Il fatto. La proprietaria di un'unità immobiliare sita nell'edificio condominiale chiedeva al tribunale la revoca del mandato dell'amministratore del condominio per una serie di gravi irregolarità nella gestione condominiale da parte dell'amministratore, tra le quali:
- la violazione dell'art. 1129, comma 12, nn. 7) e 8) c.c., per aver l'amministratore omesso di indicare i locali, i giorni e l'orario in cui ogni interessato può, previa richiesta, prendere visione ed estrarre copia del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee e di quelli di nomina e revoca dell'amministratore e di contabilità;
- la violazione dell'art. 1130, comma 1, nn. 1 e 2) c.c., per non aver curato l'osservanza del regolamento condominiale né disciplinato l'uso delle cose comuni e di essere rimasto inerte, pur a seguito delle numerose segnalazioni, non avendo affisso avvisi nella bacheca condominiale, inviato diffide agli autori delle violazioni, assunto iniziative anche giudiziarie o irrogato le sanzioni previste dall'art. 70 disp. att. c.c.;
- la violazione dell'art. 1130, comma 2, n. 4) c.c. per non aver compiuto i necessari atti conservativi delle parti comuni dell'edificio.
Gravi irregolarità. Il Tribunale ha accertato la sussistenza delle violazioni commesse dall'amministratore e denunciate nel ricorso. Si tratta di violazioni configuranti "gravi irregolarità" idonee a revocare l'incarico ai sensi dell'art. 1129, comma 11, c.c. Alcune configurano irregolarità tipiche (espressamente previste dal citato art. 1129), altre atipiche, valutabili dal giudice.
Registri condominiali. Tra le violazioni tipiche figura il mancato riscontro alle richieste di visionare i registri previsti dalla legge (anagrafe condominiale, verbali delle assemblee, nomina e revoca degli amministratori, di contabilità). Nel caso di specie, a fronte di tali reiterate richieste, l'amministratore non ha offerto la dimostrazione neppure della regolare tenuta dei registri menzionati.
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Per altro verso, l'art. 1129 comma 2, c.c. prevede - per evidenti esigenze organizzative - che sia l'amministratore, contestualmente all'accettazione dell'incarico, ad indicare i giorni e le ore in cui ciascun interessato può visionare i registri di legge, indicazione mai fornite nel caso di specie.
Poiché l'amministratore non ha dimostrato la regolare tenuta dei menzionati registri, sussiste la violazione dell'obbligo sancito dall'art. 1130, nn. 6) e 7), c.c. che configura grave irregolarità tipicamente idonea a giustificare la revoca dell'amministratore
Accesso alla documentazione condominiale. Costituisce pure irregolarità l'omessa indicazione del luogo, dei giorni e degli orari per la visione della documentazione condominiale. Si tratta di irregolarità non tipizzata dal legislatore come grave, la cui valutazione è quindi rimessa al tribunale.
Linee guida per la richiesta di accesso alla documentazione condominiale
Esecuzione delle delibere. Parimenti sussistente è la grave irregolarità tipica (ex art. 1129, comma 12, n. 2, c.c.) per aver l'amministratore reiteratamente omesso di dare esecuzione a delibere dell'assemblea condominiale.
Continua [...]
