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Comproprietari di un immobile indiviso. Avviso di convocazione dell'assemblea e comunicazione delle delibere condominiali.
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Comproprietari di un immobile indiviso. Avviso di convocazione dell'assemblea e comunicazione delle delibere condominiali.

Proprietari pro indiviso.L'amministratore è obbligato ad inviare l'avviso di convocazione dell'assemblea a tutti i comproprietari, compresi quelli che non risiedono nell'edificio?

Avv. Michele Orefice  

In tema di riunioni condominiali è noto che l'assemblea non possa procedere a deliberare se prima non verifica l'avvenuta convocazione di tutti gli aventi diritto a partecipare. Tale condizione di legittimità dell'assemblea è disposta dal sesto capoverso dell'art. 1136 c.c., che non indica i soggetti a cui deve essere inviato l'avviso di convocazione riferendosi, in modo generico, ad un'ampia categoria di destinatari.

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Di sicuro, tra coloro che vantano il diritto di partecipare all'assemblea di condominio, i primi a cui spetta ricevere l'avviso di convocazione sono sempre i proprietari. Sotto tale profilo, nel silenzio della legge, si pone il problema di stabilire se, in caso di proprietari pro indiviso di un immobile situato nel fabbricato condominiale, l'amministratore sia obbligato ad inviare l'avviso di convocazione dell'assemblea a tutti i comproprietari, compresi quelli che non risiedono nell'edificio. In merito a tale quesito la legge non prescrive alcunché, limitandosi soltanto a stabilire, all'art. 67 disp. att. c.c., che i proprietari pro indiviso di un'unità immobiliare hanno diritto di partecipare all'assemblea, con un solo rappresentate, che deve essere nominato dagli stessi comproprietari a norma dell'art. 1106 c.c. e con i quorum elettivi di cui all'art. 1105 c.c.

In buona sostanza, per gli atti di ordinaria amministrazione, i comproprietari devono riunirsi e deliberare l'affidamento dell'incarico ad un loro rappresentante, con il voto favorevole della maggioranza semplice dei partecipanti alla comunione, calcolata secondo il valore delle rispettive quote.

Ciò in quanto, ai sensi dell'art. 1105 primo comma c.c., tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione dell'immobile di cui sono comproprietari.

Ne consegue che, nel caso in cui i comproprietari fossero soltanto due e con pari quote, se gli interessi di entrambi non dovessero convergere, non resterebbe che adire l'autorità giudiziaria, per dirimere la controversia.

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Basti pensare, ad esempio, ai coniugi separati o divorziati che, non avendo raggiunto un'intesa, decidano di presentarsi entrambi in assemblea, manifestando opinioni e votazioni contrastanti sugli argomenti all'ordine del giorno.

Nel caso di specie quale delle due opinioni dovrebbe prevalere, quella della moglie o quella del marito, e poi cosa potrebbe fare il presidente dell'assemblea condominiale: sospendere e aggiornare la riunione in attesa che il giudice decida in merito all'azione intentata da uno dei due, oppure escludere dal voto tutti e due? Purtroppo non è dato sapere cosa fare in simili casi, anche se sarebbe consigliabile escludere entrambi.

Forse, al riguardo era più utile il dettato legislativo ante riforma, che attribuiva al presidente dell'assemblea il potere di risolvere la controversia tra i due litiganti, con il sistema del sorteggio: lancio della moneta e vince chi sceglie testa o croce.

Sulla scorta di tali considerazioni, sembra ragionevole pensare che i comproprietari, anche quelli che non risiedono nell'edificio, vengano informati preventivamente della riunione, per avere il tempo di riunirsi e trovare l'accordo su chi debba rappresentarli in seno all'assemblea condominiale.In ragione di tanto l'amministratore deve convocare tutti i comproprietari, fatta salva la possibilità di provare come l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale indirizzato ad uno dei comproprietari possa ritenersi valido per tutti (Trib. Bari n. 2422 del 01/07/2012). La possibilità di inviare la convocazione soltanto ad uno dei comproprietari, in rappresentanza di tutti, potrebbe verificarsi, per esempio, qualora i comunisti, prima dell'assemblea condominiale, avessero provveduto a comunicare all'amministratore, congiuntamente e per iscritto, che il rappresentante "stabile" dell'immobile indiviso era uno di loro.

In questo caso si presume che il contenuto dell'avviso di convocazione, ricevuto dal solo comproprietario-rappresentante, sia conosciuto da tutti gli altri comunisti, e per l'amministratore sarebbe sufficiente provare di aver ricevuto la lettera di intervenuta nomina da parte loro, per evitare le conseguenze di una mancata convocazione.

Tale prova è ammissibile per il fatto che l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale è un atto recettizio unilaterale di natura privata, e quindi svincolato dal regime giuridico vigente per le notificazioni degli atti giudiziari (Cass. n. 23396/17).

La dichiarazione recettizia, di cui all'art. 1335 c.c., si presume conosciuta nel momento in cui giunge all'indirizzo del destinatario e da quel momento produce i suoi effetti.

Di conseguenza, nel caso in cui l'avviso di convocazione sia stato inviato, con lettera raccomandata non consegnata, per assenza del destinatario (o di altra persona abilitata a riceverla), la notifica coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l'uf­ficio postale (o poste private dotate di apposita licenza) e non con il momento in cui fu consegnata (ex multis Cass. n. 25791 del 14/12/2016).

