Che succede quando un'assemblea non si svolge perché nessun condòmino si è presentato?
L'assemblea andata deserta, vedremo perché, non differisce in nulla rispetto a quella che non si è potuta svolgere per assenza dei quorum costitutivi.
L'amministratore non ha alcun particolare adempimento da porre in essere, cioè non deve fare nulla rispetto a eventuali comunicazioni.
Il problema si pone rispetto alle decisioni che l'assise è chiamata ad assumere e alle conseguenze concrete della mancata deliberazione.
Vedremo allora, la posizione che l'amministratore deve assumere in relazione alle ipotesi più ricorrenti per un corretto espletamento dell'incarico.
Assemblea andata deserta, nessuna decisione, nessuna comunicazione
L'art. 1137 c.c. impone all'amministratore di inviare ai condòmini assenti il verbale dell'assemblea condominiale.
Si badi: la norma non fa riferimento al verbale, ma alla comunicazione della deliberazione. alla data di ricezione di quella comunicazione scatta il termine decadenziale d'impugnazione. Ciò vuol dire che se non ci sono state delibere, non sorge alcun obbligo di comunicazione.
Il verbale di un'assemblea andata deserta non contiene alcuna decisione, ma solamente l'attestazione da parte dell'amministratore che all'ora e nel luogo stabiliti per lo svolgimento della riunione condominiale non s'è presentato nessuno.
Da questo punto di vista, dunque, se l'amministratore decide di comunicare lo fa per propria discrezionale scelta nella gestione del condominio. Con tutto ciò che discende in termini di contestabilità del costo per la comunicazione del verbale.
Resta salva la possibilità per il regolamento condominiale - che può contenere norme sull'amministrazione - di prevedere l'obbligo di comunicazione di qualunque verbale.
Assemblea andata deserta, come incide sul recupero crediti? La posizione dell'amministratore
Com'è noto - al netto della sospensione dei termini di presentazione del rendiconto connessi all'emergenza da Covid-19 - l'amministratore deve convocare l'assemblea entro centottanta giorni dalla data di chiusura dell'esercizio.
L'approvazione del rendiconto cristallizza (salvo invalidazioni o revisioni) la situazione economico-finanziaria del condominio alla data di chiusura dell'esercizio oggetto di approvazione.
L'approvazione del rendiconto e del relativo piano di ripartizione delle spese trai condòmini consente una più rapida escussione grazie al fatto che con quel documento l'amministratore può chiedere venga emesso un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.
E se l'assemblea di approvazione del rendiconto va deserta e quindi lo stesso non viene approvato? Che cosa può/deve fare l'amministratore in relazione ad eventuali situazioni di morosità?
Al riguardo giova rammentare che "salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice."
L'azione di recupero da attivarsi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio può essere non deve essere obbligatoriamente volta ad ottenere un decreto ingiuntivo. La norma specifica che si può agire anche (non necessariamente) ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. Ergo? L'amministratore potrà/dovrà comunque attivarsi, valutando con il legale del condominio quale sia la migliore azione esperibile in relazione alla situazione data.
Assemblea andata deserta, come incide sulla mediazione? La posizione dell'amministratore
Un'altra ipotesi che può sollevare problemi concreti nella gestione del condominio è quella dell'assemblea andata deserta che era stata chiamata a deliberare sull'adesione del condominio ad una procedura di mediazione, ovvero sulla partecipazione in qualità d'istante.
Ipotizziamo un recupero crediti per via ordinaria, per tale ultima ipotesi, o la classica partecipazione in seguito ad impugnazione della delibera per la prima fattispecie.
Nel primo caso l'assenza di autorizzazione paralizza l'azione di recupero del credito che, se non avanzata per via monitoria, necessita del preventivo esperimento della procedura di mediazione.
Lo stesso dicasi nel caso di mediazione da attivarsi in seguito ad opposizione a decreto ingiuntivo da parte del condòmino ingiunto.
Con la conseguenza, in questo caso, di caducazione del decreto ottenuto in caso di mancata attivazione della procedura (SS.UU. n. n. 19596/2020).
Cosa può fare l'amministratore? Al riguardo, secondo chi scrive, l'unica ipotesi è quella di domandare all'organismo, ex art. 71-quater disp. att. c.c., che sia disposto un rinvio dell'incontro di prima comparizione per consentire lo svolgimento dell'assemblea e quindi l'acquisizione della delibera autorizzativa per l'amministratore a prendere parte alla procedura.
Assemblea andata deserta, quali riflessi sulle controversie giudiziarie? La posizione dell'amministratore
Può anche succedere che il condominio - procedure di risoluzione alternativa delle controversie a parte - debba attivare un giudizio o resistervi in materie rispetto alle quali l'amministratore non può agire autonomamente ma deve farsi autorizzare dell'assemblea.
In questi casi vale quanto stabilito dalle Sezioni Unite nel 2010 (sent. n. 18331) sulla scorta del maggioritario orientamento giurisprudenziale secondo cui "l'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione".
Attivazione autonoma, dunque, ma subordinata alla ratifica per la piena efficacia dell'atto gestorio.
Assemblea andata deserta, quali riflessi sulla conservazione delle parti comuni? La posizione dell'amministratore
L'amministratore ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c. deve porre in essere gli atti conservativi e può fare eseguire, ai sensi dell'art. 1135, secondo comma, c.c. le opere di manutenzione straordinaria urgente.
Nel caso in cui, dunque, l'assemblea chiamata a deliberare sulla manutenzione delle parti comuni risulti essere andata deserta, l'amministratore avrà il potere/dovere, nel limite delle sue attribuzioni, di attivarsi per evitare che la mancanza di decisione possa produrre danni agli stessi condòmini ovvero a terzi.
Un'assemblea andata deserta, in definitiva può provocare più di qualche intoppo nella gestione: è sempre bene allora attivarsi per evitare pericolose situazioni d'impasse.
Se l'assemblea condominiale va più volte deserta, cosa deve fare l'amministratore?
