Lavori facciata. Magazzino fuori dalla proiezione verticale ma con porta sul vano box

[proid02]

Saluti.

Bisogna ripartire i lavori di facciata di un edificio.

L'edificio è costituito da un corpo di fabbrica con al sottopiano il vano box che sempre stando interrato esce dalla proiezione verticale dell'edificio e da accesso ad un magazino sempre interrato e fuori dalla proiezione verticale dell'edificio..

Le tabelle millesimali, il regolamento e gli atti non dicono niente a riguardo limitandosi a fare delle sottotabelle millesimali per appartamenti e vano box

Diciamo che quello che ha in comune questo magazzino con l'edificio è il vano dei box.

Questo magazzino deve pagare le spese della facciata e in che misura?

Per ora a titolo di mediazione gli stiamo facendo pagare per 1/3 dei suoi millesimi con il motivo che il vano box è parte del corpo di fabbrica e il magazzino è comproprietario del relativo vano di manovra in parte interno alla proiezione verticale dell'edificio e pertanto deve partecipare alla spesa ma siccome è fuori dal corpo di fabbrica gli si fa pagare forfettariamente una quota ridotta.

[Tullio01]

Salvo titolo contrario le facciate sono parte comune a tutti i condomini (cc art. 1117), per cui anche il proprietario di questo magazzino deve contribuire per la sua quota parte con i millesimi di sua proprietà

[urgente]

Scusa, ma perchè il box interrato non dovrebbe contribuire alle spese di ristrutturazione della facciata?

[giglio2]

Perché...

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Comproprietà delle parti comuni

Cass. Civ. 1255 , 02/02/95

Nel condominio degli edifici la comproprietà delle parti comuni indicate dall'art. 1117 del codice civile e, più in generale, che servono per l'esistenza e l'uso delle singole proprietà immobiliari, alla quale si lega l'obbligo di partecipazione alle relative spese di manutenzione e conservazione (che il comma 1 dell'art. 1123 c.c. pone a carico dei condomini in proporzione delle rispettive quote, indipendentemente dalla misura dell'uso) ha il suo fondamento nel collegamento strumentale, materiale o funzionale ed, in altri termini, nella relazione di accessorio a principale con le singole unità (piani o porzioni di piano) in proprietà individuale dell'immobile, per cui le cose, i servizi e gli impianti necessari per l'esistenza e l'uso delle unità immobiliari di una parte soltanto dell'edificio appartengono solo ai proprietari di queste (unità) e non ai proprietari delle unità immobiliari dell'altra parte, rispetto alle quali manca quel rapporto di pertinenza che è il presupposto necessario del diritto di comunione. Ne consegue che le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte del fabbricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non dagli altri, secondo il principio generale del comma 3 dell'art. 1123 c.c., a norma del quale "quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (nel caso specifico, è stato negato che i proprietari dei box contenuti in un immobile che, benché posto all'interno del perimetro condominiale delimitato da un muro di cinta, era separato dall'edificio con le unità abitative,dovessero concorrere alle spese di manutenzione della facciata di questo edificio).

[urgente]

Ciao giglio2.,

la sentenza che hai riportato è a sostegno del proprietario del box interrato che non rientra nella proiezione verticale del condominio stesso.

 

Quindi il proprietario del box interrato o di un'area interrata che rientra nella proiezione verticale del condominio deve partecipare alle spese di ristrutturazione della facciata secondo i propri millesimi?

 

Giusto? Conoscete giurisprudenza in merito?

 

Grazie

[Tullio01]

Ciao giglio2.,

la sentenza che hai riportato è a sostegno del proprietario del box interrato che non rientra nella proiezione verticale del condominio stesso.

 

Quindi il proprietario del box interrato o di un'area interrata che rientra nella proiezione verticale del condominio deve partecipare alle spese di ristrutturazione della facciata secondo i propri millesimi?

 

Giusto? Conoscete giurisprudenza in merito?

 

Grazie

cc art. 1117. Parti comuni dell'edificio Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche

se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le

fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di

ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

...

[urgente]

Infatti io ritengo che la facciata sia un bene comune ai sensi dell'art.1117 cc e che tutti debbano partecipare ai sensi dell'art.1123 cc al pagamento delle spese per la manutenzione.

Però i box auto interrati e rientranti nella proiezione verticale di un condominio non intendono partecipare alle spese.

 

Pertanto, mi chiedevo se qualcuno mi potesse indicare Cass. che ritiene giusto che i box interrati paghino le spese di ristrutturazione.

Grazie

[Tullio01]

Ritengo che sentenze non siano necessarie quando esiste un articolo del Codice Civile che lo dice in modo chiaro (vedi art 1117 cc)

[proid02]

scusate ma ancora non ho capito se questo magazzino deve pagare le spese di facciata. forse mi sono spiegato male.

provo a dare più dettagli.

 

L'edificio ha al sottopiano un vano garage al sottopiano che fuoriesce dal prospetto verticale dell'edificio, è in pratica molto più largo del palazzo.

Il magazzino è fuori dal prospetto verticale dell'edificio ma ha accesso al vano garage quindi ne è comproprietario e infatti paga millesimi per le spese del vano box.

Sembrerebbe però che questo magazzino non abbia comproprietà delle scale che collegano il vano box al corpo dell'edificio perchè a differenza degli altri box non gli è attribuita nessuna quota millesimale per le scale e l'ascensore.

Esiste una tabella millesimale per "gli appartamenti" ma non parla per cosa va usata quindi non accenna che va usata per le spese di faciata. Viene da dedurre che vada usata per spese come androne, portone e lavori interni in genenere al vano scale.

 

La sentenza citata (1225) esclude dalle spese i locali COMPLETAMENTE separati dal corpo di fabbrica, in questo caso invece il magazzino usufruisce del vano box che in buona parte è nel prospetto verticale dell'edificio quindi non credo che rientri nel caso della sentenza e quindi dovrebbe pagare anche lui.

 

Il proprietario del magazzino dice che allora dovrebbero pagare anche i proprietari di posti auto di un cortile limitrofo perchè hanno servitù di passaggio nel vano box... questi però (a differenza del magazzino) non hanno millesimi nel vano box e negli atti sono espressamente sonerati dalle spese dell'edificio.

Sempre il proprietario sostiene genericamente che in base all'art. 1123 non avendo nessun utilizzo della facciata non ne deve pagare le spese.