#1 Inviato 28 Aprile, 2015 Provo a riformulare un precedente quesito in termini più concisi e comprensibili. In un condominio composto da tre distinti edifici disposti ad "U", quello centrale presenta un androne a galleria sottostante gli appartamenti dei tre piani superiori, che è a servizio di tutto il complesso. L'androne è in perfette condizioni estetiche e strutturali e non necessita di interventi manutentivi. L'assemblea, accogliendo le lamentele di taluni condomini, ha deliberato, con una maggioranza di 540/1000, di sostituirne l'originaria coibentazione in lana di roccia interposta tra controsoffitto e soffitto con altra costituita da più confortevoli pannelli in polietilene, imponendo la spesa a carico di tutto il condominio. Poiché al regolamento condominiale sono allegate tre distinte tabelle per la ripartizione delle spese attribuibili separatamente ai tre edifici, altri condomini si sono opposti ritenendo che la sostituzione costituisse beneficio solo per le unità abitative sovrastanti l'androne. Altri, invocando l'art.1121 cc, hanno formalmente chiesto di essere esonerati dalla spesa, non intendendo trarne vantaggio, e si sono astenuti dal pagamento della propria quota, che però è stata dall'amministratore furbescamente reintrodotta a loro debito nel successivo rendiconto annuale. Chi ha ragione?
#2 Inviato 28 Aprile, 2015 Bisognerebbe stabilire quali siano i danni che i condòmini lamentano da una cattiva coibentazione, se esistono, e il nesso di causa effetto. Senza una perizia, mi sembra che la decisione sia stata precipitosa. Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 18 febbraio 2011, n. 4012 Ai fini dell'attribuzione della responsabilita' prevista dall'articolo 2051 cod. civ. e' necessaria una relazione tra la cosa in custodia e l'evento dannoso (sent. 10 marzo 2009 n. 5741). Pertanto non è responsabile il Condominio dell'inconveniente lamentato dai ricorrenti e consistenza nella circostanza che a causa della insufficiente coibentazione del solaio divisorio tra il loro appartamento ed il sottostante portico, nel periodo invernale si verifica una dispersione di calore di tale entita' da provare una differenza di temperatura di oltre 8/9 gradi fra quella rilevabile ad altezza di pavimento e quella ad altezza d'uomo ed ancor piu' a soffitto. Cass. civ., Sent. n. 3753, 15 aprile 1999, Sez. II L'umidità conseguente a inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compromessa l'abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell'edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art. 1669 cod. civ.; tuttavia, qualora il fenomeno sia causa di danni a singoli condomini, nei confronti di costoro è responsabile in via autonoma ex art. 2051 cod. civ. il condominio, che è tenuto, quale custode, a eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria.
#3 Inviato 29 Aprile, 2015 I condomini abitanti sopra l'androne hanno lamentato problemi di condensa sul loro pavimento, ma l'amministratore non ha mai fatto eseguire alcuna perizia per verificare l'attendibilità della richiesta, procedendo con molta fretta (anche lui abita nello stesso edificio!). Personalmente ho obbiettato che la coibentazione originale, prevista nel progetto esecutivo, deve necessariamente aver tenuto conto dell'ubicazione geografica e delle altre caratteristiche ambientali. Peraltro, durante il previgente periodo settennale in regime locatizio nessuno si era mai lamentato di tali infiltrazioni ed è da escludere che la coibentazione in lana di roccia possa essersi deteriorata per cause naturali.
#4 Inviato 29 Aprile, 2015 Ipotizzo questa soluzione: il soffitto esistente tra il portico e il pavimento delle sovrastanti unità immobiliari è soggetto alla disciplina di cui all'art. 1125 c.c. (quindi piano di calpestio proprietario - soffitto condominio, intendendo con ciò il condominio cui partecipano tutti i proprietari del portico). Se si va a sostituire un elemento (lana roccia), con un altro (pannello polietilene) si esegue un intervento manutentivo su parte comune, con conseguente applicazione, se del caso, delle norme che disciplinano i lavori di straordinaria manutenzione di notevole entità e non le innovazioni. Quindi: pagano tutti.
