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elena3004

Nomina tramite autoconvocazione dei condomini

Buongiorno a tutti,

siccome non mi é mai capitato, vorrei sapere come comportarmi in quanto sono stata nominata da un'assemblea autoconvocata dai condomini. Infatti, l'amm.tore in carica, nonostante la richiesta di assemblea ai sensi dell'art. 66 delle disp.att.cc. non ha convocato alcuna assemblea. I condomini si sono autoconvocati e mi hanno nominata nuova amministratrice.

Mi hanno consegnato il verbale di assemblea.

Ora come mi devo comportare? Lo invio all'amm.tore uscente, scrivendo semplicemente che sono subentrata io e richiedendo il passaggio di consegne?

Esiste una formula corretta?

Grazie a tutti....

Non credo esista una formula prescritta, ma intanto con il verbale puoi recarti all'Ade e far modificare il nominativo sul CF (mod. aa 5/6) e lo stesso alla Banca o Posta modificando il nominativo di chi può operare sul conto corrente, così bloccherai eventuali azioni del revocato, poi fai una fotocopia del verbale e lo invierai all'ex con lettera raccomandata chiedendo al più presto le consegne di tutte le documentazioni originali inerenti il condominio e cassa, scrivete una scrittura in duplice copia e firmatela in contraddittorio.

Buongiorno a tutti,

 

Ora come mi devo comportare?

Grazie a tutti....

Se vuoi collaborazione ti devi dimostrare disponibile e non il contrario.

Quindi,gentilmente,con opera di cortesia visto che il collega nulla ti ha fatto,contattatalo telefonicamente avvisandolo dell'accaduto e con lui stabilisci un iter procedurale.

Se incontrerai reticenza o assenza allora ti adopererai con mezzi più certi e distaccati quale è la raccomandata.

 

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Non credo esista una formula prescritta, ma intanto con il verbale puoi recarti all'Ade e far modificare il nominativo sul CF (mod. aa 5/6) e lo stesso alla Banca o Posta modificando il nominativo di chi può operare sul conto corrente, così bloccherai eventuali azioni del revocato, poi fai una fotocopia del verbale e lo invierai all'ex con lettera raccomandata chiedendo al più presto le consegne di tutte le documentazioni originali inerenti il condominio e cassa, scrivete una scrittura in duplice copia e firmatela in contraddittorio.

Non esiste una giusta formula ma neppure esser prevenuti da considerare che tutti gli amministratori per partito preso sian dei farabutti da trattare come tali,suvvia un pochino di tatto e buon senso non guasta,non credi?

Ciao Patrizia, sai quanti frequentatori hanno suggerito queste due semplici operazioni? Sono sei o sette anni che ogni tanto le leggo su questo Forum e ricordo ancora chi l'aveva postate per la 1° volta da quando ero iscritto, ma ora non scrive più, e mai nessuno aveva detto nulla, anzi alcune volte veniva aggiunto che è un ottimo sistema per sveltire il passaggio delle consegne.

E poi come si dice, prevenire è meglio che curare.

Sempre liberi di suggerire iter letti o incollati....ma poiché' non esistono norme di Legge equivale a condividerle e non significa siano la metodica più' rispettosa.

 

Aldilà' delle critiche gia' esposte mi limito ad esprimere qualche perplessità' su una richiesta di sostituzione del potere dispositivo (firma) sul c/ bancario.

Forse dipenderà' da quale prassi adotti la banca e personalmente non ho mai affrontato situazioni simili...ma per analogia dubito un Direttore/Banca accetti una modifica su semplice presentazione di un foglio che potrebbe essere falsificato.

Facile pensare che richiedano la presenza di chi ha la firma depositata.

Sono d'accordo che ci sono state delle critiche esposte a me da Patrizia Ferrari, però allora dovevano già essere mosse a tutti gli altri prima di me che hanno esposto questa prassi, e se questo fosse stato fatto non avrei certo proposto questo.

Però nulla sinora è stato fatto, nessuno a quanto mi risulta è stato richiamato, per cui non vorrei essere il l'unico responsabile ritenuto autore di questo sistema, e probabilmente avrà avuto anche dei buoni frutti visto che non ho ancora letto delle lamentele, e ripeto è stato molte volte ripetuto e scritto da numerosi frequentatori di questo forum.

