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È nulla la delibera condominiale se l'amministratore non mostra la documentazione contabile
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È nulla la delibera condominiale se l'amministratore non mostra la documentazione contabile

Se l'amministratore di condominio non mostra la contabilità la delibera di approvazione del bilancio è nulla

Avv. Maurizio Tarantino 

Stop all'approvazione del bilancio se l'amministratore non mostra al condomino la contabilità. A richiesta del singolo proprietario vanno esibiti giustificativi di spese, libri contabili e contratti.

E' obbligo dell'amministratore, in presenza di una specifica richiesta, consegnare i rendiconti, i libri contabili, i contratti con terzi e tutti i giustificativi di spese per l'amministrazione del condominio.

Con riferimento alla documentazione citata è diritto di ciascun condomino sia il suo esame che l'estrazione di copia, indipendentemente dalla sussistenza di specifica esigenza individuale per il cui soddisfacimento detta acquisizione documentale possa essere funzionale e purché il suo adempimento non intralci l'attività gestoria e non comporti onere economico per l'amministrazione condominiale”.

Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Roma con la sentenza del 26 ottobre 2015 n. 21524 in merito al diritto di accesso della documentazione condominiale.

I fatti di causa. Tizio con citazione conveniva in giudizio il proprio condominio chiedendo al giudice adito l'invalidità della delibera assembleare.

In particolare, trai i vari motivi, il condomino insisteva nell'annullamento della delibera per la mancata convocazione e sul punto in cui vi era stato il rifiuto dell'amministratore della dazione della documentazione contabile afferente la gestione.

Costituendosi in giudizio, il condominio convenuto contestava in toto le pretese dall'attore.

L'omessa convocazione dell'assemblea. L'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. specifica che "in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati".

In buona sostanza spetta a chi non è stato convocato, oppure lo è stato tardivamente far valere il vizio di omessa o tardiva comunicazione dell'avviso di convocazione e ciò dovrà essere fatto entro trenta giorni dalla comunicazione del verbale.

La convocazione attesta la sua istituzionale funzione conoscitiva e si caratterizza come atto unilaterale recettizio e pertanto, deve ad esso applicarsi la presunzione di conoscenza stabilita dall'art. 1335 c.c. (disposizione che collega al pervenimento dell'atto indirizzato al destinatario la conoscenza del relativo contenuto e, quindi in relazione a tale momento deve correlarsi la tempestività del rispetto del dovere conoscitivo che fa capo all'amministratore condominiale).

Il diritto di accesso ai documenti. L'art. 1130-bis c.c. prevede che “i condomini e i titolari di dritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti contabili giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese”. La norma, introdotta nel 2012, sancisce espressamente un diritto dei condomini che era riconosciuto anche nel silenzio della legge: essi hanno diritto, in qualsiasi momento, di prendere visione ed estrarre copia della documentazione contabile condominiale.

=> Ecco cosa succede se l'amministratore nega l'accesso alla documentazione condominiale

Ai condomini medesimi grava l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà. In giurisprudenza è stato osservato più volte che in tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà (In tal senso Cass. civ. 12650/2008).

Il ragionamento del Tribunale di Roma. A parere del giudice romano, dall'esame dell'avviso di assemblea, il documento non appariva riconducibile al nominativo del nome di Tizio (attore) e del quale non era stata resa indicazione della sussistenza di eventuale relazione qualificata con la stessa persona (ipotesi idonea ad abilitarlo alla ricezione dell'atto).

Pertanto, in considerazione di ciò, deve escludersi che con tale reperto documentale, il condominio abbia reso prova del proprio assolvimento del dovere partecipativo; di conseguenza, la deliberazione illegittimamente assunta deve ritenersi invalida.

Quanto al dovere dell'amministratore alla consegna della documentazione della gestione, il Tribunale ha avuto modo di precisare che non può escludersi la sussistenza di interesse del singolo partecipe alla comunione edilizia condominiale ad acquisizioni conoscitive, con la disamina della pertinente documentazione, afferenti pregressi doveri gestori e dalle quali ben potrebbero essere derivate, in termini contabili, conseguenze su successive situazioni ancora in essere.

