Il fatto: Un condomino, dinanzi al Tribunale di Cosenza (sent. n. 358 del 18 febbraio 2020), impugnava una delibera per annullabilità lamentando:
1) la mancata esibizione da parte dell'amministratore, dei contratti di fitto di locali comuni e mancata specificazione dei relativi incassi;
2) la mancata esibizione delle delibere degli anni precedenti per permettere il controllo della contabilità portata in approvazione nella delibera oggetto dell'impugnazione;
3) l'assenza del registro di contabilità finanziaria del periodo rendicontato;
4) irregolarità contabili nella redazione del rendiconto e relativo piano di riparto nonché del preventivo e relativo piano di riparto approvato ivi compresa la mancata distinzione di alcune voci.
Chiedeva pertanto la pronuncia sull'annullabilità della delibera ed ordinarsi l'esibizione dei documenti al fine di accertare che nulla fosse dovuto all'attore impugnante.
Il condominio si costituiva in giudizio eccependo a) l'improcedibilità della domanda per omesso tentativo di conciliazione attraverso il procedimento di mediazione; b) la carenza d'interesse ad agire perché la delibera non era pregiudizievole per il condomino attore, vertendo su eventuali irregolarità nella rendicontazione, eventualmente oggetto di successive variazioni in caso di errore; nel merito chiedeva di dichiarare infondati i motivi d'impugnazione.
Il Giudice del Tribunale di Cosenza riteneva di affrontare nel seguente ordine i motivi di doglianza.
Innanzitutto respingeva la richiesta di dichiarare l'improcedibilità della domanda per omesso tentativo di conciliazione. Rilevava infatti che le parti erano state rimandate in mediazione alla prima udienza e vi era agli atti il verbale di primo incontro durante il quale l'attore manifestava espressamente l'indisponibilità a conciliare.
Con riferimento alla mancata esibizione dei documenti richiesti dal condomino, riteneva legittima tale richiesta nell'ambito di un suo diritto di vigilanza dell'operato dell'amministratore tanto più in vista dell'approvazione della rendicontazione e del piano di riparto.
Riteneva pertanto sufficienti tali motivi, annullando la delibera impugnata ed ordinando l'esibizione dei documenti all'amministratore, con favore delle spese per l'attore. Non riteneva dunque di pronunciarsi sugli altri argomenti considerando questi assorbiti dai precedenti.
Il diritto del condomino di visionare la documentazione.
L'amministratore ha l'obbligo di permettere la visione della documentazione al condomino. L'obbligo enunciato è tipico del rapporto di mandato in cui, come ormai confermato dalla legge 220/2012, è inquadrato l'incarico di amministrare il condominio e deriva dall'art. 1713 c.c. "Il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato".
D'altronde l'art. 1129 c.c. al II comma prevede che sin dall'accettazione dell'incarico, l'amministratore debba comunicare il luogo in cui si trovano i registri di cui all'art. 1130 c.c. numeri 6 e 7 nonché i giorni e le ore per la loro consultazione.
Il mancato ed ingiustificato accesso ai documenti e registri, può comportare la revoca dell'amministratore sia per la generica previsione di "gravi irregolarità" sia perché tale previsione è tipizzata dall'art. 1129 c.c. XII co. n.ri 6 e 7.
Accesso alla documentazione condominiale e responsabilità penali
Il motivo di tali gravi inadempienze è riscontrabile nelle conseguenze che gli atti dell'amministratore hanno nei confronti del singolo condomino; nel mandato con rappresentanza infatti, gli atti dell'amministratore/mandatario, spiegano effetti direttamente nella sfera giuridica del condomino, generando in esso obblighi.
E' dunque comprensibile che il condomino debba avere un controllo sull'operato dell'amministratore e sulla sua gestione in qualunque momento (anche al di fuori del controllo in funzione del rendiconto in approvazione) senza bisogno di giustificarne le ragioni. (Cass. civ. Sez. II Ord., 20/02/2020, n. 4445)
Gli obblighi dell'amministratore di assicurare la trasparenza del rendiconto.
Con particolare riferimento alla consultazione della documentazione riguardante il rendiconto in approvazione, l'art. 1130 bis c.c. è volto ad assicurare la massima trasparenza di esso.
In questo senso si deve leggere l'obbligo di mettere a disposizione dei condomini il registro di cassa e quello finanziario.
L'esibizione di tali registri sarebbe però inutile se non fosse possibile per il condomino visionare i documenti giustificativi che compongono tali documenti.
L'obbligo di utilizzo del conto intestato al condominio stabilito dalla legge 220/12 rende peraltro agevole tale controllo in quanto ogni operazione in entrata (anche in contanti) ed in uscita, deve transitare attraverso il conto corrente condominiale come espressamente previsto dall'art. 1129 c.c. VII co.
Il punto di partenza contabili per condominii già esistenti, è la situazione degli esercizi precedenti e pertanto la richiesta di esibizione dei documenti contabili anche degli anni precedenti è pienamente giustificata dalla constatazione della continuità e veridicità del dato contabile di partenza.
D'altronde la norma di chiusura del comma 1 dell'art. 1130 bis c.c. sancisce l'obbligo per l'amministratore di conservare per dieci anni le scritture e documenti giustificativi, anche per la eventuale revisione condominiale.
Il diritto di visionare la documentazione permette al condomino di partecipare con cognizione di causa all'assemblea ed eventualmente influenzare i presenti persuadendoli con le proprie argomentazioni riscontrate nei fatti (Cass. civ. 11/09/2003 N.13350). Da queste considerazioni discende la possibilità d'impugnare la delibera per annullabilità ( Cass. 19219/11 ) qualora tale diritto non fosse garantito.
Conclusioni. Il diritto del condomino di ottenere la visione della documentazione in ogni tempo, non può essere ostacolato dall'amministratore. La previsione che tale richiesta debba essere assolta dall'amministratore compatibilmente con le esigenze organizzative del suo studio.
La specifica che tale diritto debba essere assicurato al condominio pur tenendo presente le esigenze organizzative dello studio non può certo creare un pregiudizio all'interessato, specie dopo aver ricevuto la convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto e del bilancio di previsione.
In questo caso il mancato esercizio di tale diritto prima dell'assemblea, secondo la sentenza in esame e secondo la giurisprudenza prevalente, non solo può comportare la revoca giudiziale dell'amministratore ma inficia la validità della deliberazione che potrà essere impugnata per annullabilità; ciò indipendentemente dall'indagine sulla regolarità della contabilità essendo precluso al condomino, verificare la rispondenza delle voci contabili con i documenti giustificativi che ne legittimano l'inserimento nei bilanci.
L'amministratore è obbligato ad esibire in ogni momento la documentazione condominiale
