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eric78

Rifiuto da parte dell'amministratore di convocare il condomino per l'assemblea

Buongiorno,

volevo sottoporre alla Vs. attenzione 2 quesiti. Premetto che non abito nè detengo appartamenti o cantine in questo piccolo condominio di questa città friulana, ma sono da poco subentrato nella proprietà di un solo garage.

 

1) L'amministratore dello stabile afferma che mi convocherà solo nelle assemblee che riguardano la parte esterna del condominio (strada condominiale, cancello, accessi, illuminazione ecc..) sui cui si affaccia il garage perchè il resto non mi compete e non vuole sentire ragioni.

 

2) Ho richiesto anche il regolamento di condominio e mi è stato risposto che non esiste in quanto è allegato all'atto di compravendita originale risalente a svariati decenni fa (ovviamente al mio non è allegato) e che utilizzano quello nazionale "scaricato da internet" e che quindi se mi è necessario averlo posso fare altrettanto.

 

 

Come si può intuire, questo è un amministratore "interno" ed è una situazione radicata nella quale i "nuovi arrivati" non sono molto graditi; il dialogo è ovviamente impossibile.

 

Chiedo cortesemente a chi vorrà rispondere (in particolare al punto 1) di citare se possibile normative o sentenze così da rafforzare gli scritti che dovrò produrre.

 

Grazie

inizia ad inviargli una raccomandata in cui gli contesti il suo operato.

 

Poi valuta se far scrivere una lettera da un legale

inizia ad inviargli una raccomandata in cui gli contesti il suo operato.

 

Poi valuta se far scrivere una lettera da un legale

Grazie per la risposta: la contestazione inerente il punto 1 sai su quale presupposto si può fare? E' possibile che non esista un regolamento in questo condominio?

In conservatoria potresti ricercare gli estremi del vecchio regolamento sugli atti a titolo originario. Se non è stato abrogato vale quello.

In merito all'amministratore, egli è tenuto a fornirti copia delle tabelle millesimali che sta usando, le quali non credo affatto siano su regolamenti nazionali essendo relative allo specifico stabile.

In funzione di questo, se il tuo immobile ha millesimi ascrivibili alla Tab. A, la tesi dell'amm.re decade in pieno.

 

...1) L'amministratore dello stabile afferma che mi convocherà solo nelle assemblee che riguardano la parte esterna del condominio (strada condominiale, cancello, accessi, illuminazione ecc..) sui cui si affaccia il garage perchè il resto non mi compete e non vuole sentire ragioni...

Nelle assemblee in cui c'è da deliberare spese a cui non parteciperai si forma un CONDOMINIO PARZIALE a cui partecipa solo chi dovrà pagare e quindi tu non hai diritto di partecipare.

 

Sicuramente hai diritto a partecipare all'assemblea ordinaria in cui si delibera il consuntivo ed il preventivo delle spese alle quali partecipi anche tu.

 

Riguardo alla tua richiesta di citare normative e sentenze, ai link qui di seguito troverai tutto sul CONDOMINIO PARZIALE:

 

https://www.condominioweb.com/analizzare-i-riflessi-pratici-che-laffermazione-dellesistenza-del-condominio-parziale-porta-con.308

 

http://www.anaci.piemonte.it/articolidx/termoregolazionecontabilizzazionedx/926-risparmio-energetico/5648-il-condominio-parziale-ai-fini-della-deliberazione.html

Nelle assemblee in cui c'è da deliberare spese a cui non parteciperai si forma un CONDOMINIO PARZIALE a cui partecipa solo chi dovrà pagare e quindi tu non hai diritto di partecipare.

 

Sicuramente hai diritto a partecipare all'assemblea ordinaria in cui si delibera il consuntivo ed il preventivo delle spese alle quali partecipi anche tu.