Inoltre la regolare e corretta tenuta della documentazione relativa alla gestione deve ritenersi rientrante nel diligente adempimento dei doveri dell'amministratore sì da escludere, pertanto, che l'attività di individuazione e di riproduzione di singoli documenti possa importare specifica attività di carattere e contenuto straordinario i cui costi possano essere legittimamente posti a carico del condominio richiedente.

Difatti in tema di comunione dei diritti reali, “ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e, non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti” (In tal senso Corte di Cassazione Sentenza 21 settembre 2011, n. 19210).

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto,il Tribunale di Roma con la pronuncia in commento ha accolto la domanda proposta dal condomino e per l'effetto ha annullato la delibera assembleare con il contestuale riconoscimento del diritto della parte attrice alla disamina dei documenti di gestione.

=> Consegna documentazione contabile: sia l'ente condominiale che i singoli condomini possono fare istanza ex art. 700 c.p.c.

=> Ecco cosa succede se l'amministratore nega l'accesso alla documentazione condominiale

Scarica Tribunale di Roma del 26 ottobre 2015 n. 21524

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Leale
Leale martedì 20 settembre 2016 alle ore 17:02

L'AMMINISTRATORE senza star lì a chiedere,dovrebbe portare i documenti in assemblea. Anzi deve. La maggior parte delle contestazioni nascono proprio in quella sede. Non è bello avere sempre la ragione da parte degli amministratori. Se per qualsiasi motivo non posso recarmi nell'ufficio dell'amministratore cosa succede? I diritti non vanno assolutamente violati.

Gianluca
Gianluca martedì 20 settembre 2016 alle ore 17:51

L'assemblea è fatta per discutere dell'approvazione non per prendere visione dei documenti, cosa che può essere fatta comunque ognitempo da qualunque condomino.

Leale
Leale martedì 20 settembre 2016 alle ore 22:12

A tal senso ci sono sentenze anche da rispettare. Se per approvare intendi solo leggere quattro righe che non dicono assolutamente nulla e errato il tuo concetto. Se bisogna approvare con dei criteri trasparenti la linea è di portare i documenti in quella sede.Non serve a nulla visionare i documenti dopo che si è svolta l'assemblea. Un amm.re professionale io lo giudico sopratutto da questo. Se poi qualcuno teme di anomalie, saranno fatti suoi.Ripeto le sentenze vanno rispettate.

Antonio De Luca
Antonio De Luca venerdì 27 gennaio 2017 alle ore 20:36

d'accordo portare documentazioni in assemblea; se si tratta di piccolo condominio ( ne ho anche di 8/10 condomini) va pure bene, ma con condomini di 50 o più persone , in cui ci sono portiere, ditte pulizie, lavori straordinari complessi,ecc., è evidente che non si può portare tutta la documentazione..e poi come possono visionarla i condomini? si affollano tutti al tavolo della presidenza? si passano le carte e magari se ne perde qualcuna,, o comunque si crea lo scompiglio totale? la documentazione e tutte le pezze di appoggio, si visionano su appuntamento presso lo studio, e si ottengono copie a proprie spese. questo dice la legge, che non obbliga nemmeno a dare i conti in partita doppia secondo ferre regole contabili, ma soltanto di dare conti chiari e non contestabili

Gianluca
Gianluca lunedì 06 febbraio 2017 alle ore 09:40

Esatto Antonio.
Leale probabilmente ha un concetto difforme da quello che in realtà è; e infatti io non ho neanche scritto, come lui mi cita, che i documenti devono essere visionati dopo l'assemblea, ho detto ogni tempo, quindi prima ma anche durante il corso della gestione. Io questo non l'ho mai negato a nessuno, per quei pochi che me l'hanno mai chiesto.
Non vorrei che Leale sia uno di quei paladini......Leale a che sentenzE fai riferimento?

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