Per quanto riguarda le risposte già lette o incollate, è ovvio che sia cosi se i temi come di solito compaiono su questo forum siano gli stessi, oramai credo che si sia già scavato tutto il possibile ed impossibile sul condominio e sarebbe sufficiente leggere i Topic presenti per avere delle risposte.

L'unica cosa che manca da sondare è la nuova normativa andata in vigore il 18.06.13. legge 220 11.12.12.

Dimenticavo, oltre che la nuova normativa citata, possono esserci nuove Sentenze che spostano l'attuale orientamento verso un altro orientamento giurisprudenziale oppure nuove direttive normative, per il resto è stato già tutto scritto, e non meravigliamoci se uno cita con il copia ed incolla frasi o articoli già scritti e già accettati su questo forum da tempo.

Sono d'accordo che ci sono state delle critiche esposte a me da Patrizia Ferrari, però allora dovevano già essere mosse a tutti gli altri prima di me che hanno esposto questa prassi, e se questo fosse stato fatto non avrei certo proposto questo.

Però nulla sinora è stato fatto, nessuno a quanto mi risulta è stato richiamato, per cui non vorrei essere il l'unico responsabile ritenuto autore di questo sistema, e probabilmente avrà avuto anche dei buoni frutti visto che non ho ancora letto delle lamentele, e ripeto è stato molte volte ripetuto e scritto da numerosi frequentatori di questo forum.

Per quanto riguarda le risposte già lette o incollate, è ovvio che sia cosi se i temi come di solito compaiono su questo forum siano gli stessi, oramai credo che si sia già scavato tutto il possibile ed impossibile sul condominio e sarebbe sufficiente leggere i Topic presenti per avere delle risposte.

L'unica cosa che manca da sondare è la nuova normativa andata in vigore il 18.06.13. legge 220 11.12.12.

Come al solito travisi i contenuti,riesumi il passato per giustificare non si sa cosa.

Siamo in un forum non in un tribunale quindi chiedo maturità e non altro.

Il mio suggerimento è legato al buon senso ed alla buona educazione che dovrebbe prevalere tra colleghi.

Nulla vieta che dopo la telefonata di cortesia si operi con metodi più rigidi,ma dar per scontato che vi sia un comportamento scorretto da parte dell'amministratore uscente per partito preso non è un buon approcio.

La mia quindi non era una critica ma semplice suggerimento e come tale deve esser considerato sia da te sia dalla forumista.

 

 

Per cortesia evita di scendere nel personale con confronti e contenuti,anche sul passato,non è richiesto e non sono richieste,ripeto,giustificazioni.Non sono altresì di interesse riesumazioni storiche.

 

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Sempre liberi di suggerire iter letti o incollati....ma poiché' non esistono norme di Legge equivale a condividerle e non significa siano la metodica più' rispettosa.

 

Aldilà' delle critiche gia' esposte mi limito ad esprimere qualche perplessità' su una richiesta di sostituzione del potere dispositivo (firma) sul c/ bancario.

Forse dipenderà' da quale prassi adotti la banca e personalmente non ho mai affrontato situazioni simili...ma per analogia dubito un Direttore/Banca accetti una modifica su semplice presentazione di un foglio che potrebbe essere falsificato.

Facile pensare che richiedano la presenza di chi ha la firma depositata.

Non proprio.

L'iter consisterebbe solo nel cambio rappresentanza presso Ade,con inoltro file telematico,e seguente presso l'istituto bancario con ricevuta telematica e verbale.

La banca non ha nella sua procedura alcuna necessità di verificare con presenza del predecessore oramai revocato.

Al più potrà fare suoi controlli interni ma mai formali.

... La mia quindi non era una critica ma semplice suggerimento e come tale deve esser considerato sia da te sia dalla forumista.
Anche il mio post. nr. 2 era un suggerimento ad evitare spiacevoli sorprese, e le cautele non sono mai troppe, visto che l'ex non ha neppure preso in considerazione la richiesta tramite procedura corretta (dacc art. 66) effettuata dai condomini per il cambio dell'amministratore, per cui non me ne voglia nessun professionista in questo Forum che rispetto e stimo, ma a me pare un comportamento ostruzionistico non avere convocato l'assemblea a norma come richiesta, e non vorrei che questo ex con ancora in mano con il CF e C/C svuoti la cassa, come era successo anni fa nel condominio dove abito, è l'esperienza che fa di un buon condomino virtù e suggerimenti per gli altri, forumista richiedente compresa, a cui ho risposto anche per esperienza personale e nonchè averlo letto quì.
...sai quanti frequentatori hanno suggerito queste due semplici operazioni? ...

