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Il condomino può farsi accompagnare dal suo avvocato in assemblea?
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Il condomino può farsi accompagnare dal suo avvocato in assemblea?

Possibile delegare per iscritto l'avvocato. Diversi dubbi, invece, sulla contemporanea presenza del condomino e del legale, salvo esplicito e unanime consenso dell'assemblea

Avv. Lucia Izzo  

In condominio, l'assemblea costituisce un imprescindibile occasione di incontro e discussione, nonché di formazione della volontà condominiale. A tale "organo", infatti, la legge attribuisce la competenza ad assumere le decisioni più importanti relative alla gestione e ai beni comuni.

È il codice civile a disciplinare le molteplici attribuzioni che spettano all'assemblea dei condomini (cfr. art. 1135 c.c.) e a stabilire (cfr. art. 1136 c.c.) quali sono i quorum, ovvero quelle maggioranze specifiche affinché l'assemblea risulti validamente costituita (c.d. quorum costituitivi) e possa adottare altrettanto valide deliberazioni (quorum deliberativi.

Condòmino avvocato può essere avvocato del condominio?

Assemblea condominiale: quali soggetti convocare

L'assemblea viene di norma convocata dall'amministratore di condominio o, in sua mancanza, può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. Almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, deve essere inviato il c.d. "avviso di convocazione".

Tale avviso dovrà contenere la specifica indicazione dell'ordine del giorno, nonché l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.

La consegna dell'avviso può avvenire a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. L'omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto mette a rischio l'eventuale deliberazione assembleare che potrà essere annullata ex art. 1137 c.c. su istanza dei partecipanti assenti o dissenzienti perché non ritualmente convocati (cfr. art. 66 disp. att. c.c.)

Per evitare una simile conseguenza, l'avviso di convocazione dovrà essere inoltrato a tutti i soggetti che hanno diritto di partecipare all'incontro. Nell'elenco figurano, in primis, i proprietari delle singole unità e i comproprietari.

Ma vi sono diverse situazioni in cui possono partecipare anche soggetti diversi dai proprietari. Ad esempio, nelle situazioni di cui all'art. 10 della L. n. 392/78 la partecipazione (e dunque la convocazione) è estesa anche agli inquilini.

Ancora, tra le eccezioni previste dalla legge alla regola della partecipazione dei soli proprietari , figura anche quella che consente all'usufruttuario di presenziare alle riunioni, e di votare, in taluni casi specificamente individuati (cfr. art. 67 disp. att. c.c.).

Assemblea per la nomina dell'avvocato. Va convocato anche il condòmino che ha promosso la causa contro il condominio?

Assemblea condominiale e partecipazioni soggetti terzi

L'assemblea condominiale, sia chiaro, non è un luogo aperto alla partecipazione indistinta: al fine di tutelare la privacy degli aventi diritto, non è ammessa la partecipazione di soggetti terzi , salvo che in casi eccezionali in cui rientrano, tra l'altro, gli inquilini e gli usufruttuari come in precedenza evidenziato.

L'art. 68 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, inoltre, consente espressamente a ogni condomino di intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta .

In tal caso è ben possibile che un terzo estraneo alla compagine condominiale, purché ritualmente delegato, possa presenziare, partecipare alla discussione e alle conseguenti operazioni di voto.

Si precisa che all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

In assenza di delega scritta, non sembra dunque ammessa la partecipazione di altri soggetti all'assemblea condominiale estranei o diversi da quelli legittimati. Assunto che appare confermato anche dal Garante della Privacy in un proprio Vademecum su "Il condominio e la privacy" (pubblicato nel 2013, dunque prima dell'applicazione del Regolamento UE 679/2016).

Il Garante, in tale documento, ha precisato che il condominio rappresenta "un luogo di stretta convivenza tra persone dove è essenziale l'equilibrio tra la trasparenza della gestione della cosa comune e il diritto alla riservatezza di ciascuno, garantito dal Codice della privacy".

Di conseguenza, si ritiene necessario tutelare la privacy dei condòmini anche in sede assembleare, non consentendo la presenza di soggetti non legittimati che potrebbero venire a conoscenza di informazioni e dati personali.

