#1 Inviato 30 Ottobre, 2014 Buongiorno, sono a chiedervi cortesemente di indicarmi se l'Amministratore del mio condominio si é comportato correttamente o meno in merito alla seguente richiesta: Ho chiesto le copie di n° 4 documenti (fatture) relative all'esercizio 2010. I richiesti documenti mi sono stati inviati on line con la richiesta di € 20 + iva per il costo del servizio. E' pacifico che il condomino debba sopportare il " COSTO" del servizio ma quanto richiesto dal mio amministratore appare manifestamente esagerato. Vi ringrazio e cordialmente vi saluto. Antonio.
#2 Inviato 30 Ottobre, 2014 Devi calcolare che l'amministratore ha dovuto perdere del tempo, stampare le copie ed inviartele, penso che 20 euro sono un giusto costo, fatti fare la ricevuta
#3 Inviato 30 Ottobre, 2014 Difficile determinare e documentare il COSTO di una spedizione on line. Molto più semplice determinare il COMPENSO e nel tuo caso di compenso si tratta visto che ti viene richiesta anche l'IVA. Il compenso ANALITICO per ogni prestazione dell'amministratore è indicato nel suo preventivo di nomina che deve ripresentare ad ogni rinnovo. Evidentemente avrà specificato che per ogni copia richiesta gli spetta un compenso di 5 euro più iva. Se nulla è stato specificato nel suo preventivo, invece, nulla gli è dovuto a titolo di compenso ma solo spese giustificate da pezze d'appoggio (raccomandata postale, scontrino copisteria...) Art. 1129 c.c. L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
#4 Inviato 30 Ottobre, 2014 Ti ringrazio per la chiarezza e l'esauriente articolazione della risposta. Cordialmente, Antonio.
#5 Inviato 30 Ottobre, 2014 Difficile determinare e documentare il COSTO di una spedizione on line.Molto più semplice determinare il COMPENSO e nel tuo caso di compenso si tratta visto che ti viene richiesta anche l'IVA. Il compenso ANALITICO per ogni prestazione dell'amministratore è indicato nel suo preventivo di nomina che deve ripresentare ad ogni rinnovo. Evidentemente avrà specificato che per ogni copia richiesta gli spetta un compenso di 5 euro più iva. Se nulla è stato specificato nel suo preventivo, invece, nulla gli è dovuto a titolo di compenso ma solo spese giustificate da pezze d'appoggio (raccomandata postale, scontrino copisteria...) Art. 1129 c.c. L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. Non sono totalmente d'accordo. Ho letto una sentenza, era cartacea l'ho letta dal collega citato in giudizio, in cui gli veniva eccepito il compenso straordinario richiesto per verificare e consegnare documenti di gestioni vecchie. La sentenza in quel caso stabiliva che per verificare qualsiasi cosa relativa a gestioni diverse da quella in corso e la precedente esula dal mandato dell'amministratore in quanto il condomine ha avuto tutto il tempo per avanzare le proprie eccezioni. Quindi in questo caso l'amministratore può richiedere un compenso straordinario.
#6 Inviato 30 Ottobre, 2014 Non sono totalmente d'accordo.Ho letto una sentenza, era cartacea l'ho letta dal collega citato in giudizio, in cui gli veniva eccepito il compenso straordinario richiesto per verificare e consegnare documenti di gestioni vecchie. La sentenza in quel caso stabiliva che per verificare qualsiasi cosa relativa a gestioni diverse da quella in corso e la precedente esula dal mandato dell'amministratore in quanto il condomine ha avuto tutto il tempo per avanzare le proprie eccezioni. Quindi in questo caso l'amministratore può richiedere un compenso straordinario. La sentenza vale solo per quel caso specifico e non la si può discutere senza poterne leggerne il contenuto e senza sapere se è antecedente o meno al novellato art. 1129 c.c. entrato in vigore il 18/06/2013 Il novellato art. 1129 in vigore dal 18/06/2013, tra l'altro inderogabile, è Legge dello Stato.
