La delibera condominiale è un provvedimento deciso e approvato in assemblea, che deve avere determinati requisiti:
- deve rivestire la forma scritta ("delle riunioni si redige processo verbale", la delibera va quindi scritta sul verbale di assemblea);
- deve essere riportata la votazione per iscritto con indicazione del numero dei voti e dei millesimi;
- è obbligatoria ed immediatamente esecutiva per tutti i condòmini e per l'amministratore che è tenuto ad eseguirla (ex art. 1130 c.c.);
- produce effetti immediati dal momento della sua approvazione;
- può essere invalidata in caso di vizi di nullità o annullabilità.
Può accadere che una delibera assembleare, ad esempio relativa all'esecuzione di lavori straordinari, non sia portata ad esecuzione nell'immediatezza della sua approvazione sicchè ci si chiede se la delibera votata anni o mesi prima sia valida oppure abbia una precisa durata oltre la quale non possa più validamente essere eseguita.
Esecuzione delle delibere assembleari.
Il soggetto tenuto ad eseguire le deliberazioni dell'assemblea è, ai sensi dell'art. 1130 comma 1 n.1 c.c., l'amministratore di condominio.
Si pensi ad una delibera relativa alla decisione dell'assemblea di eseguire lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato, l'amministratore sarà obbligato ad attivarsi per eseguire la delibera ed ogni singolo condòmino potrà pretenderlo.
Ovviamente, in tal caso, la delibera dovrà contenere l'approvazione del preventivo e la scelta della ditta esecutrice dei lavori poiché senza alcuna indicazione in tal senso, ossia in presenza di una decisione assembleare relativa alla sola necessità di manutenzione del fabbricato, l' amministratore non potrà attivarsi per eseguire la delibera, ma dovrà indire una nuova assemblea affinché decida in maniera specifica.
Poniamo il caso che la delibera di approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria non venga eseguita immediatamente, ma lo si voglia fare a distanza di anni.
Ci si chiede, tale delibera è ancora valida oppure occorre una nuova votazione?
Quanti anni vale la delibera assembleare?
La normativa in materia non prevede alcun limite temporale alla validità delle delibere approvate dall'assemblea condominiale per cui esse sono sempre valide.
È pur vero, però, che in concreto, l'esecuzione della delibera diverso tempo dopo la sua approvazione, potrebbe essere impedita dalla natura e tipologia di obbligazione oggetto di votazione.
Se la delibera viene sostituita il decreto ingiuntivo va revocato
Si pensi ad esempio alla decisione di aderire ad un'offerta di un fornitore, valida solo nel periodo in cui la delibera era stata approvata; in tal caso, è evidente che la mancata esecuzione della delibera nei tempi stabiliti comporta l'inevitabile decadenza dell'efficacia della stessa, con eventuale responsabilità dell'amministratore per inadempimento di un proprio dovere stabilito dalla legge.
A prescindere dalle circostanze di fatto ove requisito fondamentale per l'esecuzione della delibera è la tempestività, in mancanza della quale diviene naturalmente inefficace, vi sono casi in cui la delibera, pur rimanendo valida, necessita di una conferma da parte dell'assemblea che potrebbe negli anni aver cambiato idea in merito alle decisioni assunte.
Si pensi, ad esempio, alla delibera nella quale l'assemblea aveva soltanto deciso di effettuare lavori di manutenzione straordinaria, senza approvare nessun preventivo; in tal caso è evidente che la delibera sarà valida anche a distanza di anni, ma insufficiente a raggiungere il suo scopo ossia la realizzazione dei lavori.
In tale ipotesi, l'amministratore dovrà convocare una nuova assemblea affinché si decida sulle spese e sulla ditta cui affidare l'incarico, ma ovviamente, l'assemblea potrà decidere di revocare la delibera precedentemente assunta.
Ed ancora ci si può trovare di fronte ad una delibera corredata da preventivi per i deliberati lavori di manutenzione straordinaria, ma quei preventivi di spesa potrebbero non essere più validi a distanza di anni, per intervenute variazioni di prezzo o di circostanze.
Ipotizziamo, altresì, una delibera avente ad oggetto la stipula di un contratto di assicurazione dello stabile condominiale, ove le condizioni a distanza di anni potrebbero aver subito inevitabili variazioni.
In tutti questi casi di mancata esecuzione tempestiva della delibera, indicati a mero titolo esemplificativo e non esaustivo, l'amministratore di condominio ( soprattutto in caso di nuova nomina), per ragioni di opportunità, dovrà indire una nuova assemblea per avere conferma della volontà dell'assemblea che potrà confermare le precedenti decisioni assunte statuendo nello specifico o, eventualmente, anche revocarle.
Non tutte le delibere sono...uguali