Devi vedere in quale contesto hanno suggerito queste operazioni. Si trattasse di un "accertato malvivente" e ci fosse una forte probabilità per il condominio di poter subire ulteriori gravi danni, ti darei ragione.

Se viene revocato un rispettabile amministratore e nominato un nuovo rispettabile amministratore solo perchè il "capo ultrà del condominio" ha deciso che si deve cambiare, non vedo perchè si deve partire subito lancia in resta anzichè stabilire un primo contatto informale di cortesia.

Se sarà il caso, ci sarà sempre tempo per passare a provvedimenti drastici ma con la cortesia...

- l'amministratore uscente potrebbe accompagnare l'entrante in banca per evitare difficoltà di particolari richieste...

- potrebbe passare un file di anagrafica per consentire un più facile e veloce caricamento del condominio...

- potrebbe spiegare situazioni particolari nel condominio...

 

In mancanza di cortesia e con azioni che fanno intuire di essere paragonato a un delinquente, cosa dovrebbe fare l'amministratore uscente?

Fossi io, farei il passaggio di consegne limitandomi al "minimo sindacale", non metterei certamente il mio tempo a disposizione per risolvere eventuali difficoltà e, dove possibile, gliene creerei delle altre.

...l'ex non ha neppure preso in considerazione la richiesta tramite procedura corretta (dacc art. 66) effettuata dai condomini per il cambio dell'amministratore ...

L'ex potrebbe aver ignorato la richiesta (anch'essa prevista dall'art.66) per contrasti amministratore - condòmino/condominio.

Amministratore/amministratore è un altro rapporto.

L'ex potrebbe aver ignorato la richiesta (anch'essa prevista dall'art.66) per contrasti amministratore - condòmino/condominio.

Amministratore/amministratore è un altro rapporto.

Giusto Leonardo, ma questo non preclude e non vieta di cautelarsi, come suggerito, ad evitare problemi futuri, e che mi sia concesso un O.T. nel caso del condominio in cui vivo, l'amministratore poco prima della chiusura del bilancio è sparito con tutta la cassa, forse temeva una revoca e nomina di un successore? Non lo so so, solamente che quanto versato e non pagato è stato ripagato dai proprietari, e tra l'altro non si è potuto neppure recuperare la documentazione (fatture verbali ecc ecc), il neo amministratore nominato d'urgenza ha dovuto ricontattare tutti i fornitori per conoscere la situazione debitoria, che per fortuna è stata fornita in maniera molto onesta.

Per cui quando c'è una situazione così (mancata convocazione dell'amministratore tramite Dacc art. 66 per la sua rimozione e cambio), preferisco fornire una procedura radicale come ho fatto al mio primo post, bloccare tutte le possibili attività dell'ex, se il neo amministratore sia regolarmente nominato come in questo caso, così facendo si salva capra e cavoli 🙂

Giusto Leonardo, ma questo non preclude e non vieta di cautelarsi, come suggerito, ad evitare problemi futuri, e che mi sia concesso un O.T. nel caso del condominio in cui vivo, l'amministratore poco prima della chiusura del bilancio è sparito con tutta la cassa, forse temeva una revoca e nomina di un successore? Non lo so so, solamente che quanto versato e non pagato è stato ripagato dai proprietari, e tra l'altro non si è potuto neppure recuperare la documentazione (fatture verbali ecc ecc), il neo amministratore nominato d'urgenza ha dovuto ricontattare tutti i fornitori per conoscere la situazione debitoria, che per fortuna è stata fornita in maniera molto onesta.

Per cui quando c'è una situazione così (mancata convocazione dell'amministratore tramite Dacc art. 66 per la sua rimozione e cambio), preferisco fornire una procedura radicale come ho fatto al mio primo post, bloccare tutte le possibili attività dell'ex, se il neo amministratore sia regolarmente nominato come in questo caso, così facendo si salva capra e cavoli 🙂

Ma secondo te, un amministratore che non convoca un'assemblea con la richiesta di revoca, volesse davvero svuotare la cassa, aspetterebbe di ricevere il verbale di revoca oppure lo fa il giorno stesso in cui riceve la richiesta di convocazione (se non lo ha già fatto)?
Non sono amministratore e non mi sento in grado di rispondere, e sono delle ipotesi che non c'entrano con il tema esposto, ho raccontato solo un fatto che mi è capitato, per cui in casi del genere, se possibile mi cautelerei al massimo, suggerendo quanto ho già esposto.

