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Le spese riguardanti un appartamento in comunione: chi è tenuto a pagare che cosa?
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Le spese riguardanti un appartamento in comunione: chi è tenuto a pagare che cosa?

Spese di conservazione e spese di godimento riguardanti un appartamento in comunione: chi è tenuto a pagare che cosa?

Avv. Alessandro Gallucci 

Tizio e Caio, fratelli, ereditano da Sempronio, loro padre, un'unità immobiliare ubicata nella città Omega.

Poiché Tizio vive in altra città e Caio ha bisogno di un alloggio, i due convengono che sia quest'ultimo ad abitare l'immobile.

Ciò concordato, però, essi non stabiliscono a chi spetti pagare che cosa, in altre parole a breve dall'inizio dell'occupazione dell'immobile si pone il problema di pagare le spese.

Secondo Caio, che abita la casa, esse devono essere divise al 50%, poiché tale è il valore delle quote di entrambi.

Secondo Tizio tutti i costi sono a carico di Caio, quale occupante del'unità immobiliare.

Chi ha ragione?

Nessuno dei due.

La Corte di Cassazione afferma che “ l'art. 1104 cod. civ., è risaputo, stabilisce che "ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune"; l'art. 1110 cod. civ. dispone che " il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso" (Cass. 1 agosto 2003 n. 11747).

In questo contesto “ la funzione ed il fondamento delle spese occorrenti per la conservazione del valore capitale, vale a dire per la tutela o il ripristino della sua integrità, sono diversi rispetto alla funzione ed al fondamento delle spese per il godimento. Le spese per la conservazione sono quelle necessarie per custodire, mantenere la cosa comune in modo che duri a lungo, che non si sciupi. Le spese per il godimento riguardano l'uso effettuato nell'esercizio del diritto: per ricavare dalla cosa le utilità che la stessa può offrire” (Cass. 1 agosto 2003 n. 11747).

Pertanto “ la diversità della funzione e del fondamento si riflette sui soggetti, cui i contributi vanno imputati, perché lla conservazione sono oggettivamente interessati tutti i comproprietari; al godimento sono invece soggettivamente interessati soltanto coloro i quali si trovino, in concreto, ad esercitarlo (oltre lo stesso proprietario, l'usufruttuario, il conduttore etc. ).

Le spese per la conservazione, dovute in ragione della appartenenza., si ascrivano e si ripartiscano in proporzione con le quote; le spese per il godimento, originate da un fatto soggettivo e personale, si imputano e si suddividono in proporzione all'uso ed alla misura di esso.

È del tutto evidente che le spese per il combustibile e per l'energia elettrica occorrenti per l'impianto di riscaldamento, nonché quelle per l'acqua potabile raffigurano spese per il mero godimento.

Spese per il godimento devono considerarsi anche quelle occorrenti per le piccole manutenzioni dell'impianto (lubrificazioni, messa a punto etc.), perché senza di esse l'impianto stesso non potrebbe essere mantenuto in efficienza e utilizzato dai singoli.

Per queste spese dalla legge non è previsto il diritto al rimborso” (Cass. 1 agosto 2003 n. 11747).

Di recente, sempre la Suprema Corte, ha confermato questo ragionamento, che può essere definito come il consolidato orientamento in materia, affermando che “ la ratio della norma in considerazione (l'art. 1110 c.c. n.d.A.), la quale eccezionalmente consente la ripetibilità delle spese sostenute dal singolo partecipante alla comunione, in caso di trascuranza degli altri, limitatamente a quelle necessarie alla conservazione della cosa, ossia al mantenimento della sua integrità, in modo che duri a lungo senza deteriorarsi.

Ne restano quindi esclusi gli oneri occorrenti soltanto per la sua migliore fruizione, come l'illuminazione di un immobile, o per l'adempimento di obblighi fiscali, come l'accatastamento” (Cass. 8 gennaio 2013, n. 253).

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