Un nostro lettore ci pone il seguente quesito in merito all'autoconvocazione dell'assemblea condominiale a seguito di dimissioni da parte dell'amministratore.
"Nel nostro condominio l'amministratore ha rassegnato le sue dimissioni, comunicando ai condomini che devono procedere alla nomina del nuovo amministratore altrimenti sarà lui stesso ad attivarsi per la nomina dell'amministratore giudiziario.
Premesso ciò io ed un altro condomino (rappresentanti 1/6 del valore dell'edificio), abbiamo avviato la procedura di convocazione dell'assemblea avente come punto proprio la nomina del amministratore, abbiamo telefonato all'amministratore e lui ha detto che potevamo procedere, anzi ci ha dato anche l'anagrafica contenete gli indirizzi degli altri condomini per spedire loro le raccomandate.
Ora ci chiedevamo, questa delibera per la nomina del nuovo amministratore può essere impugnata, dato che la convocazione non è avvenuta da parte dell'amministratore dimissionario (seppur ha dato il suo consenso)?"
Per rispondere al quesito del nostro lettore e quindi per comprendere se e quali possono essere le conseguenze del suo modo di agire, è utile rammentare le norme che si occupano dell'autoconvocazione dell'assemblea di condominio.
L'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, al primo comma, specifica che l'amministratore può convocare l'assemblea quando viene avanzata richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore millesimale dell'edificio.
Se l'amministratore non provvede a convocare entro dieci giorni dalla richiesta - prosegue la norma - allora i condòmini richiedenti possono convocare di loro iniziativa l'assemblea; si tratta di quella che comunemente - ma non tecnicamente - viene chiamata autoconvocazione.
Il secondo comma dello stesso articolo 66 chiarisce che in assenza di amministratore, ciascun condomino può provvedere a convocare l'assemblea. Tale facoltà può essere esercitata anche nel caso in cui l'amministratore venisse a cessare dall'incarico per perdita dei requisiti di onorabilità previsti dall'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile.
In questo contesto è utile approfondire in che modo debba essere considerato l'amministratore dimissionario ai fini della valutazione della corretta procedura di convocazione per la nomina del suo sostituto e di conseguenze le possibili irregolarità.
Le dimissioni dell'amministratore rappresentano un atto unilaterale recettizio che si perfeziona con la comunicazione ai condòmini; l'assemblea non può far altro che prenderne atto riservandosi - ove ne ricorrano le condizioni - la valutazione di azioni risarcitorie.
L'amministratore dimissionario, dunque, è un amministratore cessato dall'incarico. In tal caso, pertanto, trova applicazione l'art. 1129, ottavo comma, del codice civile, che recita:
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Come dire: un amministratore dimissionario, quali ne siano le ragioni, non può disinteressarsi della gestione della compagine, ma deve traghettare il passaggio di mandatario in modo tale che il condominio non subisca pregiudizi. Si tratta di quella che in gergo tecnico è detta prorogatio imperii.
In questo contesto bisogna valutare il caso sottopostoci dal nostro lettore: l'amministratore, si legge nel quesito, è dimissionario, ma ancora non è stato nominato nessuno, anzi si deve provvedere a tale incombenza.
Egli, quindi, resta in tutto e per tutto legittimato - meglio tenuto - a convocare l'assemblea affinché si raggiunga tale risultato. Né vale affermare, come questa persona parrebbe fare, che in caso di mancata convocazione dell'assemblea da parte dei condòmini si rivolgerà al giudice. Il motivo è semplice: la nomina giudiziale è possibile allorquando l'assemblea non sia riuscita a provvedervi.
La procedura dell'autoconvocazione, quindi, non può partire automaticamente - cioè come se non vi fosse alcun amministratore - ma deve essere preceduta da una formale richiesta all'amministratore dimissionario che potrà darvi seguito entro dieci giorni dalla sua ricezione. Solamente qualora egli non vi provvedesse i condòmini richiedenti potrebbero autoconvocarsi.
È questa la procedura che si segue in presenza di un amministratore - ancorché dimissionario - e la sua mancata osservanza (ad esempio con autoconvocazione diretta anche da parte di due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio) potrebbe portare ad una richiesta di invalidazione del deliberato per irregolarità nella procedura di autoconvocazione (cfr. sulle cause di invalidità Cass. SS.UU. 8 marzo 2005 n. 4806).
Si tratta di un vizio di annullabilità che può essere fatto valere dai presenti, astenuti e dissenzienti entro trenta giorni dalla deliberazione e dagli assenti entro trenta giorni dalla comunicazione del verbale (cfr. art. 1137 c.c.).
La contestazione giudiziale della delibera, è utile ricordarlo, dev'essere preceduta dall'obbligatorio esperimento di un tentativo di mediazione davanti ad un organismo inserito nell'elenco tenuto presso il Ministero dell'interno ed ubicato nel circondario del Tribunale in cui è situato l'immobile (cfr. artt. 71-quater disp. att. c.c. e 5 d.lgs n. 28/2010); tanto nel giudizio di impugnazione della delibera assembleare (se il valore eccede € 1.100,00) quanto nella procedura di mediazione (qualunque sia il valore della lite), le parti devono essere assistite da un avvocato.
La giusta procedura per il nostro lettore ai fini della regolarità della convocazione è quindi la seguente:
a) richiesta di convocazione dell'assemblea per la nomina del nuovo amministratore presentata all'amministratore dimissionario (a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento o a mani con firma del destinatario, ai fini della prova della ricezione ) da almeno due condòmini che rappresentino almeno un sesto del valore dell'edificio;
b) attesa di dieci giorni dalla richiesta per verificare se l'amministratore provvede a convocare;
c) in caso contrario autoconvocazione sottoscritta dagli iniziali sottoscrittori della richiesta di convocazione.
Diversamente, per i motivi sopra indicati, l'autoconvocazione potrebbe inficiare la validità della successiva delibera.
Assemblea e caso di difficoltà autoconvocazione da parte dei condomini