Con il verbale in mano il neo amministratore vada all'Ade e poi in Banca o Posta a modificare i nominativi, in cassa troverà quello che troverà, ma sarà almeno sicuro di aver agito nell'interesse del condominio appena acquisito.

Vi ringrazio per le risposte!

Giusto per chiarire....l'amministratore é stato revocato non perché "il capo ultrà dei condomini" ha deciso così, ma perché a giugno chiudono l'esercizio annuale ed ancora devono avere il consuntivo di quello precedente....quindi per il 2013/2014 non hanno pagato neanche un preventivo! Hanno appurato di avere debiti con fornitori e bollette acqua non pagate!

Invierò il verbale di assemblea e gli chiederò una data per il passaggio di consegne. Qualora non si rendesse disponibile, seguirò il consiglio di Tullio Ts e mi recherò all'ade ed in banca!

Vi ringrazio per le risposte!

Giusto per chiarire....l'amministratore é stato revocato non perché "il capo ultrà dei condomini" ha deciso così, ma perché a giugno chiudono l'esercizio annuale ed ancora devono avere il consuntivo di quello precedente....quindi per il 2013/2014 non hanno pagato neanche un preventivo! Hanno appurato di avere debiti con fornitori e bollette acqua non pagate!

Invierò il verbale di assemblea e gli chiederò una data per il passaggio di consegne. Qualora non si rendesse disponibile, seguirò il consiglio di Tullio Ts e mi recherò all'ade ed in banca!

Tutto ha una logica,non ha autoconvocato perchè,con molta probabilità non era pronto per nulla consuntivo compreso.

Sulla base di questo puoi tranquillamente chiamarlo anticipandogli quanto l'assemblea ha deciso,stabilire con lui un iter (se collabora) anticipargli che inizierai i cambi di rappresentanza necessari vista la situazione difficile causata da mancanza di risorse per mancanza di preventivo e se sai giocare con parole e toni saprai certamente suggerirgli di accelerare visto che la situazione difficile non è da imputare ai condòmini,senza incolparlo,ma facendogli capire che comprendi ma devi sistemare quanto prima.

Se gli fai capire che sei una collega e non una nemica avrai più chanches.

Alle volte la diplomazia fa miracoli.

Vi ringrazio per le risposte!

Giusto per chiarire....l'amministratore é stato revocato non perché "il capo ultrà dei condomini" ha deciso così, ma perché a giugno chiudono l'esercizio annuale ed ancora devono avere il consuntivo di quello precedente....quindi per il 2013/2014 non hanno pagato neanche un preventivo! Hanno appurato di avere debiti con fornitori e bollette acqua non pagate!

Invierò il verbale di assemblea e gli chiederò una data per il passaggio di consegne. Qualora non si rendesse disponibile, seguirò il consiglio di Tullio Ts e mi recherò all'ade ed in banca!

C'è da domandarsi perchè l'amministratore non ha neppure preparato il rendiconto a consuntivo dell'anno precedente, e neppure convocato un'assemblea per il prevenivo per l'anno 2013/2014?

Io sono molto cauto e pessimista in questo, ma pare che l'assemblea ha fatto molto bene a revocarlo ed a nominare un sostituto, me ripeto non vorrei che questo modo di comportarsi riservi brutte sorprese, hai deciso per la via diplomatica, e sta bene che tu decida come meglio preferisci, e mi auguro che tutto finisca bene.

C'è da dire ancora una cosa, visto che i condomini non pagano le loro quote, attenzione che non vi giunga qualche Decreto Ingiuntivo da parte dei fornitori.

Tutto ha una logica,non ha autoconvocato perchè,con molta probabilità non era pronto per nulla consuntivo compreso.

.....

Se gli fai capire che sei una collega e non una nemica avrai più chanches.

Alle volte la diplomazia fa miracoli.

Forse hai male interpretato

 

....ma perché a giugno chiudono l'esercizio annuale ed ancora devono avere il consuntivo di quello precedente....quindi per il 2013/2014 non hanno pagato neanche un preventivo! !

Se Elena non sbaglia nell' uso dei termini significa che il Bilancio 2012/2013 (da Giugno a Giugno) non è ancora stato presentato...come pure quello "preventivo" 2013/2014.

