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Elisa betta

Quando e' un regolamento condominiale contrattuale?

Buongiorno,con la presente vorrei informazioni sul mio regolamento condominiale, il quale ho sempre pensato che fosse contrattuale, visto che mi e' stato consegnato durante l'atto notarile e considerando che vi sono clausule di divieti anche per quanto riguarda le parti private: ess. parti speciali: non e' consentito modificare la destinazione d'uso delle unita' immobiliari.I giardini privati dovranno essere mantenuti nel pieno rispetto dello stile architettonico dell'edificio e non si possono trasformare in orti.Ora l'amministratrice dice,dopo che ho fatto presente che vi e' stato fatto un orto,che il regolamento non e' contrattuale xche' la copia del regolamento in suo possesso non e' stata firmata da tutti e 7 i condomini,ma solo da 6.Io e il mio vicino,che per altro e' il primo che ha acquistato casa abbiamo sul nostro atto notarile questo:"la parte acquirente si dichiara a conoscenza che quanto qui acquistato fa parte di un fabbricato in condominio e per tanto si impegna per se',eredi ed aventi causa,ad osservare le norme di legge in materia e quelle particolari del vigente Regolamento di Condominio".Ora vorrei sapere:e' contrattuale questo regolamento?come faccio altrimenti a verificare che natura abbia?

Grazie

Il regolamento contrattuale dovrebbe essere stato fatto dal costruttore, unico proprietario dell'immobile in origine e depositato presso la conservatoria immobiliare. Tutti i rogiti di acquisto dovrebbero fare riferimento ad esso. Data la sua natura, ogni modifica deve essere decisa all'unanimità e sempre depositata. Saluti.

Il regolamento contrattuale potrebbe essere deciso anche successivamente d'accordo tutti i condomini con firma da un notaio per la relativa trascrizione/registrazione ai Pubblici Registri (ora AdE)

Senza registrazione vincola solamente i firmatari e non in futuri acquirenti.

Se il RdC è approntato come scritto da madly, è sicuramente contrattuale e non occorre neanche l'approvazione di tutti i condomini. Infatti spesso il RdC, quando i primi appartamenti vengono venduti, non è ancora formalmente pronto ma solo citato nell'atto di acquisto come in via di approntamento da parte del costruttore. Quando poi verrà sottoposto in assemblea, e magari non controfirmato da tutti i condomini, sarà comunque contrattuale e deposto in Conservatoria. Solo per una sua successiva modifica occorre l'unanimità. elisa betta dovrebbe accertarsi che sia stato trascritto in Conservatoria.

Se il RdC è approntato come scritto da madly, è sicuramente contrattuale e non occorre neanche l'approvazione di tutti i condomini.
Certamente, ma non è l'unico modo per la realizzazione di un Regolamento Contrattuale.

Grazie per le informazioni,xcui se non è stato depositato in conservatoria può essere dichiarato assembleare..

Grazie per le informazioni,xcui se non è stato depositato in conservatoria può essere dichiarato assembleare..
Assembleare è quel RdC che viene approvato a maggioranza del 2°c. art. 1136 cc (> teste rappresentanti almeno 500 mlm), se invece è sottoscritto da tutti e non registrato è un Regolamento vincolante solo per i firmatari, cioè in caso di compravendita l'acquirente non è obbligato ad osservarlo fatto salvo non lo sottoscriva, in pratica si tratta di una scrittura privata.

Cos'è la scrittura privata?

La scrittura privata, in diritto, è il documento redatto per iscritto (con qualunque mezzo: manuale, meccanico, elettronico) e sottoscritto con firma autografa (o digitale) da taluno che, in virtù della sottoscrizione, prende il nome di autore. In base alla massima di esperienza per cui chi firma un documento ne condivide il contenuto e vuole, in qualche modo, farlo proprio, la scrittura privata "fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza delle dichiarazioni da chi l'ha sottoscritta se colui contro il quale è prodotta ne riconosce la sottoscrizione ovvero se questa è legalmente considerata come riconosciuta" (art. 2702 c.c.). La regola di prova legale, però, non concerne la veridicità delle dichiarazioni stesse, che è sempre rimessa al libero convincimento del giudice.

http://www.notaiopasquetti.it/cose-la-scrittura-privata.html

Per far divenire contrattuale questo tipo di documento è necessario recarsi tutti dal notaio e sottoscriverlo nuovamente e farlo trascrivere/registrare ai Pubblici Registri.

