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Il condomino comproprietario presente in assemblea vota anche per altri comproprietari
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Il condomino comproprietario presente in assemblea vota anche per altri comproprietari

E' valido il voto espresso da uno dei comproprietari presenti in assemblea, sprovvisto di delega scritta da parte degli altri comproprietari?

Avv. Giuseppe Nuzzo 

Il caso. I comproprietari di un appartamento in condominio impugnavano le delibere adottare dall'assemblea condominiale lamentando una serie di vizi.

In particolare, lamentavano la nullità delle delibere in quanto uno di loro non era stato ammesso a partecipare all'assemblea poiché non esibiva delega scritta da parte dei germani comproprietari, trascurando il fatto che doveva presumersi la rappresentanza anche degli altri ed in ogni caso non poteva negarsi il diritto a partecipare all'assemblee.

=> Convocazione dei comproprietari e partecipazione all'assemblea di condominio

La normativa di riferimento . L'articolo 67 delle disposizioni attuative del codice civile - nella nuova versione introdotta dalla L. n. 220/2012 - dispone al primo comma che: "Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta ". Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale".

Lo stesso articolo, al secondo comma, specifica che: "Qualora - come nel caso preso in esame - un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.

Gli immobili in comproprietà. Quest'ultima disposizione si spiega con la circostanza che, ai fini del calcolo delle maggioranze numeriche, tutti i comproprietari contano per uno.

In sede di assemblea rileva solo una "testa" che rappresenta i millesimi relativi all'intera proprietà. La volontà dei comproprietari si manifesta con un solo voto, espresso dal rappresentante, riferibile all'unità immobiliare oggetto di comunione, con effetti vincolanti nei confronti degli altri proprietari.

Obbligo di delega scritta. L'attuale articolo 67 disp. att. c.c., dunque, richiede sempre la forma scritta per la delega, senza alcuna distinzione tra ordinaria e straordinaria amministrazione.

Pertanto, dopo l'entrata in vigore della riforma (18 giugno 2013), ogni condòmino può intervenire in assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Diversamente le delibere devono considerarsi annullabili.

Altresì nulle devono considerarsi le norme del regolamento di condominio che eventualmente consentano forme di delega diverse da quella scritta.

Da qui il quesito posto dagli attori al Tribunale di Roma: è valido il voto espresso da uno dei comproprietari presenti in assemblea, sprovvisto di delega scritta da parte degli altri comproprietari?

La soluzione del Tribunale di Roma, sentenza n. 1570 del 22 luglio 2019 . Il Giudice osserva anzitutto che il citato articolo 67 non è certo felice nella determinazione della regola da seguire per ammettere i condomini comproprietari a partecipare all'assemblea e votare.

=> Quorum deliberativi, chi sono i condòmini presenti?

Purtuttavia, il Tribunale ritiene che detta disposizione debba essere interpretata nel senso che, "laddove in assemblea sia presente uno dei comproprietari, salvo diversa comunicazione pervenuta all'amministratore dagli altri condomini, può e deve presumersi che operi quale rappresentante per converso, impedisce agli degli altri ex art. 1106 c.c., circostanza che, altri comproprietari di sollevare alcun genere di eccezione(limitatamente, è appena il caso di osservarlo, alla questione della legittimazione ad intervenire e votare) fatto salvo il caso di eventuali azioni di responsabilità e di risarcimento interne ad essi estraneo". I precedenti. Si tratta di una decisione di buon senso, peraltro già avallata in passato dalla giurisprudenza di merito.

Ad esempio, il Tribunale di Milano (sentenza del 17/11/1988) aveva già stabilito che in caso di immobile di proprietà di entrambi i coniugi, la delega a partecipare all'assemblea condominiale conferita da uno dei due coniugi ad un terzo si presume conferita anche dall'altro coniuge comproprietario dell'unità immobiliare.

La prova dell'avvenuto rilascio della delega da parte di uno dei comproprietari può essere fornita anche per presunzioni semplici.

=> Comproprietari di un immobile indiviso. Avviso di convocazione dell'assemblea e comunicazione delle delibere condominiali.

Scarica Ribunale di Roma n. 1570 del 22 luglio 2019

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