Il Garante ha, tuttavia, chiarito che in determinati casi è permesso anche a soggetti diversi dai condòmini di partecipare all'assemblea dei condominio. A titolo esemplificativo si menzionano "tecnici o consulenti chiamati a relazionare su specifici lavori da svolgere" oltre alle altre eccezioni normativamente previste (es. gli inquilini).

Tuttavia, il vademecum precisa che tali soggetti, qualora l'assemblea condominiale ne ritenga necessaria la presenza, potranno rimanere solo per il tempo necessario a trattare lo specifico punto all'ordine del giorno per il quale è richiesta la consulenza.

La partecipazione dell'avvocato all'assemblea condominiale

In linea di massima, dalla lettura della normativa in argomento, sembra consentito all'avvocato del condomino partecipare all'assemblea senza problemi qualora egli sia stato appositamente delegato per iscritto dal soggetto legittimato (es. il proprietario).

Analogamente, dalla lettura del Vademecum summenzionato, appare possibile che l'avvocato possa partecipare in qualità di "consulente " per relazionare su specifici lavori da svolgere e solo per il tempo necessario a farlo.

Tuttavia, capita spesso che l'avvocato si presenti assieme al condomino, e non in sua sostituzione quale delegato . In tal caso si ritiene che, indipendentemente dalla sua qualifica professionale, egli rappresenti un soggetto estraneo alla compagine condominiale e non sia ammessa la sua partecipazione. Pena la lesione della privacy dei condomini.

Inutile sarà, in tal caso, il ricorso alla delega nei confronti del legale: l'art. 67 disp att. c.c., infatti, non sembra ammettere la contemporanea presenza in assemblea di delegato e delegante, ma solo di uno dei due. Anzi, la stessa norma ammette un solo rappresentante in assemblea in caso di appartamenti in comproprietà tra più persone.

Non si ritiene esservi problema se risulta esservi l'esplicito consenso unanime dei condomini alla sua partecipazione, come confermato dal Garante Privacy in un provvedimento del 18 maggio 2006, pubblicato in G.U. 152 del 3 luglio 2006. Vanno fatte comunque salve eventuali disposizioni contrarie, e talvolta ben più stringenti, previste dal regolamento condominiale.

In assenza di consenso, purtroppo, non c'è una norma ad hoc che disciplina la materia e che fornisce indicazioni circa l'allontanamento di eventuali estranei "invitati" dagli altri condomini. Anzi, la presenza di terzi "estranei" in assemblea neppure sembrerebbe avere conseguenze sulla costituzione o sulle decisioni adottate dall'assemblea medesima.

Nel dettaglio, la Corte di Cassazione, nell'ordinanza n. 28763 del 2017, rifacendosi a un precedente provvedimento (Cass. n. 11943/2003), ha ribadito che "la partecipazione ad un assemblea di condominio di un soggetto estraneo ovvero privo di legittimazione non inficia la validità della costituzione dell'assemblea e delle decisioni ivi assunte" ma ciò "soltanto se risulta che tale partecipazione non ha influito né sulla richiesta maggioranza e sul prescritto quorum, né sullo svolgimento della discussione e sull'esito della votazione".

Domicilio presso un avvocato e convocazione assemblea di condominio.

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Togato
Togato martedì 07 aprile 2020 alle ore 20:41

Si verissimo l'avvocato di solito 'lavora' nel proprio ufficio e/o in tribunali, ma se un condomino lo delega per partecipare al suo posto in assemblea non può essergli di certo inibito visto che per legge (art.68 d.a. C.C.) lo può fare chiunque.

Biagio
Biagio mercoledì 08 aprile 2020 alle ore 12:48

Trovo giusto che l'avvocato delegato sia presente in sede assembleare, purché in linea con le norme.A titolo esemplificativo: non in conpresenza del/i condomino/i oppure come consulente e per il tempo necessario dando previo avviso prima dell'assemblea ai condomini nonché al mandatario.Nulla vieta che lo stesso avvocato rappresenti più condomini sempre rispettando le normative.

Biagio
Biagio mercoledì 08 aprile 2020 alle ore 12:48

Trovo giusto che l'avvocato delegato sia presente in sede assembleare, purché in linea con le norme.A titolo esemplificativo: non in conpresenza del/i condomino/i oppure come consulente e per il tempo necessario dando previo avviso prima dell'assemblea ai condomini nonché al mandatario.Nulla vieta che lo stesso avvocato rappresenti più condomini sempre rispettando le normative.

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