In varie pubblicazioni precedenti si è spesso affrontato l'argomento della convocazione di un'assemblea condominiale. A questo riguardo, anche i non addetti ai lavori sanno che, per avvisare regolarmente tutti gli aventi diritto, è necessario rispettare delle regole specifiche.
In caso contrario, infatti, il vizio sarebbe inevitabile e potrebbe scattare l'impugnazione del deliberato dinanzi al magistrato competente.
Evidentemente, però, la complessità della materia induce, ancora, in errore alcuni amministratori. Ciò avviene, in casi particolari, come quello oggetto della sentenza n. 14944 del 27 settembre 2021 emessa dal Tribunale di Roma.
L'ufficio capitolino, infatti, è stato chiamato a dirimere un'impugnazione assembleare per un presunto vizio nella convocazione della stessa. Più specificatamente, si è stabilito se i ricorrenti fossero o meno comproprietari di un appartamento facente parte di un condominio o se, invece, non avessero alcun titolo per essere avvisati e per presenziare alla riunione.
Non ci resta, pertanto, che esaminare in concreto cosa ha determinato la vicenda in commento.
Assemblea di condominio: la convocazione dei comproprietari. Il caso concreto
In un condominio romano, una certa unità immobiliare era stata oggetto di frazionamento. Da tale operazione ne erano scaturite tre distinte proprietà con altrettanti titolari.
Nonostante ciò e sebbene i nuovi intestatari avessero avvisato il condominio, questi, in persona dell'amministratore pro tempore, non li considerava dei condòmini a tutti gli effetti. Perciò, gli istanti non erano informati della gestione del fabbricato e non venivano convocati alle varie riunioni successive al descritto acquisto.
Per questi motivi, l'impugnazione dei pedissequi deliberati era stata inevitabile.
Nel corso del procedimento, il condominio si difendeva sostenendo che il frazionamento verificatosi era stato illegittimo. Pertanto, da un punto di vista sostanziale, il condòmino di riferimento non era mutato.
Inoltre, era stato evidenziato che, il vecchio proprietario, aveva, comunque, continuato a presenziare alle assemblee... procedendo al voto "in rappresentanza dell'intera quota millesimale..., con ciò sanando ogni presunto difetto nella convocazione.
Ebbene, le suddette argomentazioni non hanno affatto convinto il Tribunale di Roma. Quest'ultimo, infatti, ha riconosciuto palese il vizio nella convocazione delle riunioni contestate. Da tale posizione ne è derivato l'accoglimento della domanda, l'annullamento dei deliberati e la condanna al pagamento delle spese giudiziali, nel rispetto del cosiddetto principio della soccombenza.
Convocazione assemblea: le regole
Ai fini della validità di una riunione è fondamentale il rispetto delle regole sancite dalla legge a proposito della sua convocazione.
Lo ricorda il Tribunale di Roma in quel passaggio della sentenza in commento dove precisa che «ai sensi dell'art. 66 disp. attuaz. c.c., "l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione..."; il tempestivo invio dell'avviso è condizione di validità dell'assemblea, e ciò è espressamente stabilito dalla c.d. riforma del 2012, la quale ha modificato il terzo comma del testo previgente disponendo che "In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'art. 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati».
Ebbene, se qualcuno degli aventi diritto dovesse contestare il mancato rispetto delle regole anzidette, con ciò impugnando il verbale di riferimento, a chi spetterebbe la prova del vizio della convocazione?
Impugnazione assemblea per vizio convocazione: a chi la prova?
Se un condòmino impugna un'assemblea affermando, ad esempio, di non essere stato avvisato o di aver ricevuto la convocazione tardivamente, l'onere della prova contraria grava sul condominio convenuto.
La mancata convocazione di un condomino alla riunione
Questa affermazione trova pacifico riscontro nella giurisprudenza secondo la quale «la prova della regolare convocazione dell'assemblea deve essere fornita dal Condominio, non potendo dare, il condomino, la prova negativa di non essere stato convocato (v. Cass. n. 5254/2011; Cass. n. 10875/1998) e costituendo, l'avviso, un elemento costitutivo della validità della delibera (v. Cass. ordinanza n. 22685/2014)».
Riunione condominiale: tra gli aventi diritto ci sono anche i comproprietari
In un caso come quelle oggetto della vertenza in esame e, comunque, in tutte le circostanze in cui un'unità immobiliare facente parte di un condominio, appartiene, pro quota, a più persone, questi devono ricevere l'avviso di convocazione per l'assemblea al fine di parteciparvi e di votare.
Conferma questa affermazione il Tribunale di Roma quando precisa che «anche nel caso in cui l'immobile è unitario i comproprietari hanno diritto ad essere convocati in assemblea: la norma di cui all'art. 67 co. 2° disp. attuaz. c.c. (secondo cui "qualora una unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato a norma dell'art. 1106 del codice") non esclude, ma anzi sottolinea la necessità che tutti i comproprietari siano resi edotti della convocazione assembleare, onde poter concordare la propria posizione in ordine alle questioni all'o.d.g. e determinare il proprio rappresentante comune».
Nella lite in commento, invece, il condominio non aveva avvisato i vari contitolari. Inoltre, la presenza del loro venditore, quale presunto rappresentante in assemblea, non aveva consentito di superare il vizio dedotto, in quanto si trattava di soggetto sprovvisto di delega.
Quante riunioni bisogna fare per legge in un anno?