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In termini di avvenuta notifica, dunque, è necessario che l'avviso di giacenza della raccomandata, contenente la lettera di convocazione dell'assemblea, sia pervenuto nella sfera di conoscibilità del comproprietario in tempo utile e cioè almeno cinque giorni prima della data di prima convocazione. A tal proposito si registrano anche condizioni in presenza delle quali è da considerarsi notificato, in via presuntiva, l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale consegnato ad altro comproprietario.

Per esempio, "l'avviso di convocazione ad un'assemblea, nel caso di più comproprietari, può essere validamente spedito anche ad uno solo di questi, presso l'abitazione comune" (Trib.

Milano del 25/05/1992), "specie quando trattasi di coniugi conviventi non in contrasto di interessi tra di loro" (Cass. n. 7630 del 28/07/1990).

Nel caso di coniugi comproprietari conviventi è valido finanche l'avviso di convocazione compiuto con un unico foglio intestato al solo cognome maritale (Trib. Salerno, sez. I, del 23/04/2010).

La stessa presunzione di conoscenza è applicabile anche ai fratelli comproprietari, che risiedono nella stessa abitazione.

Ebbene, assunto che tutti i comproprietari "pro indiviso" hanno pari diritto ad essere convocati ed a partecipare all'assemblea condominiale, con un unico rappresentante, resta da capire chi può essere delegato a rappresentarli in riunione e con quali modalità e poteri. Innanzitutto si osserva come il rappresentante sia legittimato a discutere e votare nell'interesse di tutti i comproprietari che, ai sensi dell'art. 1106 c.c., possono decidere di delegare la partecipazione in assemblea ad uno di loro o ad un estraneo.

Il rappresentante può essere chiunque abbia capacità di agire, all'infuori dell'amministratore di condominio, per il quale l'art. 67 quinto comma c.c. prevede un espresso divieto di assumere deleghe, salvo il caso in cui sia esso stesso un comproprietario.

Come noto, ai sensi dell'art. 67 primo comma disp. att. c.c., il rappresentante-delegato a partecipare in assemblea deve essere accreditato dai comproprietari, che lo hanno nominato, con apposita delibera, nei modi e con le procedure di cui all'art. 1106 c.c. (Trib. di Macerata n. 1043 del 16/09/2016).

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Ciò significa che il rappresentante dell'immobile indiviso deve fornire, in via preliminare, al presidente dell'assemblea condominiale copia della delibera di nomina o delega sottoscritta da tutti i comproprietari, che lo autorizzano a partecipare e votare in riunione. Nel caso di immobile in comproprietà a due coniugi si presume che la delega conferita dal marito o dalla moglie ad un terzo sia stata concessa anche nell'interesse dell'altro coniuge-proprietario (Trib. Milano, 17.11.1988).

Per quanto riguarda i poteri del rappresentante dei comproprietari, si può dire che il delegato agisce in assemblea come un mandatario con rappresentanza, avendo la facoltà di discutere e votare nonché di assumere il ruolo di presidente o segretario.

A questo punto occorre stabilire se l'amministratore sia tenuto a comunicare le deliberazioni assunte in sede assembleare ai comproprietari dell'immobile indiviso, che siano intervenuti per mezzo del loro rappresentante. Da questo punto di vista la prima norma da analizzare è l'art. 67 disp. att. c.c., che prevede espressamente la possibilità per il proprietario di partecipare all'assemblea "direttamente o tramite un proprio rappresentante" e "qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante designato dai comproprietari interessati".

Ciò significa che sia il delegato del condomino e sia il rappresentante dei comproprietari dell'immobile indiviso devono essere conteggiati nell'ambito dei quorum costitutivi e deliberativi dell'assemblea condominiale, con l'ovvia conseguenza che i deleganti saranno annoverati tra i presenti alla riunione, seppure non di persona.

Un'altra norma da considerare ai fini del ragionamento è l'art. 1137 secondo comma c.c., che disciplina la possibilità di impugnare le delibere condominiali "contrarie alla legge o al regolamento di condominio" da parte dei condòmini assenti, "nel termine perentorio di trenta giorni dalla data di comunicazione della deliberazione".

Da ciò si deduce che la copia del verbale contenente le delibere assembleari condominiali debba essere inviata dall'amministratore soltanto agli assenti, in quanto per il "condomino dissenziente o astenuto" il termine dei trenta giorni decorre "dalla data della deliberazione".

Di conseguenza possiamo dire che se il rappresentante dei comproprietari partecipa all'assemblea, l'amministratore non è tenuto a recapitare il relativo verbale contenente le delibere assembleari, salvo diversa prescrizione del regolamento condominiale, e ciò in quanto i comproprietari, presenti per delega, possono validamente assumere informazioni direttamente dal loro rappresentante.

=> Art. 67 disp. att. c.c.

Avv. Michele Orefice

www.oreficestudio.it

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Giovanni
Giovanni martedì 29 maggio 2018 alle ore 11:26

Inerente QUORUM COSTITUTIVO : il delegato ed il rappresentante dei comproprietari DEVONO essere conteggiati ... - Purtroppo L'OVVIA CONSEGUENZA k desta perplessità !
Su 60 condomini, 12 deleganti possono essere annoverati tra i presenti alla riunione, seppur non di persona, rilasciando delega ad UN SOLO DELEGATO ? Ciò potrà risultare STRIDENTE potere.

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