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Scatta il divieto assoluto di delega anche se l'amministratore è anche un condomino del palazzo
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Scatta il divieto assoluto di delega anche se l'amministratore è anche un condomino del palazzo

Va annullata la delibera votata anche dall'amministratore delegato da un condomino

Avv. Giuseppe Nuzzo 

Il fatto. I comproprietari di un appartamento in condominio impugnavano la delibera assembleare che prevedeva la scissione del complesso residenziale in due distinti enti condominiali e la costituzione di un supercondominio per la gestione delle parti comuni.

Gli attori lamentavano, in particolare, il difetto della prescritta maggioranza, anche perché all'approvazione aveva contribuito un voto delegato espresso dall'amministratore.

Il Tribunale di Roma, sentenza n. 9889 del 13 maggio 2019, ha accolto la domanda ed annullato la delibera impugnata, in quanto adottata in violazione del divieto assoluto di delega all'amministratore, previsto dalle disposizioni attuative del codice civile.

=> Deleghe per l'assemblea condominiale, alcune precisazioni

=> Quante deleghe può avere un condòmino in assemblea?

La delega. La partecipazione delegata in assemblea è disciplinata dall'articolo 67 disp. att. c.c., il cui primo comma (dichiarato espressamente inderogabile dal successivo articolo 72) stabilisce che «ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta».

Tali istituto - che configura un vero e proprio mandato - consente al singolo condomino di conferire (anche in assenza di impedimenti specifici) ad altro condomino o a terzi il potere di rappresentarlo in assemblea e di esercitare in suo nome il diritto al voto.

In tal caso, il rappresentato sarà considerato presente ad ogni effetto, con tutte le conseguenze in ordine alla regolare costituzione dell'assemblea; alla preclusione del diritto d'impugnare le deliberazioni annullabili per le quali il delegato abbia votato a favore e della decorrenza del termine di decadenza del medesimo diritto (per le deliberazioni dalle quali, invece, il delegato abbia dissentito) dalla data stessa dell'adunanza.

=> I vizi della delega nell'assemblea condominiale

Delega all'amministratore. Per effetto della riforma adottata con legge n. 220 del2012,il conferimento di deleghe di voto all'amministratore è stato vietato dall'articolo 67, comma 4, delle disposizioni attuative del codice civile, che così dispone: «all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea».

=> Delegato "infedele". Il suo voto contribuisce a formare la "volontà del condominio"?

Divieto assoluto. In precedenza, la validità della delega di voto conferita all'amministratore doveva essere valutata casa per caso, ed era ritenuta illegittima soltanto in situazioni di reale conflitto d'interessi, vale a dire esclusivamente qualora fosse stata dedotta e dimostrata, in concreto, «una sicura divergenza fra specifiche ragioni personali del votante - che abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza - e un altrettanto specifico,contrario interesse istituzionale del condominio».

Tale impostazione aveva creato incertezze e contrasti in giurisprudenza, proprio in ordine alla individuazione di una reale situazione di conflitto d'interessi. Situazioni, peraltro, tutt'altro che rari, perché spesso l'amministratore si trovava in materie in cui l'assemblea era chiamata a controllare e valutare il suo operato (sipensi, ad esempio, all'approvazione del rendiconto).

Il Legislatore ha superato l'ostacolo con una soluzione netta. La delega all'amministratore è vietata sempre ed in ogni caso.

L'amministratore - condomino. Il divieto assoluto vale,pertanto, anche quanto (come nella fattispecie) l'amministratore sia condomino dello stesso edificio da lui gestito, poiché - osserva il Tribunale di Roma - «non si comprenderebbe affatto per quale motivo il possesso dell'immobile accidentale anche di una tale qualità risulti idoneo a rimuovere, in capo all'amministratore medesimo, le ragioni di incompatibilità (e di "prevenzione") che ne giustificano, altrimenti, l'astratta imposizione ex lege, cioè a dire la ricorrente possibilità che il soggetto in questione -in quanto,per un verso, mandatario collettivo del condominio e,per altro verso, "organo" dell'ente non pienamente personificato, chiamato,per compito "istituzionale",in particolare, a tenerne la contabilità annuale; a eseguire i deliberati assembleari; a riscuotere i contributi ed erogare le spese per la manutenzione ordinaria delle cose comuni e l'erogazione dei servizi comuni,disciplinando l'uso delle une e degli altri, e infine a compiere gli atti conservativi delle parti comuni dell'edificio - si venga,anche solo potenzialmente, a trovare - in quanto, invece, votante nelle stesse assemblee che lo controllano e alle quali deve rispondere del proprio operato - nella suddetta situazione di conflitto».

=> Partecipazione per delega al consiglio di condominio

Evitare conflitti d'interessi. Detto in altre parole: il fatto che l'amministratore sia anche condomino non esclude quelle potenziali situazioni di conflitto d'interesse che il divieto di delega introdotto dalla legge di riforma intende prevedere ed evitare.

Ragionando diversamente, si rischierebbe di eludere il divieto di delega e di favorire situazioni di incompatibilità tra il controllore (l'assemblea dei condomini) e il controllato (l'amministratore) che, invece, il divieto in esame intende evitare per garantire una corretta gestione del condominio.

Il principio. Deve essere annullata la delibera adottata dall'assemblea condominiale con il voto determinante dell'amministratore, delegato di un condomino assente, a nulla rilevando che egli stesso sia anche proprietario esclusivo di un'altra unità immobiliare nell'edificio e, quindi, rivesta anche la qualità di condomino.

Anche in tale situazione, infatti, deve ritenersi operante il divieto assoluto ex art. 67 disp. att. c.c., poiché non si comprenderebbe affatto per quale motivo il possesso accidentale anche di una tale qualità risulti idoneo a rimuovere, in capo all'amministratore medesimo, le ragioni di incompatibilità e di prevenzione che ne giustificano, altrimenti, l'astratta imposizione ex lege.

Scarica Tribunale di Roma, n. 9889 del 13

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