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Credito condominiale e comproprietari. Come recuperarlo?
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Credito condominiale e comproprietari. Come recuperarlo?

Come recuperare il credito condominiale nei confronti di un comproprietario

Avv. Rosario Dolce  

Legittima l'emissione di un decreto ingiuntivo per rate condominiali non pagate nei confronti di uno solo dei comproprietari dell'appartamento.

L'amministratore di condominio può emettere il decreto ingiuntivo per rate non pagate emesso nei confronti di un solo comproprietario?

Il recupero dei crediti condominiali si fa difficile quando una delle unità immobiliari sia in comproprietà tra più soggetti. Sappiamo che tale circostanza oramai dovrebbe essere, a monte, conosciuta o conoscibile dall'amministratore p.t., il quale, infatti, detiene il registro dell'anagrafe condòmini.

Nel documento condominiale dovrebbero essere inserita la specificazione dei titoli di dominio per ciascuna delle unità immobiliari di cui consta il fabbricato.

Da non perdere: Recupero dei crediti nei confronti dei condòmini morosi

Ora, nel caso in cui il debito condominiale faccia riferimento ad una “unità immobiliare” ed essa sia riconducibile soggettivamente un nugolo di comproprietari (altrimenti detti – ma con valenza giuridica - “comunisti”), l'amministratore sarà tenuto a recuperarlo nei confronti di costoro.

Come procedere soggettivamente è poi un altro problema. Occorre costituire in mora tutti o è sufficiente procedere nei confronti di uno solo dei suddetti?

Recentemente, abbiamo commentato una Sentenza dell'Ufficio del Giudice di Pace di Roma con la quale è stata disposta la revoca del provvedimento monitorio reso solo nei confronti di un comproprietario.

=> Per la riscossione delle spese l'amministratore può agire contro un solo comproprietario?

Secondo il predetto decidente il decreto ingiuntivo - e ancor prima l'atto di costituzione in mora- deve essere reso nei confronti di tutti i partecipanti alla comunione immobiliare e non nei confronti di uno solo di essi, a pena di illegittimità (cfr, GDP Taranto 01 marzo 2016).

Siffatto orientamento, tuttavia, non ci ha convinto; anzi, esso ci è sembrato essere piuttosto espressione di un filone interpretativo “isolato”.

Abbiamo, dunque, meglio indagato sull'argomento e, in proposito, ci siamo imbattuti nella Sentenza del Tribunale di Roma n° 7178 del 2015.

Il provvedimento in commento dirime con dovizia di riferimenti giurisprudenziali la questio, ed offre - ciò che riteniamo essere - il corretto approccio da tenere in tema di recupero crediti condominiali vantati nei confronti dei comproprietari di immobili ubicati all'interno del fabbricato condominiale.

Con la citata Sentenza è stata confermata la tesi per cui l'obbligazione relativa alle spese condominiali incombente sui proprietari pro indiviso di un appartamento ha carattere solidale e non parziaria(in ciò richiamando la sentenza della Corte di Cass. civ., sez. II, 5 giugno 1959 n. 1689).

=> Spese recupero crediti, paga il condominio o il moroso?

E' stato argomentato che mentre l'articolo 67 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile assegna a ciascun unità immobiliare un solo rappresentante in sede assembleare, il successivo articolo 68 prevede che le spese condominiali vanno corrisposte con riferimento al valore della singola entità immobiliare.

L'obbligazione stessa viene, quindi, determinata in funzione della porzione reale dell'immobile.

Dall'altra parte, è stato parimenti precisato che i comproprietari pro indiviso di un appartamento sito in un edificio condominiale non possono essere considerati quali condomini singoli, ma nel loro insieme.

Logico corollario dell'assunto è che a costoro non è consentito, riguardo il pagamento delle spese condominiali, una ulteriore divisione, essendo tutti unitariamente, e in modo indivisibile, obbligati rispetto al condomino (Cass. civ., 10.02.1970 nr 335).

=> Recupero crediti condominiali e negoziazione assistita

L'amministratore del condominio, pertanto, è in grado di esigere nei confronti di ciascuno di essi l'intero ammontare del debito. Resta tuttavia, il diritto di regresso del solvens nei confronti dei condebitori contitolari della stessa porzione di piano (Cass. civ. 04.06.2008 n. 4769).

Conclusione. Sulla scorta dei superiori insegnamenti possiamo dirimere il quesito che ci siamo posti all'inizio ricorrendo all'applicazione nella fattispecie del principio della solidarietà passiva (articolo 1294 c.c.).

Ciascun compartecipe è tenuto a corrispondere al Condominio la totalità della somma costituente la obbligazione condominiale gravante sulla unità immobiliare di riferimento, fatto salvo il proprio diritto, una volta saldata l'intera spettanza, di ripetere nei confronti degli altri condebitori (cioè, contitolari delle altre parti indivise dell'immobile) la quota gravante su ciascuno di essi.

In quanto tale, l'amministratore non è tenuto a recuperare il credito condominiale nei confronti di tutti i compartecipi alla comunione del bene immobile, essendo sufficiente procedere in via giudiziale nei confronti di uno solo di essi.

Morosità e recupero crediti condominiali:

compiti, strumenti e responsabilità dell'amministratore

https://www.condominioweb.com/volumi/recupero_spese/

Scarica Tribunale di Roma 7178 del 01-04-2015

Cerca: comproprietario moroso

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Aniello Rescigno
Aniello Rescigno sabato 14 maggio 2016 alle ore 19:01

Il nostro amministratore ci ha presentato il bilancio preventivo del 2014 e poi piu niente, siamo al 14 maggio 2016.
Ultima riunione di condominio a febbraio 2015
abbiamo avuto gli annunci dall'ascensorista per un decreto ingiuntivo perche non viene pagato, dalla impresa di pulizie e da un altro avvocato per una causa vecchia. Dell'amministratore nessuna notizia.

Lorenzo
Lorenzo domenica 15 maggio 2016 alle ore 18:27

E' giusto che sia così ma in presenza di un appartamento in cui abita un coerede la cui successione non è stata mai presentata anche a seguito di conseguente fallimento del de cuius ora l'appartamento in vendita giudiziaria, rimane dificile recuperare il debito lasciato dall'utilizzatore dell'appartamento che senza alcun avviso al Condominio (come per la dichiarazione della scheda anagrafica) ha traslocato.
A mezzo legale si è recuperato parte di altro debito condominiale precedente all'ultimo Rendiconto Consuntivo ed oggi con diversi solleciti inviati al nuovo indirizzo le note racc ar sono tornate indietro per mancata identificazione del luogo del destinatario.
Attendo qualche suggerimento.

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