Da come lo descrivi il regolamento è contrattuale, perché verosimilmente è stato predisposto dal costruttore ed accettato dalle parti al momento del rogito e perché contiene disposizioni vincolanti per le parti private. Quindi ci sono le caratteristiche oggettive. Non importa se "non è firmato da tutti", a meno che invece che predisposto dal costruttore fosse stato redatto ed approvato dall'Assemblea, il che lo renderebbe contrattuale solo se sottoscritto da tutte le parti e contenente i soliti limiti alla proprietà personale (in caso contrario sarebbe solo Assembleare).

 

Bisogna risalire "alla fonte" originaria e controllare i requisiti oggettivi menzionati.

 

Infine l'obbligo di trascrizione. Può essere contrattuale ma se non è stato trascritto da solo o allegato agli atti non sarà opponibile ai terzi acquirenti successivi. E tutto si complica.

 

Ci sono ottimi articoli in giro sulla rete sulla reale distinzione tra Regolamento Contrattuale o Assembleare e sulla trascrizione. Ti consiglio di documentarti bene perché al contrario di quanti, anche professionisti, pensano non è così facile la loro distinzione. Ripeto che è necessario risalire all'origine e valutarne i contenuti. Perché Contrattuale non è il regolamento che tale viene dichiarato (anche se predisposto dal costruttore) se non contiene clausole e limitazioni che tale possano identificarlo.

Buongiorno,dopo tutti i consigli preziosi ricevuti ho deciso di sentire un avvocato il quale visto il mio atto notarile e il regolamento mi ha confermato che è contrattuale,ho fatto scrivere all'amministratore che non ostante tutto continua ad ostinare che è assembleare e ha indetto un' assemblea straordinaria che conferma che il regolamento e' assembleare ma chissà xché vuole un legale pagato dal condominio che la rappresenti in una possibile causa...roba da matti!!!

Probabilmente l'amministratore avrà controllato se il RdC è stato trascritto e registrato ai Pubblici Registri e non risulterà, però stando a questa Sentenza sembra che non sia necessario, attenzione ci sono anche delle sentenze contrarie per cui è necessario procedere con cautela;

 

Cassazione Civile, Sez. II, 31.07.2009 n. 17886: Il regolamento contrattuale è vincolante per l'acquirente anche se non è stato sottoscritto o trascritto presso la Conservatoria dei Registri, purchè sia stato accettato nell'atto di acquisto

Sono vincolanti per gli acquirenti delle singole unità immobiliari, le clausole del regolamento di condominio di natura contrattuale, quindi anche quelle clausole concernenti limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di proprietà esclusiva.

Non è necessario che l’atto di acquisto dell’immobile riporti per esteso il regolamento condominiale, ma è sufficiente che venga in esso richiamato di modo che le sue clausole rientrino per perfectam relationem nel contenuto dei singoli contratti d’acquisto. Inoltre, una volta menzionato il regolamento in suddetti contratti, nel caso di specie all’esame della Corte, è indifferente – per la S.C. – che il regolamento stesso sia stato trascritto o meno nei registri immobiliari; infatti con la sottoscrizione del contratto contenente richiami al regolamento, il contraente-acquirente dimostra di essere a conoscenza del regolamento stesso e di accettarne il contenuto. Riconoscendo efficacia vincolante al regolamento contrattuale non trascritto, integrante il testo del contratto d’acquisto dell’immobile, la giurisprudenza sopperisce all’inerzia del legislatore. Infatti il registro di cui al c.d. degli artt. 1129 IV comma e 1138 III comma c.c. e specificato dall’art. 71 disp.att. c.c., è rimasto inattuato.

Nelle intenzioni del legislatore, invece, la trascrizione, cui è finalizzato il menzionato registro.

(Cass.Civ. 03.07.2003 n. 10523)

Giurisprudenza Contraria: Cass. 26.01.1998 n. 714 in Foro It. 1999, I,217

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