Quando vi sono da eseguire lavori di manutenzione delle cassette postali in ambito condominiale, la relativa decisione sull'ordine dell'intervento dev'essere assunta dall'assemblea o dai singoli interessati?
La domanda ricorre spesso, sia nel nostro forum che tra i quesiti che giungono alla nostra redazione. Recentemente un nostro lettore ci ha scritto:
Primo quesito: «Nel condominio in cui vivo siamo nove condòmini. Alla prossima assemblea è stato posto in discussione all'ordine del giorno un intervento sulle cassette postali. Le nostre cassette postali sono un unico blocco per tutti e nove. La parte superiore di chiusura è un unico pannello in legno. L'uso l'ha rovinato e adesso dobbiamo sostituirlo.
Per uniformità cromatica si sta pensando anche alla sostituzione delle aperture delle singole cassette. Mi chiedo: l'assemblea può decidere su tutto?»
Cassette postali condominiali
Avete presenti i citofoni?
C'è una parte che è sicuramente comune, la maschera esterna, e ci sono parti in esclusiva proprietà, le caselle dove inserire le targhette con i nomi.
Sulle cassette postali condominiali, con ciò intendendo le cassette postali monoblocco, dobbiamo ragionare allo stesso modo.
Quindi?
Ad avviso dello scrivente il ragionamento è pressappoco questo: sono condominiali tutte le parti delle cassette inscindibilmente legate per ragioni connesse alla tenuta complessiva struttura. Esiste, però, un margine d'incertezza rispetto ad alcuni elementi.
Si pensi agli sportelli di apertura della singola cassetta: se si rompono non v'è dubbio che ogni condòmino debba provvedere alla sostituzione, ma se vanno sostituiti, la decisione deve essere condominiale o individuale?
Quale intervento può dirsi di manutenzione ordinaria o straordinaria?
Inutile dire che non è facile rispondere, o meglio non è dato fornire una soluzione scevra da margini d'incertezza. Per chi scrive gli sportelli d'apertura sono in esclusiva proprietà, data la loro funzione principale, restando assorbita in questa primaria quella accessoria di uniformità estetica con il blocco complessivo.
Resta fermo che una specifica disposizione di regolamento condominiale di natura contrattuale può chiarire, in un senso o nell'altro, la questione della proprietà delle cassette postali condominiali monoblocco.
Cassette postali condominiali e poteri dell'assemblea
Date le coordinate di carattere generale è possibile trarne delle considerazioni più specifiche anche guardando al caso sottopostoci dal nostro lettore.
L'assemblea di condominio ha un generale di potere di deliberazione su ogni questione che riguarda la gestione e conservazione (quindi anche manutenzione) di beni e servizi comuni per i condòmini.
Beni e servizi comuni sono anche le parti comuni a tutte le cassette postali inserite nell'ambito della così detta cassetta postale condominiale monoblocco. Le scocche laterali, i pannelli superiore ed inferiore, in breve gli elementi che inglobano le singole cassette sono certamente condominiali, cioè sono comuni a tutti i condòmini un quanto elementi funzionali all'uso delle parti in proprietà esclusiva, ossia i singoli box postali.
Su queste parti così individuate e descritte, l'assemblea può deliberare a maggioranza la manutenzione, cioè la esecuzione di interventi di conservazione e sostituzione. Ad avviso di chi scrive l'assemblea può anche deliberare la sostituzione integrale dell'intera cassetta postale condominiale monoblocco, purché all'esito della sostituzione il numero di cassette presenti sia uguale a quello precedente, insomma che sia salvaguardato il diritto dei condòmini all'esistenza della cassetta postale.
Maggioranza qualificata e semplice in ambito condominiale
Cassette postali e doveri dei singoli condòmini
Ciò che l'assemblea non può fare, secondo l'impostazione considerata valida dallo scrivente, è decidere su parti in proprietà esclusiva. Si può ritenere corretta la decisione dell'assemblea che imponga a tutti i condòmini o anche solo ad uno di sostituire la serratura di apertura dello sportello? Certamente no.
Perché, allora, dovrebbe essere lecita la decisione di sostituire uno o più sportelli? Sta all'iniziativa del singolo ed al suo generale dovere di manutenzione dei beni in proprietà esclusiva mantenerlo in buono stato e non variarne colore e forma in difformità con l'armonia generale di quel manufatto.
E se è il condominio a variare l'estetica? Anche la compagine ha dei limiti: le sostituzioni delle parti comuni devono essere fatte nel rispetto dalla fisionomia del bene, altrimenti meglio valutare la sostituzione.
Cassette postali condominiali e ripartizione spese
Ciò chiarito è utile soffermarsi sulla questione spese: chi paga ed in che misura in relazione agli interventi di manutenzione delle cassette postali condominiali.
Per tutte le parti comuni del manufatto, come sopra individuate, salvo diversa convenzione contenuta in un regolamento contrattuale ovvero in una delibera adottata col consenso di tutti i condòmini, la spesa deve essere suddivisa tra tutti i condòmini titolari di una cassetta postale inserita nel monoblocco sulla base dei millesimi di proprietà.
Ciò vuol dire che i proprietari dei box, che non siano titolari della cassetta, ovvero i condòmini che per qualunque ragione non ne abbiano una nel monoblocco, non dovranno partecipare a quella spesa.
In sostanza potrebbe trovare applicazione il terzo comma dell'art. 1123 c.c. a mente del quale se una cosa è comune solo ad un gruppo di condòmini la relativa spesa deve essere suddivisa solamente tra questi, in tale ipotesi sempre sulla base dei millesimi di proprietà, perché solamente loro ne traggono utilità.
