A inizio d'anno, si sa, tendiamo a disfarci delle cose vecchie e non utilizzate, quindi a fare ordine.
La pronuncia che commenteremo appresso cade a proposito, perché ci permetterà di mettere un po' d'ordine (forse) nell'annoso problema del riparto delle spese relative ai tetti.
Ripartizione delle spese per il tetto: analisi della sentenza
La Corte d'Appello di Milano, con la sentenza n. 3168 del 02 dicembre 2020, ha sostanzialmente confermato la sentenza del Tribunale di Milano con cui si dirimeva un'impugnativa di delibera assembleare concernente il riparto delle spese per un tetto.
Si trattava in particolare di lavori per la rimozione dell'amianto e la sistemazione delle gronde in un Condominio costituito da diverse palazzine; i lavori riguardavano in effetti il tetto di copertura della palazzina B.
Il condòmino che aveva impugnato la delibera sosteneva di non dover pagare detti lavori, in quanto egli era proprietario di unità immobiliare collocata nella palazzina D e che non traeva alcun beneficio dal tetto in questione.
E' bene premettere che il tetto in questione fungeva da copertura effettiva anche della palazzina D, in quanto si estendeva a coprire l'androne di accesso alla stessa.
Altro punto interessante della pronuncia riguarda l'impugnazione del regime delle spese; infatti, il condòmino, soccombente virtuale in primo grado, lamenta che il Tribunale abbia considerato uno scaglione di valore (€. 5.200,00 - €. 26.000,00) molto superiore all'effettiva quota che il Condominio gli aveva attribuito a titolo di partecipazione alle spese per il tetto in questione (€. 897,00); la Corte rileva che il condòmino non aveva impugnato solamente il riparto delle spese per motivi imputabili alla somma a lui addebitata, bensì aveva più volte, nei suoi atti difensivi, contestato l'intero ammontare dei lavori eseguiti (€. 23.000,00), facendone uno dei motivi delle proprie lagnanze e chiedendo quindi al Giudice di pronunciarsi su di esso.
Bene, quindi, che il Tribunale abbia tenuto conto del valore contestato, peraltro applicando un parametro al di sotto di quello (medio) indicato per legge.
Differenze tra tetto e lastrico solare nel condominio
Repetita iuvant: il 'tetto' è l'insieme delle opere destinate a proteggere l'edificio dalle acque meteoriche (v. Cassaz. 03 gennaio 2013, n. 64).
Il 'lastrico solare' è la superficie terminale dell'edificio, anch'essa avente funzione di copertura e riparo, ma eventualmente anche una funzione di spazio sfruttabile per altri usi.
Entrambi - tetto e lastrico - sono indicati tra le parti che SONO comuni, «se non risulta il contrario dal titolo», cioè a meno che il Regolamento o il primo atto di vendita stabiliscano che sono di proprietà di uno o di alcuni condòmini soltanto (art. 1117 c.c.).
Siamo anche soliti ripetere che, secondo l'art. 1123 c.c., per le cose comuni che servono i condòmini IN MISURA DIVERSA, le spese vadano ripartite in base all'uso che ciascuno può farne (2° comma) ed ancora che, quando un edificio abbia più lastrici solari DESTINATI A SERVIRE UNA PARTE dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità (3° comma) - cosiddetto 'condominio parziale'.
Le parti comuni 'essenziali' secondo la Cassazione
Ebbene, nel caso di specie ci sembra dirimente il fatto che la conformazione del tetto di cui si parlava, che copriva cioè sia la palazzina B che la palazzina D, ove il condòmino che impugna risiedeva, impedisse di applicare i criteri sopra citati, in quanto non ci trovavamo di fronte ad un lastrico «destinato a servire una parte soltanto del fabbricato»; sarebbe interessante, tuttavia, sapere se detto tetto forniva copertura unicamente alle due palazzine interessate e non anche alle altre, ma questo avrebbe potuto realizzarsi unicamente con l'impugnativa da parte di un condòmino proprietario di unità non collocata nelle suddette due palazzine, che lamentasse anch'egli la ripartizione delle spese sostenendo che la sua palazzina non traeva alcun beneficio dal tetto de quo...
