Il condominio, inteso quale organizzazione di persone che ha come scopo la gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio, vive il proprio momento topico nello svolgimento dell'assemblea.
Com'è noto agli addetti ai lavori, sebbene sia riconosciuta una qualche autonomia gestionale all'amministratore, è l'assemblea l'organismo è principe del condominio.
È il consesso dei condòmini che decide sul preventivo delle spese ordinarie; sono i condòmini in riunione che deliberano sui lavori di manutenzione straordinaria (salvo urgenze), ecc.
Detta così, la domanda, che ha dato poi il titolo all'approfondimento, sorge spontanea: quante riunioni bisogna fare per legge in un anno?
Come vedremo, l'assemblea obbligatoria per legge è solamente una, sebbene la legge preveda che dinanzi a determinate sollecitazioni l'amministratore sia tenuto ad attivarsi.
La gestione condominiale, dunque, non è soggetto ad un direttorio riunito in modalità permanente, sebbene le amplissime competenze assembleari lascerebbero intendere che sia così.
Entriamo più nel dettaglio.
Assemblea ordinaria annuale
È quella che l'amministratore è tenuto a convocare per l'approvazione del rendiconto, la sua conferma ovvero la nomina di nuovo mandatario, ecc. Tale assemblea, in ragione di quanto specificato dal combinato disposto di cui agli art. 1129 - 1130 n. 10 c.c. deve tenersi entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio di gestione.
L'assemblea ordinaria annuale è l'unica assemblea che è direttamente imposta dalla legge: non servono sollecitazioni dei condòmini. In ragione del mandato conferitogli l'amministratore deve convocarla e deve farlo entro i tempi imposti dalla legge.
Solamente situazioni d'eccezionale gravità (si pensi ad eventuali blocchi delle attività, ecc.) ovvero personali indisposizioni chiaramente documentabili.
Assemblea straordinari per innovazioni
Ai sensi dell'art. 1120, terzo comma, c.c. «l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni» inerenti ad innovazioni di particolare interesse comune (es. superamento barriere architettoniche, installazione impianti satellitari, creazione parcheggi, ecc.) specificamente indicate nel secondo comma del medesimo articolo testé citato.
L'obbligo sorge quando la richiesta del condòmino è formulata mediante indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. È sempre l'art. 1120, secondo comma, c.c. a specificarlo.
Insomma affinché l'amministratore indica l'assemblea non basta chiedergli di convocare la riunione dei condòmini per installare un ascensore, creare parcheggi, ecc. È necessario spiegare come questi interventi debbano essere realizzati. Magari non serve un progetto tecnico dettagliato, ma un progetto di massima, sicuramente.
Ai sensi dell'art. 1129, dodicesimo comma n. 1 c.c., rappresenta grave irregolarità il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea nei casi in cui (oltre alla presentazione del rendiconto) è tenuto a farlo.
Tale irregolarità può portare alla revoca dell'amministratore. Si badi: può, non deve, in quanto rimane competenze del giudice adito per la revoca valutare in concreto il pregiudizio sofferto da chi richiede la revoca in relazione alle irregolarità lamentate.
Se è intuibile quale può essere l'irregolarità ed il pregiudizio in relazione a dispositivi atti ad eliminare le barriere architettoniche, meno evidente questo diventa se si parla di parcheggi o impianti per la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili.
Assemblea straordinaria per la revoca dell'amministratore
I condòmini hanno diritto a vedere convocata l'assemblea richiesta per la revoca dell'amministratore.
La formulazione della norma che lo prevede (l'art. 1129 c.c.) lascerebbe intendere che ciascun condòmino possa esercitare tale diritto, sebbene non vi sia uno specifico obbligo di convocazione alla stregua di quello previsto per la presentazione del rendiconto, per intendersi.
Ad ogni buon conto, come per il caso delle innovazioni, può rappresentare una grave irregolarità il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per decidere sulla revoca.
Non è mancato chi ha specificato che il rifiuto di convocazione è cosa che va tenuta distinta dall'omessa convocazione. L'omissione è mancato adempimento tacito, il rifiuto diniego esplicito. Sottigliezze, forse.
Assemblea straordinaria richiesta dai condòmini
Ai sensi dell'art. 66, primo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile l'amministratore può convocare l'assemblea «quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione».
Può, non deve. L'omissione, in tal caso, è compensata dalla facoltà di autoconvocazione.
Se la richiesta arriva solamente da un condòmino (a meno che non riguardi uno dei temi succitati), l'amministratore non è tenuto a darvi seguito. In tal senso è stato affermato che «in tema di poteri dei condomini con riguardo all'assemblea condominiale non è illegittimo il rifiuto dell'amministratore di inserire nell'ordine del giorno alcuni argomenti proposti da singoli condomini potendo tale richiesta essere formulata in modo vincolante soltanto da almeno due condomini che rappresentino un sesto delle quote dell'edificio così come previsto ex art. 66 disp. att. c.c. per la richiesta di convocazione di assemblea straordinaria o per la diretta convocazione in caso di inerzia dell'amministratore.» (Cass. 31 ottobre 2008 n. 26336 in Giust. civ. Mass. 2008, 10, 1554).
Concludendo per rispondere al quesito iniziale: la legge impone di fare una sola riunione l'anno in condominio, quella ordinaria per l'approvazione del rendiconto.
- Assemblea di condominio e autoconvocazione da parte dei condomini. Omessa convocazione dell'amministratore e conseguenze.
- Amministratore di condominio dimissionario e autoconvocazione, è possibile?