#7 Inviato 30 Ottobre, 2014 La sentenza vale solo per quel caso specifico e non la si può discutere senza poterne leggerne il contenuto e senza sapere se è antecedente o meno al novellato art. 1129 c.c. entrato in vigore il 18/06/2013 Il novellato art. 1129 in vigore dal 18/06/2013, tra l'altro inderogabile, è Legge dello Stato. BRAVO!!!!!!!! vedo continuamente citate sentenza come se fossero leggi ed invece sono semplicemente indicazioni giuridiche..........solo le Sezioni Unite danno una disciplinazione definitiva.
#8 Inviato 31 Ottobre, 2014 Buongiorno, sono a chiedervi cortesemente di indicarmi se l'Amministratore del mio condominio si é comportato correttamente o meno in merito alla seguente richiesta:Ho chiesto le copie di n° 4 documenti (fatture) relative all'esercizio 2010. I richiesti documenti mi sono stati inviati on line con la richiesta di € 20 + iva per il costo del servizio. E' pacifico che il condomino debba sopportare il " COSTO" del servizio ma quanto richiesto dal mio amministratore appare manifestamente esagerato. Vi ringrazio e cordialmente vi saluto. Antonio. ritengo che il tuo amministratore per averti chiesto solo 20€ è: a) molto ben organizzato, forse ha tutto archiviato sul pc, altrimenti per adempiere alla tua richiesta è andato in archivio per prendere la cartella di 3/4 anni fà, ha spulciato tutti i fogli e estratto quelli che ti interessavano, li ha scannarizzati e inviati e infine rimessi nelle rispettive cartelle d'archivio -- minimo 1 h di lavoro se la cartella era in ufficio e non in cantina/magazzino b) molto economico c) stupidamente nel suo tariffario ha indicato un costo equo per i documenti della gestione in corso, ma insufficente per documenti in archivio
#9 Inviato 31 Ottobre, 2014 a prescindere che abbia reperito i documenti dall'archivio digitalizzato o da quello cartaceo, a mio modestissimo avviso - e sulla base di quanto cita il novellato articolo 1129 (L. 220/2012)- un amministratore deve informare in via preventiva i propri amministrati circa i costi per la riproduzione e consegna della documentazione che gli viene richiesta. Del resto, come si fa ad asserire quanto tempo ha effettivamente perso il "richiedente di 5 € + Iva" per ciascuna copia? che ci abbia messo 1 ora o 5 minuti, poco importa. I costi devono sempre essere resi noti anticipatamente; anche per evitare richieste inopportune da parte di qualcuno che magari lo farebbe solo per far perdere tempo. Nel mio condominio un ex amministratore - già 15 anni or sono - metteva a disposizione di tutti i (24) condòmini la documentazione condominiale. Avendo concordato con gli stessi un costo forfettario incluso nel compenso. Purtroppo questo amministratore non esercita più, ma il suo metodo dovrebbe essere preso ad esempio dagli attuali che troppo spesso accampano scusanti per sottrarsi ad un impegno che, anche in base alle nuove disposizioni di legge, rientra pur sempre nei loro compiti/doveri (anche se trattandosi di una legge italica è oltremodo vaga e pasticciata così che moltissimi ritengono che non debbano produrre e fornire nulla !).
#10 Inviato 31 Ottobre, 2014 te lo ha semplicemente ""fatta pagare"" per scoraggiarti la prossima volta a richiedere quanto da te dovuto! adesso al momento in cui rinnovi il mandato chiarisci questa situazione,facendo scrivere sul verbale anche quanto si prende per il costo di una fotocopia nel caso che i fogli li porti tu. Io definisco tale atteggiamento arrogante e di cattivo gusto. Se allora tu non capisci qualcosa della contabilità che presente ti fa pagare il tempo perso con la tariffa di un professore universitario per un'ora d lezione? Tu non approvare la spesa in consuntivo,e comunque non pagarla. E' iniqua. senza se e senza ma.
