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Il condòmino vuole copia dei documenti? La richiesta deve essere specifica, in ossequio all'obbligo di collaborazione e correttezza nei confronti dell'amministratore di condominio
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Il condòmino vuole copia dei documenti? La richiesta deve essere specifica, in ossequio all'obbligo di collaborazione e correttezza nei confronti dell'amministratore di condominio

Cari condòmini, prima di reclamare i vostri sacrosanti diritti, siete sicuri di aver svolto diligentemente i vostri doveri?

Avv. Michele Zuppardi 

C'è uno sport molto in voga, di questi tempi, ed è particolarmente pernicioso in quanto non è rigenerante, né ludico, né formativo, ma pericolosamente fondato sul presupposto che chi gestisce la proprietà comune abbia chissà quali interessi o quali carte da nascondere.

E' quello di dare addosso agli amministratori condominiali, i quali - in pochi anni - hanno vissuto una repentina trasformazione che li ha indotti quasi generalmente a un percorso di estrema qualificazione professionale, alla stregua di veri e propri manager della "property", ossia della proprietà immobiliare così come viene chiamata dagli inglesi.

=> Il condòmino si deve sempre attivare per ottenere la copia della documentazione contabile

Capita dunque che mentre gli addetti ai lavori si impegnano alacremente per affermare nei fatti - e in sintonia con la enorme mole di leggi - una rinnovata e sempre maggiore professionalità, molta parte dell'utenza ha purtroppo ancora in testa la vecchia figura del "capo condomino", incaricato tuttofare, magari un po' improvvisato e simpaticamente tuttologo.

Insomma se in Inghilterra, come altrove, gli amministratori sono riconosciuti quali veri e propri manager, qui da noi permane nei confronti dell'intera categoria una diffidenza atavica, che appare inversamente proporzionale al grado di competenze raggiunte e che può essere vinta solo e soltanto attraverso un serio cambiamento di rotta in termini educativi e culturali.

Vi starete certamente chiedendo il perché di questo preambolo, e dunque vengo subito al sodo.

Riordinando i miei documenti, mi è capitato tra le mani un decreto del Tribunale di Catania , seguito al procedimento giudiziale n. 4287/2014 e reso il 28 gennaio 2015, con il quale si è rigettata - con esemplare condanna alle spese - la richiesta ex art 737 c.p.c. azionata da alcuni condomini che pretendevano documenti condominiali senza sapere neanche loro di quale tipologia.

Com'è noto, ai sensi degli articoli 1129 e 1130 bis del codice civile, l'amministratore che accetta l'incarico conferitogli deve contestualmente indicare il luogo, i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prendere gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso delle relative spese, copia dei registri.

La norma, inoltre, obbliga lo stesso amministratore a consentire in ogni tempo, a ciascun condòmino, di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa.

Il Tribunale di Catania, già quattro anni fa, ha offerto un importante chiarimento in risposta alle strumentali e spesso petulanti richieste di molti amministrati, ritenendo che " non è contemplato che l'amministratore debba fornire specifiche informazioni al di fuori delle ipotesi codificate o debba consegnare copia di tutta la documentazione in proprio possesso o di intere categorie, essendo di certo diritto del singolo condomino prendere visione di tutta la documentazione, da cui trarre le informazioni del caso, e di estrarre copia dei singoli atti, che non possono che, in adempimento del necessario obbligo di collaborazione e correttezza, essere specificamente indicati".

=> Richiesta ripetuta della stessa documentazione, è giusto esaudirla?

Non solo. Lo stesso Tribunale si è preoccupato di evidenziare come "se è vero che la disciplina codicistica non enuncia la necessità che il condomino alleghi l'interesse qualificato all'accesso a determinati atti, essendo siffatto interesse intrinseco nell'esistenza di controllo dell'operato dell'amministratore tenuto alla trasparenza nella gestione e alla periodica rendicontazione, è ovvio che un siffatto diritto non possa essere esercitato con modalità che tracimino le suesposte esigenze di controllo, sovrapponendo peraltro il piano della presa visione degli atti con la relativa estrazione di copia, potendo la prima, di certo, essere generalizzata e dovendo la seconda, necessariamente, essere riferibile a singoli atti cui ancorare la richiesta all'amministratore".

Dunque nessuna tracimazione , dicono i Magistrati catanesi. Cosa significa?

Nella lingua italiana, la tracimazione è il superamento della cresta di un argine o di una diga da parte dell'acqua che ne è contenuta, e lascia chiaramente intendere, in pratica, il superamento di unlimite .

Nel decreto del Tribunale di Catania viene dunque utilizzato un termine che si identifica alla perfezione con le fattispecie ossessive così tanto frequentemente rappresentate negli studi degli amministratori di condominio, ove i cavilli e le generiche richieste di documenti e scartoffie varie - al fine di individuare chissà quale ruberia - la fanno troppo spesso da padroni.

Il provvedimento in esame, inoltre, si spinge a considerare un ulteriore e non meno importante aspetto della questione. "Anche prima della modifica codicistica che interessa - afferma il Tribunale - è stato pacificamente affermato che ciascun comproprietario ha la facoltà di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto attuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tali facoltà non risulti di ostacolo all'attività dell'amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti (Cass. 21.9.2011, n. 19210).

=> L'assemblea condominiale non può imporre nessuna limitazione alla visione della documentazione contabile

Il rigetto della richiesta di revoca dell'amministratore ha comportato la condanna alle spese processuali nei confronti dei condòmini guerrafondai. Evidentemente, dalla prospettazione dei fatti, il Tribunale di Catania ha ritenuto non solo insussistenti le ragioni formulate dai ricorrenti, ma ha oltretutto rilevato l'atteggiamento ostativo e scorretto che questi hanno perpetrato nei confronti dell'amministratore.

Come dire: cari condòmini, state attenti. Prima di reclamare i vostri sacrosanti diritti, siete sicuri di aver svolto diligentemente i vostri doveri? E soprattutto, siete sicuri di esercitare richieste nella perfetta buona fede e senza secondi fini? Pensateci bene, la caccia alle streghe può costare molto cara.

Scarica Tribunale di Catania III Sez. Civ. del 28 gennaio 2015

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