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Lavori condominiali e vendita dell'appartamento, spese e partecipazione alla riunione
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Lavori condominiali e vendita dell'appartamento, spese e partecipazione alla riunione

Vendita appartamente, lavori straordinari già deliberati e riunioni successive

Avv. Alessandro Gallucci 

Spese condominiali, chi paga?

I condòmini, ci è stato insegnato, sono i titolari dell'obbligo di contribuire alle spese condominiali.

Essi sono obbligati in quanto condòmini: la ripartizione delle spese serve ad individuare la misura dell'obbligo, non l'obbligo medesimo che si assume in quanto condòmini.

La dottrina e la giurisprudenza includono le obbligazioni condominiali nell'alveo delle stesse obbligazioni propter rem.

Ciò che circola assieme al bene (l'unità immobiliare) non è la specifica obbligazione, ma l'obbligo di contribuire.

Se cedo un'unità immobiliare in condominio automaticamente si traferisce anche l'obbligo di contribuire, ma le obbligazioni maturate fino all'ultimo giorno in cui sono stato proprietario restano mie.

=> La casa viene venduta all'asta: chi paga le spese condominiali?

Quindi il nuovo proprietario non deve nulla in relazione ai miei eventuali debiti? Non proprio.

Le disposizioni di attuazione del codice civile, con una norma favorevole al condominio, pongono un'eccezione a questo principio; più nello specifico l'art. 63, quarto comma, disp. att. c.c. prevede che chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato in solido verso il condominio per i contributi inerenti all'anno precedente ed a quello nel corso del quale è avvenuta la vendita.

Ciò vale tanto per gli oneri ordinari quanto per quelli straordinari

Lavori condominiali straordinari, è obbligato chi delibera

Essere obbligati in solido non vuol dire divenire titolari dell'obbligazione di pagamento nei confronti del condominio, ma semplicemente poter essere oggetto di richiesta ed eventuale successiva azione giudiziale.

Per le spese che riguardano chi ci ha preceduto nella titolarità dell'appartamento in condominio che abbiamo dovuto eventualmente corrispondere, infatti, esiste sempre diritto di rivalsa (artt. 1292 e ss. c.c.).

Qual è la regola applicabile nel caso di lavori straordinari?

Non esiste una norma di legge che disciplini tale specifica fattispecie: ciò che orienta gli addetti ai lavori sono le decisioni della giurisprudenza.

Secondo l'orientamento ormai consolidato espresso dalla Corte di Cassazione, nel caso di esecuzione di lavori straordinari ad essere obbligato è il condòmino che ha deliberato quelle spese, al di là del fatto che resti tale anche nel corso della esecuzione delle opere.

Per quanto strano possa sembrare, se l'assemblea del condominio Alfa delibera lavori (cioè sceglie la ditta e la spesa da affrontare) nel mese di luglio, Tizio vende la propria casa a Caio ad agosto e i lavori iniziano a settembre, l'obbligato al pagamento (salvo la suindicata solidarietà) è il venditore e non Caio, l'acquirente.

Come dire: rispetto alle spese sostenute per i lavori Caio avrà diritto di rivalsa.

I lavori straordinari li paga chi vende, ma chi partecipa alle riunioni che li riguardano?

Se Tizio vende l'appartamento, ma deve continuare a pagare, forse gli si concede di essere ancora parte dell'assemblea condominiale?

Formalmente no.

Al riguardo la giurisprudenza di legittimità è costante nell'affermare che «in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all'acquirente, e pertanto soltanto quest'ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni» (Cass. 9 settembre 2008 n. 23345).

Come dire: chi è condòmino ha tutti i diritti, chi lo è stato ma deve pagare - no.

Qual è la soluzione, allora? Lavoro sinergico e dialogo tra venditore ed acquirente.

In tal senso la stessa sentenza appena citata specifica che «il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi (relativi all'anno in corso e a quello precedente, ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ.) attraverso l'acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa (Cass. n. 9/1990)».

Insomma, se chi compra è nel mezzo tra venditore e condominio, ma alla fine potrà ottenere i pagamenti da chi ha venduto, ciò non vuol dire che possa trascurare le decisioni sui lavori straordinari.

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Andrea
Andrea venerdì 09 novembre 2018 alle ore 09:11

Buongiorno
è chiaro che deve pagare il venditore se la delibera assembleare di autorizzazione spese straordinarie è antecedente al rogito. Non ho mai trovato distinzione però se in questa delibera il venditore abbia votato a favore oppure si sia espresso in modo contrario all'esecuzione dei lavori straordinari. Vuol dire che è indifferente e deve contribuire a lavori straordinari a cui era contrario anche se non è più proprietario?

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