Manutenzione tetto in condominio parziale. Come ripartire le spese
Ciò che invece fa la Corte d'Appello meneghina è diverso: viene citata, a sostegno della decisione adottata, una giurisprudenza, anche recente, della Cassazione, sui cc.dd. beni comuni ESSENZIALI, cioè, per usare le parole degli ermellini, quei beni che «costituiscono le strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e che sono destinate a servire in maniera EGUALE ed INDIFFERENZIATA le varie unità immobiliari dell'edificio» (così, Cassaz. Sez. VI bis, ordinanza n. 24927 del 07 ottobre 2019, che la Corte d'Appello ci comunica essere stata confermata anche nella pronuncia n. 18045/2020).
Di qui, la Corte (sia quella milanese che la Cassazione, da cui la prima trae la massima ispiratrice) fa discendere che:
- i tetti non sono suscettibili di vedersi applicata la norma sul condominio parziale di cui all'art. 1123 c.c. - ovviamente, aggiungiamo noi, a meno che non sia evidente, da un punto di vista strutturale ed edilizio, che il tetto 'serve' solamente una parte dell'edificio;
- i tetti non sono suscettibili di vedersi applicata la norma sul riparto prevista dall'art. 1126 c.c., in quanto questa disposizione disciplina unicamente le riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare che sia in uso esclusivo - mentre il tetto è per definizione comune, salvo quanto detto sopra.
Bene: ci sentiamo di confermare che, laddove sussista un titolo che vada in direzione opposta - Regolamento o primo atto di vendita che attribuisca tetto o lastrico ad uno o più condomini in via esclusiva - il tetto non è più un bene comune, quindi le norme relative al condominio parziale o al lastrico esclusivo (laddove di lastrico si tratti) saranno applicabili.
Manutenzione del tetto condominiale, la competenza per decidere e la ripartizione delle spese
C'è un punto della sentenza che abbiamo necessità di spiegare, poiché il lettore più attento, che oltre al commento legge anche la pronuncia, potrebbe rimanerne confuso: ad un certo punto, nell'argomentare la già citata giurisprudenza della Cassazione sui beni comuni essenziali, la Corte milanese cita altra sentenza, più risalente, dove i Giudici di Piazza Cavour così si esprimono verbatim: «in sede di riparto delle spese di manutenzione del tetto, quel che veramente rileva non è tanto l'appartenenza del tetto medesimo ad alcuni o a tutti i condomini, quanto la funzione di copertura, senza che con ciò, peraltro, si possa dire che solo i proprietari dei vani posti nella verticale sottostante alla zona da riparare siano tenuti alla relativa spesa, poiché non può, almeno in linea generale, ammettersi una ripartizione per zone di un medesimo tetto (Cass. Sez. 2, 06/07/1973, n. 1923)».
Ad avviso di chi scrive, detto ragionamento va messo a sistema e valutato a seconda del singolo edificio con il quale abbiamo a che fare.
Sappiamo bene che il Condominio è costituito da tante unità immobiliare letteralmente 'tenute insieme' da beni e servizi comuni - dalla fognatura al lastrico, dalle scale all'impianto elettrico, etc.: ebbene, queste parti comuni, lo ribadiamo, LADDOVE NON DISPOSTO ALTRIMENTI, cioè se da nessuna parte sta scritto che appartengono a qualcuno, sono in comproprietà di tutti i condòmini e qui si inserisce l'osservazione della Corte del '70, dove afferma che il tetto, in linea generale, non è divisibile per zone.
È in questo senso che la Corte intende spiegare il proprio pensiero, per evitare che, in spregio alla ratio normativa sottesa all'intera disciplina condominiale, iniziamo a suddividere TUTTE le spese per le parti comuni, qualsiasi esse siano, a secondo dell'uso arrecato ai diversi condòmini ed alle diverse parti dell'edificio.
Quindi, come regolarci da oggi in avanti?
Prima di andare a ripartire ogni tipo di spesa relativa alle parti comuni, come sa l'Amministratore professionista, è essenziale analizzare:
- i titoli (Regolamento, atti di vendita) - siamo sicuri che il bene sia comune? Potrebbe invece essere di proprietà o uso esclusivo di alcuni condòmini?
- l'effettiva conformazione dei luoghi, per vedere cosa 'fa' il tetto nel concreto, cioè se apporta utilità solamente ad alcune parti dell'edificio o all'intero complesso.
