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Sottotetti croce e delizia dei condomini e dopo l'entrata in vigore della "riforma" non cambierà nulla!
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Sottotetti croce e delizia dei condomini e dopo l'entrata in vigore della "riforma" non cambierà nulla!

I sottotetti, come cambiano con l'entrata in vigore della riforma

Avv. Alessandro Gallucci 

In ogni palazzo dove esiste un sottotetto, se le cose non sono ben chiare dai titoli, il rischio di contenzioso è molto alto.

Per titoli intendiamo gli atti d'acquisto o i regolamenti contrattuali ad essi allegati e quindi trascritti presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.

Ciò perché in assenza di disposizioni pattizie - ossia di accordi intercorsi tra le parti al momento della costituzione del condominio o successivamente - quel che conta è la conformazione di questa parte dell'edificio rispetto alla sua interezza.

=> L'accertamento della proprietà esclusiva del sottotetto. Il ruolo dell'amministratore

Detto con le parole, ormai costantemente ripetute, della Suprema Corte di Cassazione, "l'appartenenza del sottotetto (non indicato nell'art. 1117 c.c. tra le parti comuni dell'edificio) si determina in base al titolo ed in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto.

Pertanto, ove trattisi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell'appartamento dell'ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell'ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo potenzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi" (Cass. 19 dicembre 2002, n. 18091 in senso conf. C.D.S. 14 settembre 2005 n. 4744 e da ultimo Cass. 19 febbraio 2013, n. 4083).

Insomma se insorge un contenzioso relativamente alla titolarità del sottotetto in un edificio in condominio, quello che ha specificato la Cassazione è quanto un giudice deve verificare al fine di dare soluzione al contenzioso.

=> Il sottotetto è di proprietà condominiale se la funzione cui è destinato è potenzialmente utile per gli usi comuni

C'è poco da dire: benché gli ermellini, come spesso accade in relazione al condominio, abbiamo fatto chiarezza, essa vale solamente in linea di principio. Si pensi che alle volte anche solamente la presenza di una botola nelle parti comuni o in quelle di proprietà esclusiva può far giungere a soluzione diametralmente opposte.

In questo contesto, verrebbe da pensare, la "riforma" del condominio, ossia la legge n. 220/2012, avrà fatto chiarezza in modo definitivo.

In molti, se ancora non si sono approcciati allo studio della legge che entrerà in vigore il 18 giugno prossimo, spereranno che sia così.

Bene! Come si suole dire, meglio mettersi l'anima in pace: la "riforma", in materia di sottotetti, dice le stesse cose che ha detto la giurisprudenza da dieci anni a questa parte.

In buona sostanza il nuovo art. 1117 c.c. specifica che "sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

[...]

i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune […]" (nuovo art. 1117 n. 2 c.c.)

Giacché c'era il Legislatore non avrebbe potuto essere più chiaro per semplificare la vita agli addetti ai lavori che, invece, resteranno sempre alle prese con le solite incertezze?

=> Il sottotetto è condominiale o del singolo condomino? Per saperlo bisogna guardare al primo atto di vendita (o alla natura del bene).

=> Hai usato qualche volta il sottotetto? Non basta per dire che è in condominio.

Cerca: sottotetti riforma entrata

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