#11 Inviato 3 Novembre, 2014 te lo ha semplicemente ""fatta pagare"" per scoraggiarti la prossima volta a richiedere quanto da te dovuto!adesso al momento in cui rinnovi il mandato chiarisci questa situazione,facendo scrivere sul verbale anche quanto si prende per il costo di una fotocopia nel caso che i fogli li porti tu. Io definisco tale atteggiamento arrogante e di cattivo gusto. Se allora tu non capisci qualcosa della contabilità che presente ti fa pagare il tempo perso con la tariffa di un professore universitario per un'ora d lezione? Tu non approvare la spesa in consuntivo,e comunque non pagarla. E' iniqua. senza se e senza ma. arrogante è chiedere documenti di 3/4 anni fà
#12 Inviato 3 Novembre, 2014 a prescindere che abbia reperito i documenti dall'archivio digitalizzato o da quello cartaceo, a mio modestissimo avviso - e sulla base di quanto cita il novellato articolo 1129 (L. 220/2012)- un amministratore deve informare in via preventiva i propri amministrati circa i costi per la riproduzione e consegna della documentazione che gli viene richiesta. Del resto, come si fa ad asserire quanto tempo ha effettivamente perso il "richiedente di 5 € + Iva" per ciascuna copia? che ci abbia messo 1 ora o 5 minuti, poco importa. I costi devono sempre essere resi noti anticipatamente; anche per evitare richieste inopportune da parte di qualcuno che magari lo farebbe solo per far perdere tempo. Nel mio condominio un ex amministratore - già 15 anni or sono - metteva a disposizione di tutti i (24) condòmini la documentazione condominiale. Avendo concordato con gli stessi un costo forfettario incluso nel compenso. Purtroppo questo amministratore non esercita più, ma il suo metodo dovrebbe essere preso ad esempio dagli attuali che troppo spesso accampano scusanti per sottrarsi ad un impegno che, anche in base alle nuove disposizioni di legge, rientra pur sempre nei loro compiti/doveri (anche se trattandosi di una legge italica è oltremodo vaga e pasticciata così che moltissimi ritengono che non debbano produrre e fornire nulla !). ci sono costi che non sono preventivabili un conto è cercare nell'archivio in ufficio, un conto è farlo nella cantina per questo motivo nei tariffari c'è anche un costo orario e cmq si sia organizzata questa persona, ha impiegato sicuramente un ora, pertanto ripeto, è stato economico io non ho mai fatto pagare copie di documenti etc... ma se me li chiedessero di 3/4 anni fà, lo farei di certo
#13 Inviato 4 Novembre, 2014 se qualcuno chiede documenti di tre o quattro anni fa due sole cose sono possibili: 1)che colui che li richiede voglia scrivere un romanzo contabile del condominio. E magari dividerà i proventi del diritto di autore per millesimi di proprietà... 2)che non vi sia mai stato uno stato patrimoniale fatto come si deve, con quella trasparenza necessaria dove chiunque, dalla massaia al revisore contabile con nove lauree sappiano leggere immediatamente tutto quello che concerne i costi sostenuti, i debiti verso terzi ancora da pagare i crediti da riscuotere, eccetera. Resta il fatto che l'urgenza potrebbe anche richiedere un costo supplementare, ma 4 documenti rimangono 4 documenti,e forse la mia risposta è stata un po' precipitosa (ma anche io spesso ho subito e subisco lo stesso atteggiamento nel mio condominio)ma Prociotta,tu sai bene che quello descritto dal nostro utente è il metodo principe per disincentivare a priori il necessario controllo contabile. la cosa migliore è sempre confrontarsi davanti a tutti in assemblea perché mi chiedo:se la cassazione raccomanda di dividere per millesimi tutte quelle spese che concernono le convocazioni,i solleciti di pagamento,le spese postali,perché poi non dividere per millesimi attraverso le spese di amministrazione anche quei costi che attengono al controllo contabile anzi documentale(propedeutico al contabile) seppure svolto da un singolo condomino? Sempre che tale condomino non sia appunto un romanziere in erba.... un saluto
#14 Inviato 4 Novembre, 2014 Per evitare: - il "te l'ha fatta pagare" - l'"arroganza" - etc basterebbe che il condominio optasse per una tenuta dei dati contabili condominiali più "moderna" e trasparente: l'adozione di un sistema informatico adeguato e accessibile ai soli condomini. Quanti problemi verrebbero così risolti.
