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Assemblea condominiale. Istruzioni per una corretta redazione del verbale
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Assemblea condominiale. Istruzioni per una corretta redazione del verbale

Una piccola guida per una corretta redazione del verbale di assemblea condominiale

Avv. Giuseppe Nuzzo  

Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 22763 del 6 dicembre 2016, individua gli elementi essenziali che il verbale stesso deve contenere per la validità delle deliberazioni assembleari.

=> Come scrivere il verbale di assemblea

Nella fattispecie, il giudice romano si è soffermato principalmente su due punti:

a) Indicazione dei condomini presenti e necessità di indicare espressamente coloro che hanno votato a favore;

b) Ordine del giorno e possibilità di discutere e deliberare su argomenti non indicati ma connessi all'ordine del giorno.

=> Verbale d'assemblea, nessuna irregolarità se non si riportano le delucidazioni dell'amministratore

Parlando di invalidità delle delibere dell'assemblea di condominio, non si può che partire da quella che giustamente può definirsi la pronuncia “faro” della suprema Corte in materia, vale a dire la sentenza n. 4806 del 7 marzo 2005, con la quale le Sezioni Unite hanno stabilito i parametri di distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili.

Delibere nulle. Debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto

=> Nulla la delibera che conferma l'amministratore di condominio se non precisa il compenso

Delibere annullabili. Debbono invece qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

Accertato dunque che i vizi del verbale configurano, di regola, altrettanti casi di annullabilità delle delibere condominiali, in ordine al primo punto il tribunale ha precisato che il verbale non deve necessariamente contenere i nominativi dei condomini che hanno votato a favore dell'assemblea.

Infatti, non è annullabile la delibera il cui verbale – quantunque privo dell'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore – contenga comunque l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi e, nel contempo, indichi nominativamente i partecipanti astenuti e contrari, nonché il valore complessivo delle rispettive quote millesimali.

Tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini abbiano superato il quorum richiesto dall'art. 1136 c.c., senza che, tra l'altro, l'eventuale correzione del verbale – effettuata dopo la conclusione dell'assemblea, allo scopo di eliminare gli errori relativi al computo dei millesimi ed ai condomini effettivamente presenti all'adunanza – possa inficiare l'adottata delibera (cfr. Cass. civ. n. 6552/2015).

Nel caso specifico preso in esame dalla sentenza in commento, il verbale di assemblea riportava tanto l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, quanto i partecipanti astenuti, non risultando alcun voto contrario.

Perciò, è agevole verificare per differenza sia quanti e quali condomini abbiano espresso voto favorevole, sia l'avvenuto superamento del quorum deliberativo.

In ordine al secondo punto (possibilità di estendere la discussioni ad argomenti connessi ma non espressamente indicati nell'ordine del giorno), in linea generale “non è necessario che l'avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, gli argomenti da trattare, in modo da consentire ai condomini la comprensione dei termini essenziali di essi, l'eventuale preventiva acquisizione, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1105, comma 3, e 1139 c.c., delle opportune informazioni e le conseguenti determinazioni in sede di deliberazione, senza, peraltro, implicare la necessaria prefigurazione, nell'avviso di convocazione, dello sviluppo della discussione e del risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea” (cfr. Cass. civ., n. 13047/2014).

In altri termini, non è necessaria una puntuale indicazione delle singole questioni all'interno dell'ordine del giorno, ben potendo l'assemblea discutere e deliberare su punti comunque inerenti agli argomenti indicati.

La stretta connessione tra quanto deliberato e gli argomenti espressamente inseriti all'ordine del giorno esclude, in linea di principio, che i condomini possano essere “còlti di sorpresa” e possano essere pregiudicati nel loro diritto di discutere e votare liberamente e consapevolmente, con piena cognizione di causa.

=> Come redigere il verbale dell'assemblea di condominio

Scarica Tribunale di Roma, n. 22763 del 6 dicembre 2016

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