 

Riguardo alla tua richiesta di citare normative e sentenze, ai link qui di seguito troverai tutto sul CONDOMINIO PARZIALE:

 

https://www.condominioweb.com/analizzare-i-riflessi-pratici-che-laffermazione-dellesistenza-del-condominio-parziale-porta-con.308

 

http://www.anaci.piemonte.it/articolidx/termoregolazionecontabilizzazionedx/926-risparmio-energetico/5648-il-condominio-parziale-ai-fini-della-deliberazione.html

E se i suoi millesimi figurano in tutte le tabelle? Non è escluso.

E se i suoi millesimi figurano in tutte le tabelle? Non è escluso.

Infatti ho detto che ha diritto a partecipare alle assemblee che deliberano qualcosa che lui paga e che gli riguardi.

 

"... L'amministratore dello stabile afferma che mi convocherà solo nelle assemblee che riguardano la parte esterna del condominio (strada condominiale, cancello, accessi, illuminazione ecc..) sui cui si affaccia il garage perchè il resto non mi compete..."

Se l'amministratore afferma che il resto non gli compete significa che non gli compete pagare.

Ma solo "Mr. Hard" potrà spiegare cosa paga e cosa trattano le assemblee al quale non gli viene consentito partecipare.

Infatti ho detto che ha diritto a partecipare alle assemblee che deliberano qualcosa che lui paga e che gli riguardi.

 

"... L'amministratore dello stabile afferma che mi convocherà solo nelle assemblee che riguardano la parte esterna del condominio (strada condominiale, cancello, accessi, illuminazione ecc..) sui cui si affaccia il garage perchè il resto non mi compete..."

Se l'amministratore afferma che il resto non gli compete significa che non gli compete pagare.

Ma solo "Mr. Hard" potrà spiegare cosa paga e cosa trattano le assemblee al quale non gli viene consentito partecipare.

Sì, ma al momento non ha in mano alcun documento che supporti la veridicità delle affermazioni dell'amm.re. Tale documento è solo: regolamento e tabelle millesimali. Dare per scontato che l'amm.re sostenga una cosa fondata e corretta, oltre a non essere provato non è la risposta al quesito di eric78. Infatti mi pare chiedesse come controllare se l'atteggiamento sia corretto e sulla base di cosa, non se il ragionamento dell'amm.re fili, ma senza carte alla mano.

 

Capisci a me: se uno ti dice "è così e basta e le carte vattele a cercare", un pò ti insospettisci. O tu risponderesti "Obbedisco"?

Sì, ma al momento non ha in mano alcun documento che supporti la veridicità delle affermazioni dell'amm.re. Tale documento è solo: regolamento e tabelle millesimali. Dare per scontato che l'amm.re sostenga una cosa fondata e corretta, oltre a non essere provato non è la risposta al quesito di eric78. Infatti mi pare chiedesse come controllare se l'atteggiamento sia corretto e sulla base di cosa, non se il ragionamento dell'amm.re fili, ma senza carte alla mano.

 

Capisci a me: se uno ti dice "è così e basta e le carte vattele a cercare", un pò ti insospettisci. O tu risponderesti "Obbedisco"?

Vedila al contrario.

Al momento non ha in mano nessun documento che provi che lui aveva diritto a partecipare all'assemblea.

E' durante l'assemblea ordinaria, quando si approverà il consuntivo, che lui potrà controllare tutti i giustificativi di spesa addebitati a lui pro quota.

Se risulteranno addebiti che non gli competono o deliberati in un'assemblea alla quale lui non è stato convocato, quello sarà il momento, documenti alla mano, in cui potrà contestare.

Vedila al contrario.

Al momento non ha in mano nessun documento che provi che lui aveva diritto a partecipare all'assemblea.

E' durante l'assemblea ordinaria, quando si approverà il consuntivo, che lui potrà controllare tutti i giustificativi di spesa addebitati a lui pro quota.

Se risulteranno addebiti che non gli competono o deliberati in un'assemblea alla quale lui non è stato convocato, quello sarà il momento, documenti alla mano, in cui potrà contestare.

Leonardo, io non la comprendo la tua volontà di volerla vedere per forza in un certo modo, quando Eric78 al #3 ha chiesto altro. Ovvero come contestare dati alla mano i diktat dell'amm.re. E non si parla di contestare spese come scrivi tu, ma di contestare la negazione dei documenti. Quindi, non ha chiesto se stando così le cose sia vera la versione del tizio.