#15 Inviato 4 Novembre, 2014 A mio modesto avviso, non si tratta di immaginare probabili o possibili romanzieri o vignettisti che dir si voglia. Se c'è una (sottolineo una) richiesta una tantum di documenti delle pregresse gestioni un amministratore dovrebbe - in linea di principio - soddisfarla. Magari facendo presente al condòmino che ciò ha comportato una certa perdita di tempo. Ma al tempo stesso informando tutti gli altri amministrati di quel condominio (mediante una comunicazione via mail o mediante recapito in casella; a seconda dei casi e della situazione) che se le richieste si dovessero moltiplicare, l'amministrazione dovrà necessariamente richiedere un contributo. E quindi in occasione della prima assemblea ritornare sull'argomento e chiarire i costi per la fornitura di documentazione pregressa: sia inserendoli - forfettariamente - nel compenso, sia - si si preferisce - esponendoli in modo analitico. Ovviamente se l'assemblea approva (e l'amministratore intende essere rimborsato per costi di carta e di tempo) significa anche che, nel caso, il contributo/rimborso dovrà essere considerato pure per la fornitura di documentazione della gestione in corso o comunque recente. Credo che non ci sia nulla di male (e comunque la legge non lo proibisce; anzi....) a concordare con i propri amministrati determinati costi (effettivi) che possano permettere chiunque volesse farlo, di verificare modalità e criteri della gestione contabile condominiale. La trasparenza e la correttezza pagano sempre, nonostante non sia sempre facile rispettarle quando si amministrano, fra molteplici problematiche, parecchie unità immobiliari.
#16 Inviato 4 Novembre, 2014 ma adesso - se non sbaglio - c'è la possibilità di "adottare" (dopo dovuta delibera) il sito condominiale sul quale un buon amministratore - che non ha nulla da nascondere - carica la documentazione condominiale. E poiché ad accedere al sito dovrebbero essere (o meglio, sono) solamente i condòmini (a meno che qualcuno di questi non distribuisca a terzi estranei chiavi e password di accesso....) il problema è bell'e che risolto. O quasi. Nel senso che chi non dispone di un Pc e quindi non può accedere direttamente al sito condominiale, può sempre richiedere la documentazione in forma cartacea al proprio amministratore. Che è a sua volta sempre tenuto (direi obbligato) a fornirla. Con o senza richiesta di contributo, a seconda degli accordi intercorsi.
#17 Inviato 4 Novembre, 2014 Per evitare:- il "te l'ha fatta pagare" - l'"arroganza" - etc basterebbe che il condominio optasse per una tenuta dei dati contabili condominiali più "moderna" e trasparente: l'adozione di un sistema informatico adeguato e accessibile ai soli condomini. Quanti problemi verrebbero così risolti. sto tentando di sistemare un fabbricato, viene da un amministrazione disastro con un buco di oltre 20.000€ e in precedenza altra amministrazione disastro il tizio è finito in un centro per problemi mentali ... gli ho detto che ho valutato l'adozione di un altro programma di contabilità che mi consentirebbe di pubblicare ogni pezza giustificativa con tempi di lavoro "umani" senza dover assumere nessuno ma il costo per il mio ufficio con gli attuali clienti sarebbe di € 15 per ogni u.i. da me amministrata. IO NON MI POSSO PERMETTE DI PAGARE QUESTE SPESE. E loro hanno detto che era troppo un aumento annuo di questa cifra ... se non sono in grado di comprenderlo loro con tutto quello che stanno perdendo ... figurati quanto possono comprenderlo gli altri 1
#18 Inviato 4 Novembre, 2014 ma adesso - se non sbaglio - c'è la possibilità di "adottare" (dopo dovuta delibera) il sito condominiale sul quale un buon amministratore - che non ha nulla da nascondere - carica la documentazione condominiale. E poiché ad accedere al sito dovrebbero essere (o meglio, sono) solamente i condòmini (a meno che qualcuno di questi non distribuisca a terzi estranei chiavi e password di accesso....) il problema è bell'e che risolto. O quasi. Nel senso che chi non dispone di un Pc e quindi non può accedere direttamente al sito condominiale, può sempre richiedere la documentazione in forma cartacea al proprio amministratore. Che è a sua volta sempre tenuto (direi obbligato) a fornirla. Con o senza richiesta di contributo, a seconda degli accordi intercorsi. Ma il sito e la sua gestione hanno un costo che normalmente i condòmini non sono disposti a sopportare...questa è la verità nascosta.
