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Circolo privato al posto del magazzino? Se il regolamento non lo vieta non può ottenersi l'automatica chiusura.
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Circolo privato al posto del magazzino? Se il regolamento non lo vieta non può ottenersi l'automatica chiusura.

Uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva: circolo privato al posto del magazzino.

Avv. Alessandro Gallucci  

Tizio è proprietario di un magazzino ubicato nel piano interrato del condominio Alfa. Non utilizzandolo decide di locarlo a Caio che vi apre un circolo privato.

In questi casi, è bene ricordarlo, "nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario.

Peraltro, nell'ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, il proprietario è tenuto a partecipare, quale litisconsorte necessario, nel relativo giudizio in cui si controverta in ordine all'esistenza ed alla validità del regolamento, in quanto le suddette limitazioni costituiscono oneri reali o servitù reciproche che, in quanto tali, afferiscono immediatamente al bene" (Cass. 8 marzo 2006 n. 4920).

La compagine ha deciso di promuovere una causa contro il conduttore chiedendo la cessazione dell'attività.

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Secondo l'accusa del condominio, infatti, quella specifica destinazione è vietata dal regolamento e comunque altera il decoro e la tranquillità dell'edificio.

La compagine vede riconosciute le proprie ragioni in primo grado (con ripercussioni anche sul rapporto locatizio) ma l'esito del giudizio viene completamente ribaltato nel giudizio d'appello. Da qui il ricorso per Cassazione.

Prima di entrare nel merito della vicenda, è bene ricordare quali possono essere i limiti che il regolamento condominiale può imporre all'uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Quello assembleare nessuno.

Quanto a quello di natura contrattuale, è stato costantemente affermato che "l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che limitano il diritto dominicale di tutti o alcuni dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, nell'interesse di tutto il condominio o di una sua parte, e che vietano, in particolare, a tutti o ad alcuni dei condomini di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, ovvero li obbligano a preservarne le originarie destinazioni per l'utilità generale dell'intero edificio, o di una sua parte" (Cass. 19 ottobre 1998 n. 10335).

La distinzione delle clausole del regolamento contrattuale

Ciò, tuttavia, non in modo indiscriminato. In buona sostanza, come ha egregiamente evidenziato la Cassazione, "le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale, devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo da non lasciare alcun margine d'incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni (Cass. n. 23 del 07/01/2004).

Trattandosi di materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e non possono quindi dar luogo ad un'interpretazione estensiva delle relative norme" (Cass. 20 luglio 2009 n. 16832).

Insomma, se si dice vietato esercitare attività ludiche in limite potrebbe essere troppo generico. Se si dice "vietato aprire circoli privati al posto delle civili abitazioni", il divieto riguarda le abitazioni e non le altre unità immobiliari.

Di conseguenza per le restanti porzioni di piano se l'unico divieto è quello di evitare pregiudizio alla tranquillità ed al decoro, chi lamenta tale violazione dovrà provarla in giudizio senza poter chiedere la chiusura automatica del circolo privato.

Questa, nella sostanza, la conclusione cui è giunta la Cassazione, con la sentenza n. 6825 dello scorso 19 marzo, che ha deciso la causa di cui si parlava in principio.

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