 

Quindi, ricapitolando, (poi continua a vederla come credi), eric78 ha pieno diritto di chiedere all'amm.re le tabelle millesimali che non potrà reperire da nessun'altra parte. Tra l'altro, i documenti relativi all'assemblea ordinaria non si controllano "durante". Semmai nel nr. di giorni indicati che la precedono. E inoltre possono essere richiesti all'amm.re in qualsiasi tempo e non solo in coincidenza dell'assemblea. E poichè si parla di "documenti condominiali", regolamento e tabelle sono tali e a mio avviso vanno date dall'amm.re dietro richiesta scritta anche al di fuori del periodo dell'assemblea.

 

A beneficio di Eric78:http://www.uppi-bologna.it/images/13lega/f2lega46.htm

 

Per concludere, attendere il corso degli eventi e semmai intervenire dopo, è invece a mio avviso del tutto sconsigliabile in quanto metterebbe eric78 con le spalle al muro consentendogli solo di impugnare il deliberato con relative spese e impegno di tempo.

A mio avviso molto meglio prevenire e diffidare, qualora dal preventivo esame emerga che il suddetto possa partecipare e votare anche su altro.

Buongiorno,

volevo sottoporre alla Vs. attenzione 2 quesiti. Premetto che non abito nè detengo appartamenti o cantine in questo piccolo condominio di questa città friulana, ma sono da poco subentrato nella proprietà di un solo garage.

 

1) L'amministratore dello stabile afferma che mi convocherà solo nelle assemblee che riguardano la parte esterna del condominio (strada condominiale, cancello, accessi, illuminazione ecc..) sui cui si affaccia il garage perchè il resto non mi compete e non vuole sentire ragioni.

 

2) Ho richiesto anche il regolamento di condominio e mi è stato risposto che non esiste in quanto è allegato all'atto di compravendita originale risalente a svariati decenni fa (ovviamente al mio non è allegato) e che utilizzano quello nazionale "scaricato da internet" e che quindi se mi è necessario averlo posso fare altrettanto.

 

 

Come si può intuire, questo è un amministratore "interno" ed è una situazione radicata nella quale i "nuovi arrivati" non sono molto graditi; il dialogo è ovviamente impossibile.

 

Chiedo cortesemente a chi vorrà rispondere (in particolare al punto 1) di citare se possibile normative o sentenze così da rafforzare gli scritti che dovrò produrre.

 

Grazie

quindi non intende convocarti per le assemblea per la sua nomina e per l'approvazione delle spese per luce cortile, passo carraio, assicurazione e amministratore ? scrivigli che se non ti convoca, non ti chieda nemmeno la tua parte di spese, altrimenti quanto ti arriva il conto da pagare con relativo verbale che lo ha approvato, tu ricorrerai entro 30gg per farlo annullare, in quanto non eri stato convocato, quindi assemblea annullabile

metti la lettera per conoscenza anche nelle buchette di tutti gli altri, affinchè si rendano conto che è necessario un amministratore esterno

Grazie a tutti per la diponibilità e competenza dimostrata e per i link di sicuro interesse.

 

Sostanzialmente la situazione attuale è in fase di stallo preventivo: difatti non è ancora stata deliberata alcuna spesa dal momento in cui ho ottentuto lo status di proprietario ma ovviamente, aggiornamenti dell'ultim'ora, è appena avvenuto un guasto in area di parti comuni esterne. Questo aggiornamento è importante poichè mi è stato comunicato che, in seguito a delibera del condominio votata all'unanimità qualche anno fa, le spese inerenti le sole parti comuni esterne sono da dividersi in modo eguale e non in base alle quote millesimali.

 

La strada da intraprendere pertanto credo sia quella di inviare una lettera contenente:

 

1. richiesta di tabelle millesimali, così da appurare anche se posseggo millesimi ascrivibili alla Tab. A (come suggerito da efisio);

 

2. Intimazione inerente l'obbligo (è corretto?) di comunicare via posta tutte le riunioni (anche parziali, Leonardo53 docet) che saranno effettuate con il relativo ordine del giorno, affinchè possa verificare che in quelle in cui non sono invitato non saranno discussi argomenti che mi riguardano.

