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Amministratore di condominio non aggiornato, che cosa succede?
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Amministratore di condominio non aggiornato, che cosa succede?

Formazione periodica dell'amministratore mancante prima della nomina e in corso di mandato. Ecco le conseguenze

Avv. Alessandro Gallucci 

L'8 ottobre 2019 è scaduto il termine per l'adempimento dell'obbligo di formazione periodica annuale da parte degli amministratori di condominio.

Intorno alla materia della formazione degli amministratori di condominio ruota un discreto business: basta scorgere le pagine web dedicate all'argomento per comprendere gli interessi sull'argomento.

Molto interesse per quanto riguarda l'erogazione dei corsi, alle volte a decremento della qualità dell'offerta formativa.

L'attività di formazione in ambito condominiale assomiglia sovente ad un'opera di estrazione di ricchezza da parte dei formatori (una tassa annuale) piuttosto che un servizio realmente utile all'amministratore.

Lo studio delle norme sulla formazione, poi, è ridotto all'osso. Tranne qualche isolato studio sistematico afferente al binomio formazione -validità dell'incarico assunto è difficile imbattersi in contributi alla materia. Eppure la importanza non è affatto secondaria, dato che incide sull'attività di circa 38.000 professionisti (i numeri sono tratti da un vecchio rapporto Censis - Anaci del 2004).

La mancanza di dottrina sul punto fa sì che le decisioni giurisprudenziali non poggino su un sostrato di studio dottrinario, evidentemente restando frutto della convinzione autonoma di chi è chiamato a dirimere controversie.

=> I condòmini possono chiedere all'amministratore l'attestato di formazione periodica?

Queste riflessioni, dunque, vogliono essere un contributo allo studio della disciplina della formazione degli amministratori di condominio, senza pretesa di verità, ma con lo scopo di consentire una valutazione dello stato dell'arte ed una nuova lettura delle norme.

Amministratore di condominio e formazione periodica

L'obbligo di formazione periodica è previsto dall'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile.

La periodicità degli obblighi formativi di aggiornamento ha cadenza annuale ed è stabilita dal decreto ministeriale n. 140 del 2014.

L'adempimento dell'obbligo è assolto frequentando un corso della durata di almeno 15 ore avente i requisiti previsti dal medesimo decreto ministeriale.

La periodicità dell'obbligo ha come punto di riferimento l'entrata in vigore del suddetto d.m. n. 140, ossia il 9 ottobre 2014 (cfr. in tal senso Trib. Padova n. 818/2017). Da allora in poi c'è la disciplina legale dettata per l'adempimento del più volte citato obbligo di aggiornamento periodico.

Chi si è aggiornato nel corso dell'anno 9 ottobre 2018 - 8 ottobre 2019 può assumere incarichi

Non adempiere l'obbligo di formazione vuol dire, dunque, non essere in regola con il complesso articolato normativo che prevede in capo all'amministratore l'obbligo di aggiornarsi con conseguenze più o meno importanti in materia di esercizio dell'attività.

Che cosa succede se si assumono incarichi senza essere in regola con le norme afferenti alla formazione periodica?

Che cosa succede se viene a mancare il requisito della formazione periodica nel corso del mandato?

Domande che è normale porsi e sulle quali bisogna soffermarsi per provare a dare una soluzione univoca.

Cosa che, a scorgere la giurisprudenza di merito che sta iniziando a svilupparsi sull'argomento non è affatto semplice.

Ma andiamo oltre ed entriamo nel vivo della questione.

Amministratore di condominio e formazione periodica mancante prima della nomina

Sul punto si è espressa la giurisprudenza e facendolo, in due distinte occasioni, almeno quelle note, lo ha fatto con due esisti differenti.

Vediamo quali.

Il Tribunale di Padova, nel marzo 2017 ha affermato che «È affetta da nullità la delibera assembleare di nomina dell'amministratore di condominio che non abbia frequentato il corso di aggiornamento annuale previsto dal comma 2 dell'art. 5 del d.m. 13 agosto 2014, n. 140 e dall'art. 71-bis, comma 1, lett. g), disp att. c.c.» (Trib. Padova 24 marzo 2017 n.818, Condominioelocazione.it 16 novembre 2017).

Il Tribunale di Verona, un anno «l'amministratore che non attende all'obbligo di formazione periodica di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c. commette grave irregolarità che può dar luogo a revoca, ma la delibera di nomina non è affetta da nullità» (Trib. Verona 13 novembre 2018 n.2515, in Condominioelocazione.it 17 gennaio 2019).

Per il giudice scaligero il legislatore non ha sanzionato l'inadempimento dell'obbligo di aggiornamento con la conseguenza della nullità della nomina, poiché quando ha voluto colpire le decisioni assembleari con questo vizio d'invalidità lo ha fatto espressamente.

Si tratta di una presa di posizione non convincente. In tema di nullità si è soliti distinguere tra nullità testuali, cioè espressamente previste dalla legge, e nullità virtuali, ossia nullità di accordi o atti per contrarietà a norme imperative.

Davvero si può ritenere che l'art. 71-bis primo comma disp. att. c.c. non contenga norme imperative?

Davvero si può ritenere che l'omesso adempimento dell'obbligo formativo non sia ostativo all'assunzione di incarichi, ma renda eventualmente passibile l'amministratore non aggiornato solamente revocabile per grave irregolarità?

Non solo: siccome la revoca per grave irregolarità non segue automaticamente ad un inadempimento, ma è soggetta ad una valutazione discrezionale del giudice adito in relazione all'adempimento del mandato e non ai requisiti per assumerlo, si può ritenere conforme a legge considerare l'omesso adempimento dell'obbligo di aggiornamento un mero elemento da valutare e non una mancanza di requisiti per assumere incarichi, come espressamente previsto dall'art. 71-bis disp. att. c.c.

Prendiamo un caso simile. La giurisprudenza ha qualificato nullo il contratto di assunzione di un addetto a lavorazione di dolciumi privo del libretto di idoneità sanitaria, Cass, 3302/1985; l'idoneità, secondo i giudici era posta a tutela dell'interesse generale, di tutti. Perché non dovrebbe essere così per gli amministratori non in regola?

È questa la valutazione che l'interprete si trova a svolgere . Ad avviso di chi scrive non riconoscere il carattere imperativo delle disposizioni di cui all'art. 71-bis , primo comma, disp. att. c.c., di tutte i precetti ivi contenuti vuol dire creare un vuoto normativo, non sanzionare adeguatamente una violazione che la legge ha posto all'autonomia dei privati, ossia all'ambito nel quale essi possono operare.

Se la delibera di nomina è nulla, essa, allora, giuridicamente è come se non esistesse. Rivolgersi al giudice servirebbe solamente ad acclarare una situazione già concretizzatasi, non da costituire. Ergo : per sostituirla non vi sarebbe bisogno nemmeno di un preventivo passaggio assembleare.

Amministratore di condominio e formazione periodica mancante in corso di mandato

Che succede, invece, se l'amministratore è in regola rispetto all'obbligo di aggiornamento annuale al momento della nomina, ma poi risulta inadempiente in corso di mandato?

Esempio: Tizio è stato nominato il 9 febbraio 2019, al momento era in regola con gli obblighi di aggiornamento, ma poi non lo è più per l'anno 9 ottobre 2019 - 8 ottobre 2020, non essendosi aggiornato entro i termini di legge.

Quali le conseguenze?

Se, come pare si faccia da più parti, si deve considerare quella di amministratore di condominio una professione intellettuale, allora in assenza di una specifica norma disciplinante questo aspetto, in via analogica a quanto previsto per le professioni intellettuali ordinistiche, venendo meno un requisito per il loro esercizio, allora il contratto tra condominio ed amministratore dovrebbe considerarsi risolto ipso iure ai sensi dell'art. 2231, secondo comma, c.c. a mente del quale «la cancellazione dall'albo o elenco risolve il contratto in corso, salvo il diritto del prestatore d'opera al rimborso delle spese incontrate e a un compenso adeguato all'utilità del lavoro compiuto»; questo almeno, il possibile approdo secondo lo scrivente.

=> L'amministratore può farsi pagare il corso di aggiornamento?

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