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Doppia compravendita con prezzi differenti. Il notaio è condannato a risarcire i danni.
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Doppia compravendita con prezzi differenti. Il notaio è condannato a risarcire i danni.

Responsabile il notaio che pur sapendo del reale valore fa finta di niente

Avv. Giuseppe Nuzzo  

Deve risarcire il cliente il notaio che riceve, nello stesso giorno, consecutivamente due atti aventi ad oggetto lo stesso bene immobile, ma il primo per un prezzo di gran lunga inferiore al secondo.

Il caso. Il caso affrontato dal Tribunale di Milano trae origine dalla compravendita di un terreno per il prezzo di euro 64.000 euro. Successivamente l'Agenzia delle Entrate notificava al venditore un avviso di rettifica e liquidazione con il quale rideterminava il valore dell'area compravenduta in circa 2 milioni di euro e addebitava al venditore le maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali e le sanzioni pecuniarie previste. L'ex proprietario impugnava l'avviso dell'Agenzia delle Entrate.

Nel corso del giudizio, veniva accertato che il notaio rogante,nello stesso giorno, aveva ricevuto un altro atto di vendita con il quale l'acquirente cedeva a terzi lo stesso terreno per il prezzo di oltre due milioni di euro.

Proprio a causa della macroscopica differenza di valore, il primo venditore aveva subito l'accertamento dell'Agenzia delle Entrate.

La funzione del notaio non si limita alla certificazione ma si estende al controllo di legalità dell'atto. Il Tribunale ha ritenuto il notaio responsabile del danno subito dal primo venditore sia per quanto pagato all'Erario a titolo di maggiori imposte e sanzioni sia per il mancato guadagno costituito dalla differenza tra quanto ricevuto a titolo di prezzo e il reale valore del terreno.

Il giudice, infatti, dopo aver ripercorso brevemente le caratteristiche della prestazione professionale del notaio e considerato che l'attore (primo venditore) aveva assolto l'onere della prova richiesto, ha ritenuto che la condotta del notaio, nella fattispecie, costituisce un grave inadempimento agli obblighi contrattuali assunti con il cliente.

Secondo il giudicante, in particolare, "l'aver sottaciuto la circostanza che il terreno sarebbe stato venduto per un prezzo così superiore (…) costituisce una evidente violazione dell'obbligo di correttezza, di informativa, di consulenza fiscale, di indagine della volontà delle parti, di predisposizione di un atto destinato a produrre con certezza e stabilmente i propri effetti".Il danno lamentato dall'attore, dunque, è senz'altro imputabile alla condotta inadempiente del notaio.

La sentenza in commento ripropone tradizionali problematiche legate all'inquadramento della responsabilità civile del notaio, nella sua duplice veste di pubblico ufficiale e libero professionista.

La responsabilità contrattuale del notaio. La decisione del Tribunale lombardo si pone nel solco della giurisprudenza prevalente,che descrive l'obbligazione del notaio verso il cliente quale obbligazione di mezzi, pur non esitando a trattarla, nella sostanza, come se fosse un'obbligazione di risultato.

La responsabilità del notaio per colpa nell'adempimento delle sue funzioni ha natura contrattuale in quanto, per essendo tale professionista tenuto ad una prestazione di mezzi e di comportamenti e non di risultato, pur tuttavia è tenuto a predisporre i mezzi di cui dispone, in vista del conseguimento del risultato perseguito dalle parti, impegnando la diligenza ordinaria media rapportata alla natura della prestazione.

L'obbligo di correttezza che presiede all'esecuzione del contratto si traduce nell'obbligo di informazione del professionista nei confronti del cliente.

Da ciò consegue che l'opera del notaio non può ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell'atto, ma deve estendersi a tutte quelle attività (preparatorie e successive) necessarie ad assicurare la serietà e certezza dell'atto giuridico posto in essere ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato prativo voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell'atto medesimo.

Scarica Tribunale di Milano, n. 5567 del 29 aprile 2014

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