 

3. Richiesta di copia della delibera sulla ripartizione paritaria delle spese in relazione alle parti comuni esterne ( in seguito a ricerche ho appurato che l'art.1123 del c.c. ammette deroghe solo qualora siano state votate all'unanimità).

 

4. la comunicazione del futuro diniego inerente il versamento delle spese deliberate nelle assemblee per le quali non riceverò invito. (grazie prociotta)

 

Ringrazio in anticipo per gli eventuali suggerimenti/consigli.

 

... 3. Richiesta di copia della delibera sulla ripartizione paritaria delle spese in relazione alle parti comuni esterne ( in seguito a ricerche ho appurato che l'art.1123 del c.c. ammette deroghe solo qualora siano state votate all'unanimità)...

Non ti serve la copia di quella delibera.

Una delibera di riparto in parti uguali vale solo per chi l'ha firmato se non è registrata alla Conservatoria dei Registri per renderla opponibile ai futuri acquirenti.

Devi solo comunicare che quella delibera se non è registrata alla Conservatoria, anche se esistesse, per te non ha nessun effetto e che se approvano un riparto in parti uguali impugnerai il riparto.

Se quella clausola non è riportata sul tuo rogito per te non esiste se è stata approvata prima del tuo acquisto.

 

L'amministratore dello stabile (presumo sia un condòmino e non un professionista) quando dice che non esiste regolamento ed usano quello scaricato da internet, presumibilmente vuol dire che si rifanno alle norme dettate dal codice civile in materia di condominio.

Buongiorno,

volevo sottoporre alla Vs. attenzione 2 quesiti. Premetto che non abito nè detengo appartamenti o cantine in questo piccolo condominio di questa città friulana, ma sono da poco subentrato nella proprietà di un solo garage.

 

1) L'amministratore dello stabile afferma che mi convocherà solo nelle assemblee che riguardano la parte esterna del condominio (strada condominiale, cancello, accessi, illuminazione ecc..) sui cui si affaccia il garage perchè il resto non mi compete e non vuole sentire ragioni.

 

2) Ho richiesto anche il regolamento di condominio e mi è stato risposto che non esiste in quanto è allegato all'atto di compravendita originale risalente a svariati decenni fa (ovviamente al mio non è allegato) e che utilizzano quello nazionale "scaricato da internet" e che quindi se mi è necessario averlo posso fare altrettanto.

 

 

Come si può intuire, questo è un amministratore "interno" ed è una situazione radicata nella quale i "nuovi arrivati" non sono molto graditi; il dialogo è ovviamente impossibile.

 

Chiedo cortesemente a chi vorrà rispondere (in particolare al punto 1) di citare se possibile normative o sentenze così da rafforzare gli scritti che dovrò produrre.

 

Grazie

Non esiste nessun regolamento nazionale del condominio tanto meno scaricabile da internet . Ogni condominio adotta un proprio regolamento .

Dopo quello che ha scritto, non mi stupirei se regolamento e tabelle non ci fossero. Piccolo condominio di quante unità immobiliari?

Dopo quello che ha scritto, non mi stupirei se regolamento e tabelle non ci fossero. Piccolo condominio di quante unità immobiliari?

Ci sono in totale 8 condomini

...mi è stato comunicato che, in seguito a delibera del condominio votata all'unanimità qualche anno fa, le spese inerenti le sole parti comuni esterne sono da dividersi in modo eguale e non in base alle quote millesimali...

 

...questo è un amministratore "interno" ed è una situazione radicata nella quale i "nuovi arrivati" non sono molto graditi; il dialogo è ovviamente impossibile

Purtroppo hai a che fare con un amministratore interno che non conosce bene il codice civile (regolamento nazionale standard "scaricato da internet").

Finchè in assemblea (alla quale hanno il dovere di invitare anche te in quanto partecipante alla spesa) non approveranno il riparto in parti uguali potrai rifiutarti di pagare.