#19 Inviato 4 Novembre, 2014 ma adesso - se non sbaglio - c'è la possibilità di "adottare" (dopo dovuta delibera) il sito condominiale sul quale un buon amministratore - che non ha nulla da nascondere - carica la documentazione condominiale. E poiché ad accedere al sito dovrebbero essere (o meglio, sono) solamente i condòmini (a meno che qualcuno di questi non distribuisca a terzi estranei chiavi e password di accesso....) il problema è bell'e che risolto. O quasi. Nel senso che chi non dispone di un Pc e quindi non può accedere direttamente al sito condominiale, può sempre richiedere la documentazione in forma cartacea al proprio amministratore. Che è a sua volta sempre tenuto (direi obbligato) a fornirla. Con o senza richiesta di contributo, a seconda degli accordi intercorsi. i ns clienti non sono disposti a pagare ne i costi di un sito, ne i costi dell'amministratore per inserire il materiale i ns clienti cambiano amministratore per risparmiare 10€ l'anno non fanno confronti fra servizio e servizio, io sono l'unico studi a forlì che ha un sito dove non pubblico i documenti contabili perchè ci vuole troppo tempo, ma c'è la prima nota, e tanto altro mai un potenziale cliente mi ha chiesto, ci fà vedere com'è una sua contabilità ? i ns clienti lamentano se gli mandiamo la carta, non se non ci sono scritti gli estremi dalla fatture e come e quando è stata o non è stata pagata sono i clienti il problema del mercato degli amministratori, non gli amministratori quelli che iniziano e alle volte continuano con tante buone intenzioni abbondano, siamo la stragrande maggioranza, ma se il cliente si limita a giudicare il prezzo (spesso senza saper calcolare che ad uno devi aggiungere il 4% inps e all'altro no) non cambia nulla
#20 Inviato 4 Novembre, 2014 sto tentando di sistemare un fabbricato, viene da un amministrazione disastro con un buco di oltre 20.000€ e in precedenza altra amministrazione disastro il tizio è finito in un centro per problemi mentali ...gli ho detto che ho valutato l'adozione di un altro programma di contabilità che mi consentirebbe di pubblicare ogni pezza giustificativa con tempi di lavoro "umani" senza dover assumere nessuno ma il costo per il mio ufficio con gli attuali clienti sarebbe di € 15 per ogni u.i. da me amministrata. IO NON MI POSSO PERMETTE DI PAGARE QUESTE SPESE. E loro hanno detto che era troppo un aumento annuo di questa cifra ... se non sono in grado di comprenderlo loro con tutto quello che stanno perdendo ... figurati quanto possono comprenderlo gli altri Ci sono i modi e i mezzi per non far pagare queste cifre e dare un servizio sufficientemente trasparente all'utente (condomino), contenendo i tempi e i costi di gestione per l'amministratore. Io non so quanto costi un programma gestionale specifico di condominio, ma se si parla di "sito internet" o di un "deposito" documentale, non è necessario che questo compia dei calcoli o stampi dei report o quant'altro. Basta che per anno vengano inserite le fatture, i rendiconti e quanto strettamente necessario, poi i conti li può fare benissimo l'utente che estrae la copia dei documenti. Se un amministratore si dotasse di un prodotto semplice, farebbe del bene a sé stesso ed ai suoi amministrati e forse 3/4 delle liti e dei dubbi sulle spese verrebbero meno. Che possiamo farci? Tanto poi l'amministratore avrebbe sempre la coda di gente che chiede il cartaceo...
