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Spetta a tutti i condomini la manutenzione del tetto dell'atrio comune
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Spetta a tutti i condomini la manutenzione del tetto dell'atrio comune

In sede di riparto delle spese di manutenzione del tetto quello che veramente rileva è la funzione di copertura

Avv. Maurizio Tarantino 

L'intensità del godimento delle cose ed impianti comuni da parte dei condomini può obiettivamente risultare diversa a seconda del rapporto in cui con quelle cose ed impianti si trova di fatto il bene oggetto di proprietà esclusiva.

La vicenda . La Corte di Appello, pur parzialmente accogliendo il gravame avverso la pronuncia di primo grado in ordine alla rettifica della Tabella H del Condominio, rigettava comunque il secondo motivo di appello, e così confermato quanto deciso dal Tribunale sulla impugnativa di deliberazione assembleare, ravvisando l'obbligo della condomina Tizia di concorrere alle spese di manutenzione del tetto del fabbricato, in quanto strutturalmente destinato anche alla protezione dell'atrio comune, seppur non sovrastante alcuna unità immobiliare di proprietà esclusiva di Tizia.

=> Manutenzione del tetto condominiale, la competenza per decidere e la ripartizione delle spese

I motivi di ricorso . Tizia ha proposto ricorso articolato in unico motivo evidenziando che la Corte di appello si era posta in contrasto col principio affermato da Cass. n. 11484/2017, non rinvenendosi alcuna "comunione della copertura" ex art. 1117 c.c., coinvolgente le proprietà di Tizia, in relazione al tetto, in quanto le unità immobiliari appartenenti alla ricorrente non si trovano al di sotto della proiezione verticale del medesimo tetto oggetto di ristrutturazione.

Il ragionamento della Cassazione . Secondo la Suprema Corte, la decisione della Corte d'Appello era conforme all'orientamento giurisprudenza secondo cui le parti dell'edificio in condominio - quali, nella specie, muri e tetti - (art. 1117, n. 1, c.c.) ovvero le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 n. 3, c.c.) - deputati a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione necessaria all'uso collettivo, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c., non ricomprendendosi, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, secondo e terzo comma, c.c.

Difatti, la ripartizione delle spese di manutenzione proporzionate all'uso delle cose comuni o correlate all'utilità che se ne tragga non si giustifica con riferimento a quelle parti, come il tetto (o la facciata), che costituiscono le strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e che sono destinate a servire in maniera eguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell'edificio (Cass. Sez. 2, 03/01/2013, n. 64; Cass. Sez. 2, 04/05/1999, n. 4403; Cass. Sez. 2, 29/04/1993, n. 5064; Cass. Sez. 2, 27/11/1990, n. 11423; Cass. Sez. 2, 22/12/2014, n. 27154).

=> Come si ripartiscono le spese per la manutenzione del tetto

La Corte d'Appello di Perugia ha altresì apprezzato in fatto che, per le caratteristiche strutturali e funzionali dell'edificio, il tetto del fabbricato, oggetto dell'intervento manutentivo, era destinato anche alla protezione dell'atrio comune, e da ciò ha tratto la coerente conseguenza che tutti i condomini sono interessati alla riparazione del medesimo tetto (Cass. 29/04/1968, n. 1352).

In conclusione , per i motivi esposti, il ricorso è stato rigettato.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

RIPARTO SPESE TETTO ATRIO COMUNE

RIFERIMENTI NORMATIVI

1117 - 1123 C.C.

PROBLEMA

Secondo la Condomina non vi era alcuna "comunione della copertura" ex art. 1117 c.c., coinvolgente le proprie proprietà, in relazione al tetto, in quanto le unità immobiliari appartenenti alla ricorrente non si trovano al di sotto della proiezione verticale del medesimo tetto oggetto di ristrutturazione.

LA SOLUZIONE

Secondo la Cassazione, per le caratteristiche strutturali e funzionali dell'edificio, il tetto del fabbricato, oggetto dell'intervento manutentivo, era destinato anche alla protezione dell'atrio comune, e da ciò ha tratto la coerente conseguenza che tutti i condomini sono interessati alla riparazione del medesimo tetto.

LA MASSIMA

In sede di riparto delle spese di manutenzione del tetto, quel che veramente rileva non è tanto l'appartenenza del tetto medesimo ad alcuni o a tutti i condomini, quanto la funzione di copertura, senza che con ciò, peraltro, si possa dire che solo i proprietari dei vani posti nella verticale sottostante alla zona da riparare siano tenuti alla relativa spesa, poiché non può, almeno in linea generale, ammettersi una ripartizione per zone di un medesimo tetto..

Cass. civ., sez. VI, ord. 7 ottobre 2019, n. 24927

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