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Delibere adottate con il consenso di tutti i condomini e possibilità di tornare sui propri passi
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Delibere adottate con il consenso di tutti i condomini e possibilità di tornare sui propri passi

Possibilità di portare ad esecuzione due delibere con le quali è stato deciso di effettuare degli interventi.

Avv. Alessandro Gallucci 

Rispondiamo al seguente quesito che ci viene posto ad un nostro lettore:

In data X, resosi necessario il rifacimento del lastrico solare per infiltrazioni d'acqua, è stato deliberato all'unanimità (quattro condomini/ su quattro), con regolare verbale assembleare, anche la realizzazione di una copertura del pozzo luce condominiale con struttura in ferro e policarbonato.

Il successivo giorno Y, alla firma del contratto con l'impresa, uno dei condomini ha avanzato dei dubbi sulla realizzazione della copertura, quindi il sottoscritto, al fine di evitare discussioni inutili anche in considerazione dell'urgenza degli interventi di manutenzione del lastrico solare, ha dichiarato di spostare la realizzazione della copertura ai prossimi lavori della facciata dello stabile con deliberazione a maggioranza (due condomini/tre).

A breve dobbiamo riunirci per i lavori della facciata dello stabile, e sembra che anche l'altro condomino abbia qualche perplessità.

La domanda che le rivolgo è la seguente: le due delibere sono attualmente valide ed eseguibili?

Leggendo il quesito è evidente che la seconda dichiarazione del nostro utente dev'essere avvenuta in seno ad un'assemblea poiché, diversamente, le parole al centro della domanda non avrebbero alcun senso.

Il dubbio del condomino, tuttavia, riguarda la possibilità di portare ad esecuzione due delibere con le quali è stato deciso, sia pur spostandoli nel tempo, di effettuare degli interventi di manutenzione del pozzo luce condominiale.

=> Modifica delle ripartizioni spese: delibera invalida se non partecipano favorevolmente tutti i condomini.

Ad avviso di chi scrive, senza alcuna pretesa di esaustività vista la formulazione del quesito, la risposta è la seguente: se la prima delibera, quella adottata con il voto favorevole di tutti i partecipanti al condominio, dev'essere considerata alla stregua di un contratto, essa, al di là di successive e contrarie decisioni assembleari, dev'essere portata ad esecuzione poiché un contratto può essere revocato solamente con il consenso di tutte le parti.

Se, invece, quella deliberazione dev'essere pur adottata con il consenso di tutti i condomini dev'essere considerata semplicemente una deliberazione assembleare, allora essa potrà essere anche sostituita da una decisione di segno contrario purché adottata con le maggioranza necessarie per quell'atto.

Un esempio chiarirà il concetto. L'assemblea deve nominare l'amministratore. Si giunge alla decisione di nominare Tizio con il consenso di tutti i condomini. Per la sua revoca non sarà necessario il consenso di tutti ma basterà (in ossequio all'art. 1136, secondo comma, c.c.) il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno 500 millesimi.

Il problema, a questo punto, è il seguente: come capire se quella deliberazione dev'essere considerata tale oppure come un vero e proprio contratto. Secondo la Cassazione "in materia di interpretazione delle delibere prese dalle assemblee di condominio il Giudice deve osservare gli stessi canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 cod. civ. e segg., per la interpretazione degli atti negoziali, avendo questi validità generale" (Cass. 23 gennaio 2007 n. 1406).
In buona sostanza, spetta al giudice, indagando la volontà delle parti che emerge dal contenuto del verbale, stabilire se quella deliberazione dev'essere intesa alla stregua di un accordo tra persone (rispetto al quale l'assemblea rappresenta il mero sfondo) oppure semplicemente un atto di gestione del condominio che è stato votato da tutti i condomini. Si tratta di una differenza non sempre immediatamente percepibile.

=> Le cause di nullità delle delibere condominiali

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