 

Si può obbiettare che la nuova Legge, che indica come fatto grave la mancata presentazione del Bilancio di 1 solo anno (piuttosto dei 3 precedenti), è entrata in vigore il 18/6/2013...ma non essere pronto in 12 mesi è già sinonimo di menefreghismo.

Forse hai male interpretato

 

 

 

Se Elena non sbaglia nell' uso dei termini significa che il Bilancio 2012/2013 (da Giugno a Giugno) non è ancora stato presentato...come pure quello "preventivo" 2013/2014.

 

Si può obbiettare che la nuova Legge, che indica come fatto grave la mancata presentazione del Bilancio di 1 solo anno (piuttosto dei 3 precedenti), è entrata in vigore il 18/6/2013...ma non essere pronto in 12 mesi è già sinonimo di menefreghismo.

Capito come uno grande!

Per una come me che chiude e convoca nei 60/90 giorni è indiscutibilmente un comportamento inadeguato ad un professionista ma rimane il fatto che non è,a mio giudizio,legittimo partire col piede sbagliato.

Sono i condòmini che hanno subito l'eventuale operato non nei termini,Elena3004 è e rimane una collega che si deve rapportare con buona educazione e cortesia dimostrando la sua professionalità e superiorità.

"Io lavoro bene comunque e non mi abbasso al tuo livello"

Se sarà necessario userò il 700cpc,ma fare una telefonata,avvisando,procedere poi con i cambi di rappresentanza,nello stesso giorno non necessariamente 20 giorni dopo è sintomo di buon approcio,in fin dei conti il compito di Elena3004 è riuscire a recuperare un passaggio consegne nel breve non quello di creare ulteriori ostilità che possano solo allungare i tempi.

Scusate, ma a me pare che l'amministratore non ha neppure presentato il bilancio scaduto nel 2013 (2012/2013) e non presentato quello del periodo 2013/2014, in quanto si parla del precedente (per precedente cosa si intende, quello del 2011/2012?), non vi sembra anormale questa cosa?

Inoltre i condomini non versano neppure le loro quote, è una situazione drammatica direi, o Elena risolve in tempi brevi la questione, sanando i debiti condominiali, oppure i fornitori potrebbero agire con D.I. a carico del condominio e/o contro i condomini non paganti.

Comunque vorrei aver conferma da elena3004, le ipotesi mie e quelle di chi mi ha preceduto lasciamole ai posteri.

Chiedo ad Elena, da quanti anni questo amministratore non presenta il consuntivo in assemblea regolarmente convocata, ovvero quale è l'ultimo anno dell'approvazione del rendiconto?

Comunque il cambio sembra effettuato regolarmente ed Elena nuova amministratrice potrà agire come meglio crede.

Tullio partire come dici tu mi sembra eccessivo anche perchè metti il caso che ci sono delle fatture in scadenza e il nuovo amministratore blocca il c/c come si fà a pagarle? e se il vecchio amministratore si ammala e si ritardano le consegne, e nel frattempo le utenze vengono staccate per morosità chi ne risponde il vecchio amministratore che non poteva operare sul conto o il nuovo amministratore che ha bloccato il c/c.

Io personalmente parto in modo molto più soft è poi magari confrontandomi con chi ho dall'altra parte agisco di conseguenza

Tullio partire come dici tu mi sembra eccessivo anche perchè metti il caso che ci sono delle fatture in scadenza e il nuovo amministratore blocca il c/c come si fà a pagarle? e se il vecchio amministratore si ammala e si ritardano le consegne, e nel frattempo le utenze vengono staccate per morosità chi ne risponde il vecchio amministratore che non poteva operare sul conto o il nuovo amministratore che ha bloccato il c/c.

Io personalmente parto in modo molto più soft è poi magari confrontandomi con chi ho dall'altra parte agisco di conseguenza

Il nuovo amministratore non blocca il C/C chiedendo il cambio del nominativo all'istituto bancario o postale, ma trasferisce il nominativo dal revocato a se stesso, e se ci sono dei fondi in cassa potrà pagare i fornitori, il fatto è che non essendo a conoscenza dei debiti ne delle bollette da pagare, non potrebbe farlo sino a che non avrà le documentazioni dall'ex, per questo sarà bene sollecitarlo alle consegne con raccomandata, magari ricorrendo con legale all'art 700 c.p.c., per non aggravare la situazione già critica di questo condominio, che riassumendo;

1. amministratore revocato che non presenta il consuntivo da almeno due anni

2. condomini che non versano le quote di loro competenza.

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