Nel condominio in cui vivo è sorto un contrasto in merito alla proprietà del sottotetto; i proprietari dell'ultimo piano dicono che è loro, mentre noi altri sosteniamo che sono di tutti.
Gli atti d'acquisto non dicono nulla, così abbiamo deciso di sistemare la questione in assemblea. La maggioranza, quindi, ha deciso di modificare il regolamento condominiale e ha stabilito che i sottotetti sono parti comuni rimandando ad una successiva delibera le decisioni sulle modalità di utilizzo.
Dopo qualche giorno uno dei condòmini contrari ha impugnato la delibera, tant'è che adesso dobbiamo riunirci per deliberare se aderire al procedimento di mediazione.
Non capisco perché, la maggioranza non ha sempre ragione in condominio?
Il nostro lettore confonde il principio delle decisioni a maggioranza - effettivamente vincolanti per tutti i condòmini quanto meno fino ad una sospensione/invalidazione delle delibere - con il raggio di competenza dell'assemblea condominiale.
Partiamo dal dato incerto, ossia la proprietà dei sottotetti; questi, afferma l'art. 1117 n. 2 c.c., devono essere considerati condominiali se destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune.
Una norma che stabilisce solamente i principi entro i quali dev'essere svolta l'indagine di merito che, caso per caso, possa giungere alla conclusione sulla condominialità (o meno) di quella parte dell'edificio.
Come individuare la proprietà del sottotetto in condominio
Un titolo (leggasi atto costitutivo del condominio, cioè primo atto di compravendita, o un regolamento contrattuale trascritto o comunque sempre accettato) può stabilire chiaramente ed al di là della destinazione del sottotetto, se esso debba essere considerato condominiale o di proprietà esclusiva, individuandone chiaramente il proprietario.
La proprietà dei sottotetti, inoltre, può essere stabilita con un accordo, anche successivo alla costituzione del condominio, intercorrente tra tutti i condòmini interessati.
Al di fuori di questo contesto, nessun altra soluzione è possibile, ergo; l'assemblea, a maggioranza non può prendere simili decisioni. Motivo? La Cassazione ha ricordato di recente che "non rientra nei poteri dell'assemblea, deliberando a maggioranza, stabilire l'ambito delle rispettive proprietà, determinando i beni di proprietà esclusiva rispetto a quelli di proprietà comune, potendo tale previsione essere inserita soltanto in un (valido) regolamento contrattuale, approvato all'unanimità (Cass. 18 maggio 2011 n. 10929)" (Cass. 20 marzo 2015 n. 5657).
L'assise, è notorio, ha poteri di gestione delle cose comuni, ma non può stabilire cosa debba considerarsi tale e cosa no, perché così facendo andrebbe ad incidere sui diritti dei singoli, rispetto ai quali non ha competenza (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05).
Al nostro lettore, quindi, possiamo dire con certezza pressoché assoluta - sebbene in linea generale perché per rispondere al quesito specifico dovremmo leggere la decisione dell'assemblea - che è da ritenersi nulla (cioè impugnabile in qualunque momento senza il rispetto dei termini di cui all'art. 1137 c.c.) per incompetenza la delibera con la quale l'assise condominiale delibera in merito alla proprietà - condominiale o individuale - delle parti dell'edificio. (Cessa la materia del contendere se la delibera impugnata viene riapprovata dall'assemblea)