Se dovessero deliberare in tal senso dovrai impugnare la delibera in Tribunale, cominciando dalla mediazione legale obbligatoria.

 

Forse se fai leggere questo post all'amministratore riuscirà a convincersi che ripartendo per millesimi di proprietà eviterà ulteriori spese legali al condominio perchè la ragione è dalla tua parte e ti RIspiego il perchè:

 

Art. 1123 c.c.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione

La CONVENZIONE è un contratto che vale solo tra chi l'ha firmato (delibera all'unanimità).

Se la CONVENZIONE è registrata alla Conservatoria dei Registri vale anche per i futuri acquirenti ma in tal caso l'esistenza di questa convenzione doveva essere riportata nel tuo rogito.

Poichè quando hanno adottato la delibera all'unanimità tu non eri proprietario e poichè tale delibera non è stata registrata, il riparto dovrà avvenire in questo modo:

tu parteciperai alla spesa con i tuoi millesimi di proprietà

la restante parte sarà divisa in parti uguali tra tutti quelli che hanno deliberato qualche anno fa.

Purtroppo hai a che fare con un amministratore interno che non conosce bene il codice civile (regolamento nazionale standard "scaricato da internet").

Finchè in assemblea (alla quale hanno il dovere di invitare anche te in quanto partecipante alla spesa) non approveranno il riparto in parti uguali potrai rifiutarti di pagare.

Se dovessero deliberare in tal senso dovrai impugnare la delibera in Tribunale, cominciando dalla mediazione legale obbligatoria.

 

Forse se fai leggere questo post all'amministratore riuscirà a convincersi che ripartendo per millesimi di proprietà eviterà ulteriori spese legali al condominio perchè la ragione è dalla tua parte e ti RIspiego il perchè:

 

Art. 1123 c.c.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione

La CONVENZIONE è un contratto che vale solo tra chi l'ha firmato (delibera all'unanimità).

Se la CONVENZIONE è registrata alla Conservatoria dei Registri vale anche per i futuri acquirenti ma in tal caso l'esistenza di questa convenzione doveva essere riportata nel tuo rogito.

Poichè quando hanno adottato la delibera all'unanimità tu non eri proprietario e poichè tale delibera non è stata registrata, il riparto dovrà avvenire in questo modo:

tu parteciperai alla spesa con i tuoi millesimi di proprietà

la restante parte sarà divisa in parti uguali tra tutti quelli che hanno deliberato qualche anno fa.

Sempre lì torniamo: sapere se ci sono regolamento e tabelle.

Sempre lì torniamo: sapere se ci sono regolamento e tabelle.

Se nulla è riportato sul rogito non c'è ne regolamento contrattuale ne regolamento assembleare.

Che ci sia o meno un regolamento e delle tabelle assembleari non ha alcuna importanza perchè anche qualora ci fossero delle tabelle assembleari devono rispecchiare il valore della proprietà, altrimenti possono essere impugnate anche quelle.

Una tabella millesimale di proprietà non può riportare lo stesso valore per un appartamento e per un box.

Se nulla è riportato sul rogito non c'è ne regolamento contrattuale ne regolamento assembleare.

Che ci sia o meno un regolamento e delle tabelle assembleari non ha alcuna importanza perchè anche qualora ci fossero delle tabelle assembleari devono rispecchiare il valore della proprietà, altrimenti possono essere impugnate anche quelle.

Una tabella millesimale di proprietà non può riportare lo stesso valore per un appartamento e per un box.

Può anche esserci un regolamento assembleare non registrato e trascritto.

Può anche esserci un regolamento assembleare non registrato e trascritto.

Hai ragione, ho scritto una cosa diversa da quella che pensavo.

Considera come non scritte le parole "ne regolamento assembleare"

Come ho ribadito subito dopo, infatti, anche qualora esistesse un regolamento assembleare non sottoscritto da Eric 78, tale regolamento non potrebbe MAI derogare il criterio legale di riparto ed imporre ad Eric78 un riparto delle spese in parti uguali.

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