello stabile.

Il giudizio di primo grado terminava con l'integrale condanna dell'impresa convenuta, la quale proponeva appello reiterando le stesse ragioni già esposte in primo grado.

Il condominio non è obbligato ad accontentarsi dei rimedi dell'impresa

La Corte di Appello di Milano, con la sentenza n. 1274 del 15 aprile 2022 in commento, conferma la decisione del giudice di primo, rigettando i motivi sollevati in sede di gravame dall'impresa.

Innanzitutto, non può essere accolta la richiesta della ditta, secondo cui sarebbe stato possibile intervenire sull'immobile eseguendo lavori decisamente meno costosi di quelli suggeriti dal Consulente.

In merito alla soluzione prospettata circa la realizzazione dello scarico a piletta al fine di ovviare al ristagno delle acque meteoriche, il Ctu ha ritenuto di scartare questa soluzione non solo per il fatto che si andrebbe ad interessare una proprietà privata ma soprattutto perché, per poter convogliare correttamente le acque nella piletta, occorrerebbe comunque modificare le pendenze della pavimentazione.

In pratica, la soluzione prospettata dall'impresa è inattuabile perché la sola realizzazione di una raccolta d'acqua senza adeguato convoglio non risolverebbe il fenomeno del ristagno. Il mero inserimento della piletta a griglia con scarico verticale, senza il preventivo rifacimento della pavimentazione, non sarebbe rimedio adeguato alla definitiva eliminazione del vizio.

Nemmeno è accettabile l'altra proposta dell'impresa, e cioè la chiusura del porticato mediante serramenti in alluminio esclusivamente lungo il lato dell'ingresso principale.

Il giudice di prime cure ha correttamente ritenuto che l'installazione di uno o più pannelli di alluminio non risolve certamente il problema costruttivo dell'errata realizzazione delle pendenze della quota della pavimentazione del porticato.

A ciò si deve poi aggiungere che, l'inserimento dei pannelli, come anche rilevato dal Ctu, incidendo sul decoro architettonico del fabbricato, non può di certo essere una soluzione imposta al condominio appellato.

La Corte d'Appello afferma quindi che il committente non è obbligato a ricevere l'esecuzione di opere rimediali secondo quanto unilateralmente deciso dall'appaltatore. Opere rimediali che comunque devono essere svolte secondo le regole dell'arte e devono essere preventivamente accettate dalla committenza.

Il condominio non deve eseguire le opere spettanti all'impresa

La Corte d'Appello di Milano ritiene di dover disattendere anche il motivo riguardante il presunto concorso di colpa del condominio.

L'impresa assume che l'aggravamento dei danni sarebbe dovuto all'inerzia colposa del condominio che non avrebbe svolto alcuna attività di manutenzione o di ripristino dei vizi riguardanti l'immobile.

Si tratta tuttavia di una doglianza priva di pregio, innanzitutto perché l'effettuazione dei lavori avrebbe alterato lo stato dei luoghi, cosi precludendo l'accertamento dei vizi e dei danni che poi sono stati precisamente appurati con le indagini svolte in sede di Accertamento tecnico preventivo.

Ma c'è di più. Il dovere di correttezza e di normale diligenza imposto al danneggiato dall'art 1227, secondo comma, cod. civ., non lo obbliga a svolgere attività che, pur nel fine lecito di contenere l'iter evolutivo dei danni, incidano sulla situazione dei luoghi in senso modificativo o sostitutivo di opere e cose comunque connesse alla precedente azione od omissione dell'autore dell'illecito (in questo senso anche Cassazione civile sez. II, 5/12/2013, n. 27298).

Va quindi ribadito l'orientamento consolidato della Suprema Corte, secondo cui le iniziative tecniche ed i lavori volti ad eliminare la causa dei vizi inerenti all'immobile incombono sull'appaltatore, mentre l'appaltante ha soltanto la facoltà, ma non l'obbligo, di sostituirsi a quello.

Pertanto, non può ravvisarsi il concorso di un fatto colposo del danneggiato, suscettibile di limitare la responsabilità dell'autore del danno a norma dell'art. 1227 c.c., nel comportamento del committente che comportamento del committente che non si sia sostituito all'appaltatore nell'esecuzione di opere atte a limitare le conseguenze dei gravi difetti dell'opera oggetto di appalto (cfr. Cassazione civile sez. II, 25/09/2019, n.23948).

Danni dell'appaltatore in condominio: il principio

In definitiva, la Corte d'Appello di Milano, con la sentenza n. 1274 del 15 aprile 2022 in commento, rigetta il gravame dell'impresa, statuendo il principio secondo cui i lavori volti a eliminare i vizi incombono sull'appaltatore, il quale è responsabile per i difetti della propria opera e non può pretendere che il condominio si attivi per eliminarli o che accetti i rimedi proposti.

Il ristoro dei danni in capo all'appaltatore dei beni condominiali

Sentenza
Scarica App. Milano 15 aprile 2022 n. 1274

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