I proprietari in comunione di un appartamento devono gestirlo di comune accordo, almeno per ciò che concerne le decisioni afferenti alla conservazione dell'immobile.
Come per il condominio, anche per la comunione l'organismo deputato all'assunzione delle decisioni è l'assemblea.
L'assemblea dei comunisti, dunque, è l'organismo deputato alla gestione del bene oggetto di comunione.
L'art. 1105 del codice civile delinea composizione e modalità di funzionamento di quest'organismo.
Una sentenza del Tribunale di Roma resa sul finire dell'ottobre 2018, la n. 20212, ci aiuta a comprendere più da vicino la procedura di convocazione dell'assemblea della comunione.
Un tratto merita immediata evidenza: a differenza dell'assemblea condominiale, l'assemblea della comunione può essere convocata con minori formalità, anche se ciò non vuol dire con minore garanzia del diritto di partecipazione dei comunisti.
Composizione dell'assemblea della comunione
Tutti i comunisti, ovvero tutti i partecipanti alla comunione, ossia tutti coloro i quali sono titolari d'una quota sul bene oggetto di comproprietà, hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune (art. 1105, primo comma, c.c.).
Diritto, non obbligo: l'obbligo del comunista consiste nella partecipazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni, così come deliberate dall'assemblea o disposte dall'Autorità Giudiziaria, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.
Anche se non è un obbligo partecipare alle riunioni, le decisioni assunte dalla maggioranza sono obbligatorie per tutti i comunisti (art. 1105, secondo comma, c.c.).
Ipotizziamo che un bene, un'unità immobiliare, sia in proprietà di tre persone. Ai fini che ci occupano è indifferente come questi tre siano divenuti proprietari, cioè è indifferente se l'acquisto sia avvenuto di loro spontanea e comune volontà, ovvero se siano divenuti comproprietari per ragioni ereditarie.
Una volta che più persone sono contitolari d'un diritto di proprietà su un bene esse hanno diritto/dovere di conservarlo e gestirlo.
L'inattività d'uno o più comproprietari tale da creare uno stallo decisionale può essere superata dagli altri ricorrendo all'Autorità Giudiziaria, la quale, ai sensi dell'art. 1105, quarto comma, c.c. adita in camera di consiglio assume le decisioni necessarie ed all'uopo può anche nominare un amministratore.
Convocazione dell'assemblea della comunione
Come per il caso del condominio senza amministratore, anche a dispetto di questa fattispecie non è espressamente previsto, ciascun comunista può convocare l'assemblea per la gestione del bene oggetto di comunione.
Ad avviso dello scrivente, stante la natura del godimento del bene in comunione, godimento diretto e non strumentale come nel caso del condominio, anche qualora vi fosse un amministratore della comunione i comunisti avrebbero diritto a convocare l'assemblea personalmente e senza previa richiesta all'amministratore.
In che modo dev'essere convocata l'assemblea?
Il terzo comma dell'art. 1105 c.c. «per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione».
Questa la scarna disposizione legislativa in materia di convocazione dell'assemblea della comunione.
Quale l'atto formale di convocazione?
È necessaria la forma scritta?
Entro quanto tempo deve essere comunicato ai comunisti?
Per sintetizzare gli interrogativi in un unico quesito: alla convocazione dell'assemblea della comunione si applicano le norme dettate in materia di avviso di convocazione dell'assemblea di condominio, cioè quelle dettate dall'art. 66 disp. att. c.c.?
La risposta, almeno secondo il Tribunale di Roma, è no. La convocazione dell'assemblea della comunione non soggiace alle rigide formalità previste per quella di condominio, insomma l'art. 66 disp. att. c.c. si applica solamente a questa fattispecie, in quanto disposizione speciale.
Nel caso sottoposto al suo esame, il giudice del Tribunale capitolino ha avuto di affermare che «trattandosi di comunione ereditaria e non vertendosi in ipotesi di condominio negli edifici, non si applica la norma di cui all'art. 66 disp att. cc (norma speciale) ma la disposizione di cui all'art. 1105 cc che non prevede un termine di convocazione ma demanda al giudice la valutazione della congruità del termine in concreto concesso (Cass. 9291/92, Cass. 26408/08 e Cass. 29747/17)» (Trib. Roma 23 ottobre 2018 n. 20212).
Nel caso di specie l'avviso di convocazione, spedito a mezzo di raccomandata, era stato recapitato un giorno prima della data fissata per l'adunanza. Troppo poco, per il giudice adito, per consentire al comunista di partecipare.
Perché secondo quel giudice serve più di un giorno libero? Come ha motivato questa decisione? Si legge in sentenza che è nozione comune esperienza quella che porta a ravvedere la necessità della concessione di più di un giorno libero per organizzarsi per la partecipazione all'assemblea ovvero per l'individuazione di altro soggetto cui conferire delega.
Che poi siano due, tre, o più giorni, in materia di comunione lo decide il giudice e il limite di cinque giorni di cui all'art. 66 disp. att. c.c. non ha alcun valore.
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