Il codice civile disciplinando l'assemblea condominiale opera una distinzione tra assemblea ordinaria e straordinaria.
Quali sono le differenze tra assemblea ordinaria e straordinaria di condominio?
Quali i poteri di convocazione dell'assemblea condominiale in capo all'amministratore e quali in capo ai condòmini?
Quali le conseguenze in caso di mancata convocazione di un'assemblea da parte dei condòmini?
Queste le problematiche che qui di seguito affronteremo per dare risposta al quesito riguardante il numero di richieste di convocazione presentabili nel corso dell'anno.
Convocazione dell'assemblea di condominio
La distinzione tra assemblea condominiale ordinaria e straordinaria è quasi del tutto puramente nominale, cioè in sostanza esse necessitano delle medesime formalità in relazione a convocazione, costituzione e deliberazione. Unica eccezione la fa l'assemblea convocata per la modificazione delle destinazioni d'uso delle cose comuni, così come specificamente disciplinata dall'art. 1117-ter c.c.
Richiesta convocazione assemblea condominiale, le cose da sapere
Differenza quasi del tutto nominale in quanto, ai sensi dell'art. 1130 c.c. e 66 disp. att. c.c. l'assemblea ordinaria annuale deve essere sempre convocata dall'amministratore, pena il rischio della revoca giudiziale, entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio.
L'assemblea straordinaria, invece, può essere convocata dall'amministratore ogni qual volta ne ravveda la necessità e su sollecitazione dei condòmini; vedremo in seguito quando la sollecitazione è vincolante e quali le conseguenze per l'omessa convocazione.
Nel caso di condominio senza amministratore, a dirlo è sempre l'art. 66 disp. att. c.c., i condòmini ognuno autonomamente, possono convocare l'assemblea ordinaria o straordinaria in qualunque momento.
Convocazione dell'assemblea di condominio su richiesta di un solo condòmino
Quando un condòmino può chiedere di convocare l'assemblea condominiale? Sempre, senza limitazioni in merito al numero delle richieste.
Quando la sua richiesta dev'essere considerata vincolante? Al riguardo l'unica norma che impone esplicitamente un obbligo in capo all'amministratore è l'art. 1120 c.c. a mente del quale L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni su innovazioni dal medesimo articolo previste, tra le quali indichiamo quelle volte al superamento delle barriere architettoniche, ovvero al contenimento del consumo energetico, purché la richiesta sia corredata di specifica indicazione di interventi da eseguirsi e delle relative modalità.
Indirettamente sanzionata, invece, è l'omessa convocazione nel caso di richiesta avanzata per discutere sulla revoca dell'amministratore. Come specifica l'art. 1129, undicesimo comma, c.c., tuttavia, ciò che è sanzionato è il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca.
Si badi: un condòmino può chiedere la convocazione dell'assemblea per discutere sulla revoca dell'amministratore ogni giorno, ma se l'amministratore non la convoca non è detto che ciò debba portare necessariamente alla revoca. L'Autorità Giudiziaria, infatti, potrebbe anche considerare quelle richieste infondate.
Al di là di ciò, però, nessun dubbio sul fatto che le richieste individuali non abbiamo un limite numerico annuale.
Convocazione dell'assemblea di condominio su richiesta di almeno due condòmini
Ai sensi dell'art. 66, primo comma, disp. att. c.c., l'assemblea può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando [...] ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
La differenza rispetto alla generica richiesta di convocazione da parte del singolo condòmino sta nel fatto, così espressamente normato, che «decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione».
Una specificazione pare obbligatoria: la giurisprudenza ha chiarito che l'amministratore non è tenuto a dar seguito alla richiesta (Cass. 31 ottobre 2008 n. 26336). Come dice la norma, infatti, l'amministratore può e non deve evadere la richiesta. La conseguenza della mancata convocazione dà ai condòmini la possibilità di convocarsi autonomamente.
Come per la richiesta individuale, anche per quella collettiva ex art. 66 disp. att. c.c. qui esaminata, non esistono limiti alle richieste di convocazione dell'assemblea condominiale. Ciò vuol dire che almeno due condòmini che rappresentino almeno un sesto del valore dell'edificio possono avanzare richiesta di convocazione dell'assemblea condominiale tutte le volte che vogliono nell'arco dell'anno.
Ripetute richieste di convocazione dell'assemblea di condominio, obblighi dell'amministratore
Sono stati specificati in precedenza è qui si riepilogano, gli obblighi dell'amministratore in merito alle richieste di convocazione.
Se la richiesta è avanzata da un solo condòmino l'amministratore ha l'obbligo di convocare l'assemblea condominiale se si tratta di richiesta ai sensi dell'art. 1120 c.c. e gli corre l'obbligo di convocare tutte quante le volte sia avanzata quella richiesta.
Proprio tutte? Per lo scrivente, no. Esempio: Tizio chiede la convocazione dell'assemblea per la installazione di pannelli eolici per la produzione di energia elettrica. L'amministratore convoca l'assemblea che boccia la richiesta. Tizio la ripresenta. L'amministratore non è tenuto a convocare, come non è tenuto a farlo qualora la medesima richiesta fosse presentata da altri.
Se la richiesta di convocazione è presentata per ottenere la revoca, l'amministratore che non convoca l'assemblea, se la richiesta è avvenuta più volte, rischia un'azione giudiziale per la revoca da parte dell'Autorità Giudiziaria.
Anche qui, ripetiamo il quesito posto in precedenza: ad ogni richiesta di convocazione dell'assemblea per la revoca dell'amministratore deve seguire una riunione?
Per lo scrivente, no. Esempio: Caio chiede la convocazione dell'assemblea per la revoca dell'amministratore, la quale, convocata, boccia la richiesta. Caio la ripresenta.
L'amministratore non è tenuto a convocare, come non è tenuto a farlo qualora la medesima richiesta fosse presentata da altri a meno che non sia basata su nuovi e specifici motivi restandogli comunque un margine discrezionale ampio di valutazione, poiché a nessuna richiesta individuale può seguire l'autoconvocazione di cui all'art. 66 disp. att. c.c.
In definitiva: ogni condòmino può presentare un numero illimitato di richieste di convocazione dell'assemblea condominiale nell'arco dell'anno. Che poi queste richieste si debbano tradurre in una convocazione è un altro discorso.
- Condominio senza amministratore
- Richiesta di convocazione dell'assemblea straordinaria da parte dei condomini e trucchetti dell'amministratore
