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Perché i comproprietari di un appartamento pagano le intere spese?
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Perché i comproprietari di un appartamento pagano le intere spese?

Spese condominiali, ecco perchè i comproprietari possono essere chiamati singolarmente a rispondere dell'intero debito

Avv. Alessandro Gallucci  

Se Tizio e Caia sono comproprietari di un appartamento e il debito verso il condominio in ragione della proprietà su quell'unità immobiliare è pari a 100, a ciascuno di essi, singolarmente considerato, può essere domandato il pagamento dell'intero.

Perché si giunge a questa conclusione?

Tanti comproprietari un solo condòmino

Ai sensi dell'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile nel caso in cui un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, i comproprietari hanno diritto ad un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati secondo le norme dettate in materia di assemblea dei comunisti (art. 1106 c.c.).

La norma, modificata dalla così detta riforma del condominio (legge n. 220/2012), è stata ed è tutt'ora oggetto di critiche poiché ha tolto al presidente dell'assemblea il potere di scegliere per sorteggio il partecipante in caso di mancato accordo.

=> Convocazione dei comproprietari e partecipazione all'assemblea di condominio

Al di là di questi aspetti, la norma lascia intendere un fatto: si può essere comproprietari in due, ovvero in più persone, ma all'assemblea ha diritto di partecipare una sola persona, in quanto ai fini del computo dei condòmini, i comproprietari di un appartamento sono considerati uno.

Si badi: tale unicità non comporta comunque la comunicazione di un solo avviso di convocazione, restando comunque la necessità d'inviarlo ad ogni comproprietario che in quanto contitolare del diritto di condominio è tenuto ad essere informato dello svolgimento dell'assemblea.

Rispetto a questo adempimento, in passato è stato affermato che «la validità della convocazione per la riunione dell'assemblea condominiale di uno dei comproprietari pro indiviso di piano o di porzioni di piano di un condominio può evincersi anche dall'avviso dato all'altro comproprietario, qualora ricorrano circostanze presuntive tali da far ritenere che il secondo comproprietario abbia reso edotto il primo della convocazione stessa. (Nella specie, trattandosi di coniugi comproprietari di un appartamento, conviventi in pieno accordo e senza contrasto di interessi tra loro, è stato ritenuto presumibile che l'invito notificato ad uno di essi per l'assemblea condominiale fosse stato portato a conoscenza anche dell'altro)». (Cass. 16 febbraio 1996 n. 1206, in Giust. civ. Mass. 1996, 205).

L'attuale normativa (art. 66 disp. att. c.c.) parrebbe rigida nella individuazione delle modalità di convocazione, ossia lascerebbe intendere che la convocazione degli aventi diritto a partecipare all'assemblea possa essere fatta solamente nei modi da essa indicati.

Ad avviso di chi scrive, tale conclusione non può prescindere dalla valutazione della situazione concreta, come quella affrontata dalla sentenza appena citata, per evitare che il precetto normativo sia interpretato in modo eccessivamente formalistico.

Ad ogni buon conto, specie in quelle situazioni con molti comproprietari è utile, in sede di accordi con essi, convenire un indirizzo unico di recapito.

Tutti per uno e uno per tutti per le spese condominiali

Perché Tizio e Caia possono essere chiamati, singolarmente, a rispondere dell'intero debito riferibile all'unità immobiliare della quale sono comproprietari?

Al riguardo, ci pare utile citare, una sentenza, la n. 565 del 7 giugno 2018, resa dal Tribunale di Grosseto.

Nel provvedimento del giudice toscano è affermato che «le obbligazioni al pagamento delle spese condominiali sono obbligazioni propter rem, le quali si caratterizzano per il fatto che è il collegamento con il bene ad individuare il debitore, il quale, a prescindere dal godimento del bene stesso, è obbligato ad eseguire una prestazione solo in virtù del suo diritto di proprietà.

A mente dell'art. 1123 c.c. tali obbligazioni sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Come confermano gli artt. 67 disp. att. c.c. che prevede che i comproprietari di un medesimo immobile abbiano un solo rappresentante in assemblea e 68 disp. att. c.c. che prevede che le spese debbano essere corrisposte con riferimento al valore della singola entità immobiliare, considerata nella sua unitarietà nel contesto condominiale, l'unità immobiliare deve considerarsi nel suo insieme e non quale scomposizione delle singole quote.

Tale conclusione è peraltro condivisa dalla giurisprudenza della Corte di legittimità che qualifica i comproprietari di un'unità immobiliare come debitori solidali nei confronti del condominio per il pagamento delle spese condominiali, assunto che l'obbligo del contributo grava sul titolare del piano o della porzione di piano inteso come un unicum (Cass. civ., Sez. II, 21 ottobre 2011, n. 21907)» (Trib. Grosseto 7 giugno 2018 n. 565).

In termini concreti ciò vuol dire che in caso di morosità l'amministratore può chiedere ed ottenere decreto ingiuntivo contro uno solo dei comproprietari per l'intero debito, sebbene, salvo particolari situazioni da valutarsi di volta in volta, sia sempre consigliabile precostituirsi il titolo per agire forzosamente contro tutti i contitolari.

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