#21 Inviato 4 Novembre, 2014 Ci sono i modi e i mezzi per non far pagare queste cifre e dare un servizio sufficientemente trasparente all'utente (condomino), contenendo i tempi e i costi di gestione per l'amministratore.Io non so quanto costi un programma gestionale specifico di condominio, ma se si parla di "sito internet" o di un "deposito" documentale, non è necessario che questo compia dei calcoli o stampi dei report o quant'altro. Basta che per anno vengano inserite le fatture, i rendiconti e quanto strettamente necessario, poi i conti li può fare benissimo l'utente che estrae la copia dei documenti. Se un amministratore si dotasse di un prodotto semplice, farebbe del bene a sé stesso ed ai suoi amministrati e forse 3/4 delle liti e dei dubbi sulle spese verrebbero meno. Che possiamo farci? Tanto poi l'amministratore avrebbe sempre la coda di gente che chiede il cartaceo... ci vuole tempo per inserire la documentazione tempo ore di lavoro le carte sono puntate con vari fogli, allegati etc... vanno spuntate, scannarizzate e ripuntate, nominate e inserite sia nei siti, sia nelle cartelle d'archivio il tempo dei condomini vale oro, quello della mia impiegata e mio invece .... deve essere gratis ... nelle mie assemblee viene visto ogni foglio di carta e nella mia contabilità c'è scritto anche quando e come è pagato e nel mio sito pubblico la prima nota giorno per giorno e i miei condomini se vogliono hanno la password per vedere il c/c i dubbi ci sono sempre e comunque, perchè se sei diffidente e lo sei normalmente perchè sei un ladro tu, non leggi e non ascolti !!! un amministratore quando guadagna molto prende 70€ lorde l'anno per u.i. ma la cifra si stà abbassando ai 50€ l'anno oltre il 60% se ne va in inps e irpef e ci sono anche le spese d'ufficio
#22 Inviato 4 Novembre, 2014 ci vuole tempo per inserire la documentazione[...] il tempo dei condomini vale oro, quello della mia impiegata e mio invece .... deve essere gratis ... [...] non quoto tutto Certo. Hai perfettamente ragione ci va tempo ed il tempo costa! Dunque deve essere retribuito. E da quanto scrivi sei l'esempio dell'amministratore che tutti vorrebbero, almeno in merito alla trasparenza. Ma non tutti gli amministratori sono cristallini e quando ci sono in mezzo i soldi anche il più "signore" dei condomini diventa un pezzente. (ce n'è per tutti, sempre!) Anche il mio amministratore ha dato accesso ad un portale, i prezzi del suo compenso sono aumentati; per cosa? Per avere esattamente quello che abbiamo in formato cartaceo: rendiconto annuale e verbale. Come vedi l'operazione trasparenza è questa: fare l'upload di due documenti all'anno! E di vedere le fatture in studio (le riunioni sono lì) non se ne parla. E dire che sarei disposto a pagare per vedere pubblicate almeno le fatture che arrivano in formato elettronico...
#23 Inviato 4 Novembre, 2014 ... i dubbi ci sono sempre e comunque, se sei diffidente e lo sei normalmente perchè sei un ladro tu, non leggi e non ascolti !!! Si può essere diffidenti anche per l motivo opposto... se sei già stato morso da un cane, normalmente resti diffidente ad un nuovo approccio con un altro cane e cerchi di prendere tutte le precauzioni possibili, magari volendo mettere una museruola anche dove non ce n'è bisogno. "Chi guarda il suo non fa ladro nessuno"
#24 Inviato 4 Novembre, 2014 Si può essere diffidenti anche per l motivo opposto... se sei già stato morso da un cane, normalmente resti diffidente ad un nuovo approccio con un altro cane e cerchi di prendere tutte le precauzioni possibili, magari volendo mettere una museruola anche dove non ce n'è bisogno. "Chi guarda il suo non fa ladro nessuno" E cosi si lavora male anzi malissimo...
#25 Inviato 4 Novembre, 2014 E cosi si lavora male anzi malissimo... Per colpa di chi... chi... chi... chi... chi...
