Risulta assolutamente pacifico che il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti.
La logica conseguenza di ciò è che, la presenza dell'amministratore, quale organo di rappresentanza unitaria del condominio, non fa venir meno in capo ai singoli condòmini la facoltà di agire a difesa dei diritti comuni afferenti l'edificio condominiale.
La mancanza di una autonoma personalità giuridica del condominio che, come detto, risulta appannaggio di ogni singolo partecipante, fa sorgere l'interesse ad agire e, conseguentemente, la legittimazione processuale concorrente sia in capo all'amministratore dello stabile, ex art. 1131 c.c., sia in capo a ciascun condomino, quale titolare del diritto di proprietà esclusiva ma anche, e soprattutto, quale comproprietario pro quota delle parti comuni.
Ciò posto, l'iniziativa giudiziaria dell'amministratore a tutela di un diritto comune dei condòmini non esclude che, gli stessi, possano agire personalmente a difesa del medesimo diritto, in virtù di una forma di rappresentanza reciproca atta ad attribuire a ciascuno una legittimazione sostitutiva scaturente dal fatto che ogni singolo condomino non può tutelare il proprio diritto senza necessariamente e contemporaneamente difendere i diritti degli altri condomini.
Tuttavia, tale legittimazione sostitutiva sussiste, limitatamente alle azioni a tutela dei beni comuni o di un interesse collettivo e non si estende anche alle azioni dirette a conseguire la reintegrazione del patrimonio personale dei singoli condomini.
Tant'è vero che: “In tema di condominio il principio della c.d. rappresentanza reciproca e della legittimazione sostitutiva, secondo cui il condomino può agire a tutela dei diritti comuni nei confronti dei terzi, non può essere invocato qualora il condomino, nel chiedere il rimborso anche delle spese anticipate dagli altri comproprietari rimasti estranei al giudizio, agisce non a tutela di un bene comune o di un interesse collettivo ma fa valere l'interesse personale alla reintegrazione del patrimonio del singolo condomino che ha corrisposto il relativo importo: in tal caso il condomino non è legittimato ad agire in giudizio né a interporre impugnazione per conto e nell'interesse dei condomini estranei al giudizio (Cass. civ. Sez. II, 03/08/2010, n. 18028).
Pertanto, in presenza di azioni concernenti beni comuni, e la loro difesa, ogni singolo condomino ha interesse ad agire ed è legittimato anche a intervenire nei giudizi in cui la difesa sia stata assunta dall'amministratore. => (Con la delibera della maggioranza l'amministratore può agire per rivendicare la proprietà di una parte comune)
Tale interesse, tuttavia, incontra un limite.
Infatti il principio non trova applicazione quando il bene comune, in virtù della sua destinazione, serve solo alcune parti dell'edificio.
Tanto è vero che: “Nell'ambito dei rapporti condominiali i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune e, quindi, dell'interesse ad agire dei condomini, vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti destinati ad un uso comune per oggettivi caratteri materiali, sono necessari per l'esistenza e per l'uso, ovvero sono destinati all'uso e al servizio non di tutto l'edificio ma solo di alcune parti di esso” (Cass. civ., 10/10/2007, n. 21246).
Se, tuttavia, viene messo in discussione il decoro architettonico dell'edificio, tutti i condòmini, anche quelli che non si servono del bene comune hanno interesse ad agire.
L'assioma è stato espresso in relazione ad una controversia che atteneva ad un cavedio posto in corrispondenza del primo piano del condominio, coperto con apposita soletta da uno dei condomini, per il quale: “controvertendosi in merito ad uno spazio comune, ovvero ad un cavedio posto in corrispondenza del primo piano del condominio, coperto con apposita soletta da uno dei condomini, sussiste l'interesse ad agire di tutti i condomini dello stabile per la tutela del decoro dello stesso.
Ciò vale anche per i condomini proprietari di unità immobiliari non aventi affaccio sul cavedio” (Cass. civ. Sez. II, 21/07/2015, n. 15327).
Afferma la Suprema Corte che quando l'oggetto del contendere è l'interesse - in genere - dei condomini dello stabile al decoro del medesimo, non esistono condòmini "non interessati", quand'anche titolari di unità immobiliari non aventi affaccio sul cavedio oggetto di causa, neppure la circostanza per la quale la soletta a copertura del succitato cavedio non toglie "né aria, né luce" agli altri, o ad alcuni, condòmini, fa venir meno l'interesse di tutti i condòmini al decoro dell'edificio in tutti i suoi spazi comuni.
Detto interesse dei singoli condòmini sussiste anche nei successivi gradi di giudizio, appello e cassazione, di talché gli stessi hanno la legittimazione ad impugnare la sentenza, in luogo dell'amministratore che era stato parte nel giudizio di primo grado, e ciò in base al già ricordato principio per cui nel condominio di edifici, che costituisce un ente di gestione, l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condòmini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né quindi del potere di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell'amministratore stesso che vi abbia fatto acquiescenza (Cass. civ., Sez. II, 28/03/2012, n. 4991).
STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI
