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Richiesta ripetuta della stessa documentazione, è giusto esaudirla?
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Richiesta ripetuta della stessa documentazione, è giusto esaudirla?

Il condòmino può chiedere ad oltranza di prendere visione ed avere copia della documentazione condominiale?

Avv. Valentina Papanice 

Il condòmino ha il diritto di chiedere all'infinito di visionare lo stesso documento ed averne copia?

È legittima la richiesta, ripetuta ad oltranza, di visionare sempre lo stesso documento condominiale? O a tutto c'è un limite? „La seconda che hai detto", avrebbe risposto un noto comico in un programma televisivo di qualche anno fa. E avrebbe avuto ragione. Almeno secondo chi scrive.

La domanda a cui vogliamo rispondere qui è: è vero che il condòmino può chiedere di vedere ad es. lo stesso rendiconto anche dieci volte? Partiamo dal dato normativo: la legge certamente consente di visionare la documentazione condominiale; lo fa espressamente all'indomani delle novità introdotte dalla legge di riforma del condominio (L. n. 220/2012).

E, comunque, anche al di là delle previsioni di legge, già in precedenza l'obbligo di esibire la documentazione era stato affermato dalla giurisprudenza.

Altrettanto certamente deve però affermarsi che di tale diritto il condòmino non può abusare. Andiamo per ordine, premettendo cenni sulle previsioni di legge e sugli approdi giurisprudenziali e poi delineiamo i limiti del diritto in parola.

=> Il diritto di accesso alla documentazione condominiale. Un breve focus.

Richiesta di visionare la documentazione condominiale da parte del singolo condòmino, le norme

La possibilità riconosciuta di visionare la documentazione condominiale, in seguito alla riforma del condominio, è dunque prevista nel nostro codice civile nelle seguenti norme:

  • art. 1129, co. 2, dove si prevede che contestualmente all'accettazione della nomina e a ad ogni rinnovo, l'amministratore deve (tra gli altri dati, anche) indicare il locale ove si trovano i registri di anagrafe, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell'amministratore e di contabilità (registri e tenuta degli stessi sono specificati all'art. 1130 co.1, nn. 6 e 7 c.c.), "nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata"; la violazione della norma, come la mancata tenuta dei registri, è indicata come grave irregolarità idonea a giustificare la revoca giudiziale;
  • art. 1129, co.7, dove si prevede che "ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica" relativa alla tenuta del conto corrente condominiale; la mancata apertura del contro è indicata come grave irregolarità idonea a giustificare la revoca giudiziale;
  • art. 1130-bis, co.1, ult. per., dove si prevede che "I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.

    Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione."

Ricordiamo in proposito che la revoca giudiziale - altre ipotesi che ci interessano indirettamente sono ad es. la mancata rendicontazione e la mancata attestazione delle liti e dello stato dei pagamenti - può essere richiesta anche da un solo condòmino (v. artt. 1129 e 1130 c.c.).

=> È nulla la delibera condominiale se l'amministratore non mostra la documentazione contabile

Richiesta del singolo condòmino di visionare la documentazione, la giurisprudenza

Il diritto a prendere visione della documentazione contabile - la nostra domanda attiene in particolare al rendiconto - era stato affermato ben prima della riforma del condominio, come ricorda ad es. la sentenza del Tribunale di Catania n. 5179/2017.

Ad es., con la sentenza n. 1544/2004, la Corte di Cassazione afferma: che la più recente giurisprudenza ha affermato "il diritto del condomino di ottenere dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio, senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta, nei limiti in cui l'esercizio di detta facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio".

Richiesta di visionare i documenti, quando fermarsi

La sentenza richiamata offre un primo spunto per delineare i limiti della facoltà: i principi di buona fede.

Come ha affermato più di recente la Corte di Cassazione, se è vero che l'art. 1129 c.c., co. 2, dopo la Riforma del condominio, prevede espressamente che l'amministratore debba comunicare il locale dove si trovano i registri condominiali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, possa prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia firmata, "è anche costante, e meritevole tuttora di conferma, l'interpretazione di questa Corte secondo cui la vigilanza ed il controllo, esercitati dai partecipanti essenzialmente, ma non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, non devono mai risolversi in un intralcio all'amministrazione, e quindi non possono porsi in contrasto con il principio della correttezza ex art. 1175 c.c. (Cass. Sez. 6-2, 18/05/2017, n. 12579; Cass. Sez. 2, 21 settembre 2011, n. 19210; Cass. Sez. 2, 29 novembre 2001, n. 15159; Cass. Sez. 2, 19 settembre 2014, n. 19799)" (Cass. n. 16677/2018).

Vi è un altro parametro a cui bisogna fare riferimento per comprendere se la richiesta è legittima ed è quello dell' abuso del diritto: il principio è stato ad es. applicato a proposito di una richiesta della documentazione in condominio dalla sentenza del Tribunale di Roma n. 14268/2018, che ha sanzionato come abuso del diritto la richiesta di invio in copia cartacea di una grande quantità di documentazione, invio che avrebbe gravato di molto sull'attività dell'amministratore, in luogo della semplice richiesta di appuntamento volta a prendere visione.

In conclusione….

Per rispondere alla nostra domanda, quali conclusioni trarre dunque da quanto previsto dal codice e affermato dalla giurisprudenza? Quante volte lo stesso condòmino può chiedere di visionare e avere copia dello stesso rendiconto? A parte che ad oggi, è difficile che il documento possa perdersi, se inviato per email o per foto. Per fortuna o per sfortuna le memorie dei nostri computer sono abbastanza dotate.

Ma il computer può sempre rompersi e, in ogni caso, pur essendo il file presente nel computer, non è escluso che si possa chiedere di visionare il documento nuovamente presso lo studio dell'amministratore; in ogni caso, possono succedere mille impedimenti e imprevisti, necessità etc. e la legge non richiede che di essi si dìa prova per chiedere una nuova visione dello stesso documento.

Detto ciò, la richiesta non può tradursi in una specie di stalking ai danni dell'amministratore. Si tratta di un diritto e non di un'occasione di divertimento, insomma.

Se poi si tratta di cercare pretesti per incontrare l'amministratore o un suo collaboratore, causa anche la più romantica delle cause, come un'infatuazione, etc., si dovrà trovare un altro pretesto.

Insomma, qualora dovesse divenire evidente che la reiterata richiesta della documentazione, se già esaudita più e più volte, non può avere altro fine che quello di fare lavorare l'amministratore, la richiesta, a parere di chi scrive, legittimamente potrà non essere esaudita.

=> Prendere visione della documentazione condominiale, entro quanto tempo è possibile.

=> Condominio. Riparto di gestione annullabile senza documentazione a supporto

Cerca: richiesta documentazione

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Salvatore
Salvatore giovedì 07 marzo 2019 alle ore 12:09

Quando un condomino chiede al presidente dell'assemblea di inserire sul verbale il 2^ e il 14^ c. Dell'art.1129 e questi rivolgendosi al segretario,per la trascrizione, non si è trovata traccia in delibera di quanto chiesto. È un condomio parziale,due palazzine censiti al casto in due diverse particelle come pure l'area condominiale. Si sono deliberate lavori per i muri perimetrali condominiali. Habbiamo solamente un muro perimetrale che funge da confine con il condominio Arco Antico ed sito nell' area perimetrale della palazzina A. Chiesto chiarimenti con quali millesimi i condomini della pal.A hanno deliberato. Alcuna risposta. Ho letto i nuovi artt.1117 di muri perimetrali alcuna notizia. Anzi su questo ci sono autorevole sentenze di cassazione,inoltre LE S.U. CON LA SENTENZA 48O6/2005 ha data una chiara spiegazione sulle delibere: NULLE - ANNULLABILE. Le approvazione del consuntivo di spesa ,Pertanto, devono essere approvate ognuno nella propria competenza.

Biagio
Biagio giovedì 07 marzo 2019 alle ore 12:50

Se un condomino ha intenzione serie di controllare a fondo la documentazione potrebbe farsi delle fotocopie e analizzarle con calma. Non ha senso recare disturbo a persone che lavorano chiedendo medesime carte.

Biagio
Biagio giovedì 07 marzo 2019 alle ore 12:50

Se un condomino ha intenzione serie di controllare a fondo la documentazione potrebbe farsi delle fotocopie e analizzarle con calma. Non ha senso recare disturbo a persone che lavorano chiedendo medesime carte.

Lui La Plume
Lui La Plume giovedì 07 marzo 2019 alle ore 17:37

La documentazione completa della gestione di cinque anni di un condominio, completa di un elenco completo dei movimenti contabili trattabile con Excel o un qualsiasi altro foglio elettronico nonchè della scannerizzazione di tutte le pagine di tutte le fatture ricevute e di tutti resoconti bancari in originale più lo stesso documento in formato trattabile. Lo ho scaricato via internet dal sito dell’ottimo amministratore dimissionario.

(e tralascio le considerazioni personalissime sulle motivazioni di queste dimissioni che privano il condominio di un ottimo servizio ma conservano alcuni pessimi condomini)

Tutta la contabilità indicata si trova su una chiavetta da 8 Gb che contiene ancora tantissimo spazio vuoto.

Controllare la contabilità o una semplice fattura quando la gestione è semplicemente corretta è facilissimo e permette valutazioni che talvolta l’amministratore non fà.

Esempio ... la fornitura di semplice sale per sciogliere il ghiaccio ... può portare a confronti utili a migliorare ... un pacco costa 8,5 euro al Brico vicino, 30 pacchi forniti d’urgenza in una giornata di neve vengono fatturati per 450 euro ..... con un minimo di attenzione si risparmia.

Oppure capire perchè tre piante con misure superiori a quelle messe in opera per 3000 euro sul catalogo ingegnoli costano meno di 200 euro è importante per valutare il lavoro del giardiniere cui abbiamo affidato la gestione del giardino.

Controllare la contabilità del condominio non è cosa facile, vi sono anche nella migliore gestione delle lacune informative
(rilevabili in genere controllando i numeri di protocollo ... dovrebbero essere progressivi ma ogni tanto vi sono dei buchi (per vederli bisogna preventivamente selezionare le righe sul numero di protocollo ... corretto, R5 finisce normalmente dopo R150 la selezione và preceduta da una modifica di R5 in R005, facile da fare ma indispensabile quando i protocolli sono tanti ...)
chi tenta un controllo senza un minimo di attitudine o con un amministratore che non ama la trasparenza alla fine rinunzia e si fida senza capire, per simpatia o soggezione o semplicemente valutando che la quota che gli viene richiesta non merita il tempo necessario ad un controllo.

Questo è lecito e tutto sommato corretto i condomini devono aver fiducia nel loro amministratore e se rinunziano a fare qualche controllo o accettano passivamente i resoconti nella speranza che altri (come spesso dichiarano i consiglieri) li abbiano controllati è forse sbagliato ma,perfettamente regolare.

Quando si presenta la necessità di avere il rappresentante di fabbricato che ha il solo compito di approvare il resoconto e confermare l’amministratore la mancanza di trasparenza non è più lecita il controllo và fatto sempre, via internet ... a qualsiasi ora di qualsiasi giorno bisogna poter accedere alla documentazione la frase “previa richiesta” .... non và bene.

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